摘要：随着房地产业在市场中占的份额越来越大，房地产项目的定位也越来越被看中，其中的风险控制也越发为人们所关注。基于此，本文主要论述了房地产项目的定位及其风险控制。虽有不足，但仍然希望引起大家重视。
关键词：房地产；项目管理；重要性；风险问题；控制措施
引言
房地产开发项目管理是房地产开发项目有效实施和完成的基本保证和关键业务，只有对房地产开发项目的各个工作环节进行有效和全方位的管理，才能在设施房地产项目开发的过程中，以更加精确、合理的投入获得更好的收益，促进房地产事业的健康可持续发展。
1房地产项目风险管理的重要性
房地产项目开发是一个耗时较长的业务，一般也要好几年的时间，在这个过程中有太多的危险因素，加强风险管理，有利于帮助项目开发部门及时认识到风险的潜在性和危险性，以适应各种不稳定环境下的房地产市场。提高风险管理意识，可以有效地控制突发性风险问题，避免因风险问题引起的巨大房地产项目损失，从而保证项目的稳定运行。
风险管理只是成本的一小部分，但它能取得更大的经济效益，因为风险管理能有效减轻和控制风险的影响并改善风险。风险管理的基本任务是帮助房地产开发商提高员工的安全，促进安全措施的实施，为员工营造良好的建筑环境。同时，要增强员工的积极性和创造性，使他们更好地履行社会责任，树立良好的社会形象。房地产开发商应该做好与银行、消费者和建筑承包商之间建立合作关系，做一个值得让人信赖的房地产企业，获得合作伙伴的帮助，共同抵抗风险。
2房地产业项目管理存在的风险问题
房地产业项目管理中容易受到相关因素的影响，各类风险层出不穷，主要表现为以下几点：
2.1项目定位引发营销风险
从基本属性上将房地产市场进行划分，可以分为两大市场主力板块：刚需性板块与改善性住房板块。在近几年社会经济的快速发展下，我国城市化进程得到加快，越来越多的乡镇人员纷纷进入城市，这种情况下这部分人群需要解决刚需住房问题。从另外一个角度分析，对于城市居民而言，在城市已经拥有一套或者多套房产，投资房地产项目的原因是将现阶段的住房状况加以改善，且这一部分人员的经济承受能力比较强，对住房的要求比较高。房地产项目营销中主要面临的风险是辨识房地产项目定位缺失，尤其在实际的操作过程中，诸多房地产企业对楼盘的定位进行错误分析，仅以自身利益为主，没有从用户的实际情况出发，导致客户流失。
2.2项目投资支持能力存在的风险
房地产项目本身的投资量比较长，并且存在着投资过大的问题，特别是随着当前我国基础设施建设项目的蓬勃发展，城市地块的单价持续攀升，就导致了房地产项目无论是前期的购买地块，还是中期的项目建设，乃至于后期的完善和营销都需要大量的资金支持，而又由于当前我国各项制度建设不够完善，在资金流转层面存在着不规范的问题，这加剧了在房地产行业当中资金流转层面的项目风险。而一旦资金链断裂，房地产行业立即会出现烂尾楼等问题，加上在房地产预售领域和营销方面出现的种种疏漏，房产建设一旦出现建设停滞，其他公司出于法律资金等等方面的考虑，往往不会接手这样的烂尾楼盘来进行继续的建设和营销。由此可见，在当前的经济发展的情况之下，针对房地产项目管理的风险管控，对于资金问题的管控应该放在非常重要的地位，并加以认真对待。
2.3房地产项目质量存在风险
随着社会的发展，我国房地产项目也得到发展，特别是在 2014 ～ 2016 年房价大涨的趋势下，诸多缺乏项目建设经验的主体踏入房地产市场。因为这部分建设单位没有施工经验，导致了各类质量问题，对房屋安全以及用户体验都有所影响，严重损害了我国房地产行业的整体形象。现阶段我国正处于社会发展转型时期，在这一时期人口红利越来越少，低端劳动力呈现出下降趋势。在房地产项目一线施工中，有许多缺乏施工经验的人员，因为个人素质比较低、缺乏专业的技术水平，导致房地产项目质量风险剧增。
2.4施工风险
房地产项目的过程中包括施工过程，也就是工程建设时期，在这一阶段的风险就会被称为施工风险。造成施工风险的主要原因是房地产公司自身、项目承建公司、材料供应商等，这些原因共同作用之下会使原本设计计划的项目周期延长，无论是资金还是技术方面，都会导致项目延期，加之不可预测且不可抗的自然灾害存在发生可能，施工风险发生的几率仅次于投资风险。
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3房地产项目管理的风险控制措施
3.1提前有效回避风险源
就房地产开发项目本身而言，基本上一直秉持“高风险、高收益”的模式。可对于现代社会来讲，这种模式的开展，不仅会受到很多地方的反感，同时容易触及到多方的利益，本身产生的风险就极为严重。建议在日后的工作中，房地产开发项目的风险管理，可以提前有效回避风险源。
第一，针对项目的落实区域进行分析，搜集相关的信息、数据、事件等等，尤其要与相关部门积极的联系，在得到中肯的建议后，决定是否要继续执行房地产开发项目。
第二，在日常的项目运作过程中，一定要对社会、国家、市场、消费者等多方情况进行关注。例如，消费者虽然表面上对房地产需求强烈，但其实际上是秉持“定缺毋滥”的态度来购买的，大部分的房地产商都不可能通过简单的宣传措施来促使消费者购买，一定要在性价比方面努力，才可以打动消费者的购买欲望。所以，日后的房地产开发项目风险管理，要对各种风险源进行充分的回避，还要找出主要面对的风险类型，提前设定好相关的风险管控方案，更好的应对突发情况。
3.2重视前期合同的制定，强调契约精神
为了规避地产项目建设过程当中资金链断裂的风险，管理者应该重视前期合同的制定、强调契约精神，必要时，以法律手段来保障自身的权益。前期合同的制定一定要依据法律和相关法规，避免无效合同的产生。应该注意到，由于房地产行业所涉及的其他产业连结过于广泛，加上房地产行业本身具有投资大，周期长等特点，所以在地产项目进行的过程当中往往会出现这样那样的问题，每一个环节出现的问题都有可能导致地产项目整体的营销失败，进而导致资金无法回流，造成大范围的亏损和企业的倒闭，为国计民生带来恶劣的影响。
随着我国市场竞争环境的趋向复杂，特别是金融市场的持续震荡对于实体经济的发展产生了一定的影响，在房地产继续建设的流程当中资金断裂的风险持续增加，因此在合同制定的过程当中，一定不要仅仅停留在对于双方权责的明晰上，而且要对那些可能产生不良后果的情况作出准确良好的预估，并且在合同当中标注一旦出现问题，合同双方所应承担的责任，并厘清承担责任的路径和方法。
3.3制定专业的开发与营销团队
在我国房地产行业的不断发展下，大多数消费者对房地产行业所给出的产品，有着不同的要求。为进一步满足大多数消费者的需求，则需要配备专门的开发与营销团队。在这一发展现状下，团队的专业素质往往关系到整个风险防控的效率，需要加强建设与维护。在当前市场竞争的不断加剧下，在我国房地产项目中，人才十分重要。因此，在整个团队建设中，需要从内部与外部两个方面入手，将房地产项目建设中所存在的问题加以分析，探其原因，提出有效的解决措施。从外部角度分析，需要将房地产行业中具有潜力的人员进行挖掘，根据企业的实际情况制定有效的手段吸引人才；从内部角度分析，需要对有潜力的员工进行积极培养。通过培训与教育的方式，提高员工的能力，做好人才储备工作。
3.4完善验收制度
通常情况下，为从根本上避免房屋质量问题，减少对房地产项目可持续发展的影响，需要积极做好验收工作，根据实际的发展情况，制定切实有效的验收制度。另外，在房地产建设前期，对于图纸以及施工进度、施工规划需要进行监督与控制，尤其是要对整个施工过程中项目质量加以控制。如果缺乏监督管理机制，那么无法将其中所存在的不规范问题加以规避，无法对现阶段房地产项目中出现的问题进行分析与了解。因此，无论从哪一个角度分析，在整个实际过程中，均需要加强对制度的制定，还要将公司内有经验的人员进行汇集，制定有效的制度，保证验收制度的专业性以及可行性。
3.5采用多样化投资
房地产开发项目的风险管理工作，还可以尝试采用多样化投资的方法来实现，在减少经济风险的同时，尽量保持投资的较高回报率，为将来的长久发展做好准备。建议把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。
一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。
4结束语
总而言之，随着当前我国社会经济的不断发展，尤其在城市化进程不断加快的趋势中，我国房地产行业已经成为了推动社会和谐发展的重要因素。但是，因为受到外部因素与内部因素的影响，房地产项目建设与管理中会存在非常多的问题，严重制约了我国房地产企业的发展。文章从三个方面展开论述，分别是组建专业的营销团队、加强并重视前期合同、制定验收制度，期望能够为房地产项目管理风险防范奠定基础。
参考文献
[1]詹超.房地产项目管理的风险控制[J].产业与科技论坛.2016(17).
[2]罗劲文.房地产开发项目投资的风险控制研究[J].中国市场.2016(25).
论文作者:李文明
论文发表刊物:《基层建设》2018年第7期
论文发表时间:2018/5/25
标签：风险论文; 房地产论文; 房地产项目论文; 开发项目论文; 资金论文; 项目管理论文; 项目论文; 《基层建设》2018年第7期论文;