房地产交易监管能力提升建议—以重庆市为例
张梦俐 李让恩
2017年以来，伴随着房地产市场的过快过热发展，房地产市场暴露出了许多问题，例如，房地产开发企业通过捏造、散布涨价信息等方式哄抬房价、炒房卖号；以存款证明或强制资金限制作为看房条件；中介机构借势收取“团购费”“信息咨询费”“茶水费”“指标费”等等，一系列行为扰乱了房地产市场，严重影响了房地产市场的健康发展。围绕中央“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位，2018年以来，党中央、重庆市政府、重庆市房地产管理部门相继出台相关调控及管理措施，坚决制止和查处房地产市场违法违规行为，维护群众合法权益，也对房地产交易的监管提出了新的要求。笔者及所在团队先后赴广州、上海、苏州等城市调研，在系统总结分析重庆市房地产交易监管现状及存在问题的基础上，研究提出提升房地产交易一线监管能力的建议。
党的十九大报告提出我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。如今改革开放已推行近四十年，局部的、重点的及主要方面的已发展起来，但不平衡的发展成为了主要矛盾，典型如城乡发展不平衡。同时，发展方面一直存在短板，即发展不充分，典型如农村资源供给问题。主要矛盾的转变为我国供给侧改革提供了全新的方向，国家需要在资源供给分配中着力解决不平衡不充分的问题。
一、重庆市房地产交易一线监管现状
截至目前，根据相关文件要求，重庆市房地产交易一线监管执行机构为不动产登记中心，其中，具体监管工作由市场监管科承担，包括：审查辖区预售方案的备案、预售资金监管、二手房交易管理；信访投诉的接待处理；房地产销售监管，调处房地产交易矛盾和纠纷；房地产交易违法、违规行为的发现、制止、报告，协助开展房地产交易违法、违规行为查处。目前重庆市的房地产交易一线监管存在以下问题：
一是因监管体系制度建设尚不完善，监管部门职能定位模糊，监管效力分散。政府监管房地产市场过程中涉及多个部门，如重庆市住房和城乡建设委员会、不动产登记中心、房管局、工商局、物价局、税务局等，因为制度建设还需完善，部门各有监管办法或规定，条款密集、关联度不高，所以监管职能部门间职能定位在某些区域较为模糊，整个市场监管体系不够明朗，存在缺位、失位，也导致了部门间各自独立监管、信息互通不畅、市场监管效力分散。
二是目前还未实现全面监管、主动监管。虽然目前重庆市主城区的新网签系统已全面上线，实现商品房认购、网签备案、预售资金入账的全流程服务和监管，减少开发企业与购房者之间信息不对称的问题，但房地产管理部门仍难于实时掌握售房部的实时状况，售房部在一定程度上仍是市场监控的信息孤岛，市场监管科仍会接受到购房者关于购买房屋对开发企业的投诉以及相关问题的反映，如在房市火热期，购房者反映难以买到房源，中介机构收受房价款以外的茶水费，开发企业在未取得预售许可证时违规销售房屋等情况；在房市逐渐下行期，难以及时掌握市场销售情况及潜在问题，仍多是通过购房者的投诉和举报发现问题，采取措施化解矛盾、解决问题，但此时市场问题及矛盾多已发生，监管工作变为了被动化解工作，监管者扮演消防员角色，难以变被动为主动，也难以全面掌握市场情况。
二、国内部分城市市场监管经验借鉴
（一）广州房地产市场监管特点
3. 强化对定金合同及销售价格的管理。上海市虽未对商品房的销售资金进行监管，但对商品房的销售条件进行了严格限制，要求预售商品房办理预售许可证的条件是房屋主体工程进度必须达到80%左右。另外，对合同及销售价格的管理力度在进一步加强。2004年和2005年，先后印发了《上海市商品房销售合同网签备案和登记办理》（沪府发〔2004〕12号）及《关于加强网上备案的定金合同和预（销）售合同管理的通知》，具体的管理要求有：一是预定商品房应按照规定在网上签订定金合同并办理网上备案手续，定金合同约定预定期满未签订网签合同并备案的，将房屋上的“已付定金”标识改为“可售”标识。二是要求网上及时对交易双方确认的商品房销售合同文本校核，完成合同备案工作，减少购房者的风险。三是房地产开发企业预售商品房必须以公示的参考价和价格浮动幅度为依据，与购房人协商确定实际成交价格。
3.加快信息化建设，实现监管公开透明。广州市在监管过程中，创新监管手段，引入“阳光家缘”网络平台对房地产市场进行更好的监管，通过该平台的应用系统，高效处理在房地产查询、交易过程中出现的各类问题，有效避免重复销售、捂盘、惜盘等情况，“阳光家缘”网络平台是房地产管理部门获取市场情况的重要渠道，也是监督管理市场的主要抓手。
2.完善监管依据，构建长效监管机制。在2014年11月1日，《广州市房屋交易监督管理办法》（以下简称《办法》）在广州正式实施，严格规范管理行政区域内的房屋交易活动。该《办法》明确建立房屋交易信息化监管制度，规定合同签订后，未办妥房屋转移登记手续或者解除的，不得再通过房屋交易信息化平台订立以该房屋为标的买卖合同，有效防止新房和存量房的“一房二卖”。同时，规定预售资金全额进入监管账户，并强化国土房管部门对资金监管的审核职能，明确按工程进度拨付预售款。此外，《办法》还建立开发企业和中介机构的信用档案，加强房地产开发企业、房地产中介服务机构及其执业人员的信用管理。
4.房地产交易监管中心具有执法和处罚权，有利于监管工作的顺利开展。例如，对于开发企业未通过房屋交易信息化平台订立商品房买卖合同的，可每宗处以3万元以上、5万元以下的罚款。具有执法权和处罚权的广州房屋交易监管中心，监管职能定位清晰，不存在和其他相关执法部门交接的繁琐，监管工作开展得较为顺畅。
1.多部门紧密配合，共同做好限售限贷工作。2010年，上海市出台《关于执行本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房的通知》，为将相关内容落实到位，各部门间紧密配合。在交易与登记间的配合方面，虽然不动产登记中心和房地产交易中心隶属于不同的行政管理主体，但相互间的工作却实现了有效衔接。交易与登记共用一个基础数据库和一个楼盘表，交易信息与登记信息能及时互通，交易机构可及时查询到登记信息，有效杜绝了限售人员购房。在交易与银行的配合方面，交易中心与13家银行建立信息协同关系，银行可查询房屋状况，共同严格执行限售、限贷政策。
（二）上海房地产市场监管特点
本文使用SPSS软件，先对问卷中影响故意无视和默认补偿行为的前三个维度共12个问项进行KMO和Bartlett球形检验，检验结果显示其KMO值为0.773，Bartlett的球形度检验Sig.值为0.00，达到显著性水平p<0.05，球形假设被拒绝，比较适合做因子分析。但在进行因子分析时发现，问项Q6与设想所在维度有较大出入，因此人为删除Q6后，其KMO值和Bartlett的球形度检验Sig.值分别为0.780和0.00，符合因子分析要求，利用主成分分析法后可获取3个因子，且与问卷设计初衷一致(如表1所示)。
选取我院2016年1月—2018年1月收治的80例白血病PICC导管瘤患者作为研究对象。根据护理的不同可以分为实试验组和常规组，每组患者40例。纳入标准为：符合白血病临床诊断，需静脉化疗，生命体征在正常范围；排除标准：不愿参加本次实验患者，合并肾肝肺等严重疾病患者，精神、心理疾病患者。实验组中，男性患者26例，女性患者14例，年龄15～65岁，平均年龄（43.92±3.25）岁；常规组中，男性患者25例，女性患者15例，年龄为16～66岁，平均年龄（44.12±4.86）岁。两组患者的一般资料对比，差异无统计学意义（P＞0.05），具有可比性。
本研究采用Monte-Carlo技术进行模拟研究［15-16］，然后进行实例分析，所有模拟及计算均通过R3.4.0［17］和SPSS19.0［18］软件实现。
1.设置独立的监管机构，强化重点监管。2010年2月，广州市在全国范围内较早地设立了第一个专门的房地产交易监管部门，即广州市房屋交易监管中心，其主要职责就是对全市的房屋交易进行监管。监管中心的成立，在很大程度上强化了广州市房屋交易的监管。
2.依靠信息化手段，实现房地产市场监管。为强化对房地产市场的宏观调控和精细化管理，2006年8月，上海市住房和城乡建设委员会成立上海市房屋建设监测中心，该中心设立的目的是搭建面向房屋全流程管理的信息监测平台，实现对每一个房地产项目，从土地出让、开工建设、销售管理、竣工交付，直至办理权属登记的全生命周期动态跟踪和监测分析。目前，监测平台已初步搭建完成，在平台中共设定有23项指标，可以在室内远程监测每一个房地产项目的房屋交易情况。
三、提升重庆市房地产监管能力的建议
（一）建议完善房地产市场监管依据
国家虽然出台了一系列文件对房地产市场交易进行监管，但在国家层面的法律还是存在一定的缺陷。如虽经过2007年的修订，《城市房地产管理法》与《物权法》仍存在冲突、重叠的部分，建议对相关法律法规予以完善。同时，建议完善修订《重庆市城镇房地产交易管理条例》，使其全面覆盖房地产开发、交易、金融、经纪、评估、物管等房地产所有环节，形成统一的重庆市房地产市场监管依据，并将监管体系涉及到的部门制度化。
（二）加强数据分析，提前进行风险预判
目前，不动产登记中心从职能上承担房地产市场一线监管职责，具有丰富的数据信息，可通过综合分析，提前进行风险预判。市场风险是众多项目风险的集中表现，因此，不动产登记机构可先行重点关注项目风险，提前做好风险预案，使监管对象和监管类别更具有针对性。
（三）建立房地产监测预警平台
目前重庆市的房地产交易登记市场监管工作，缺乏一套实时、集成的市场信息监控平台，导致反映市场状况的宝贵信息不能及时送达房地产管理部门，且办事客流量信息、认购信息、网签信息、资金监管信息、登记信息等也不能集中展现。因此，立足重庆房地产市场的实际情况，再结合国家已建设完成的房地产监测预警平台，搭建一个具有重庆地方特色的监测预警平台已成为必需。
（四）完善监管措施
针对重庆市房地产市场监管现状所存在的一系列问题，现阶段房地产市场监管体系的重点如下：一是协调各个部门进行统一协调的监管，并与相关部门彼此合作的协调机制和监管体系。二是完善体制建设，提高管理队伍水平。可设立专门的房屋市场交易监管部门，整合市场管理、执法检查和信息监测等职能，强化房屋主管部门对房屋交易的监管，保障市民在房屋交易过程中的合法权益。三是拓宽监管渠道，实现监管社会化。积极发动社会力量监督，进一步拓宽和延伸管理的触角，鼓励并发起包括消费者、舆论媒体、中介机构及其从业人员等在内的广大群众对房地产市场进行全方位监管。
（作者单位：重庆市不动产登记中心）
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