广东泰安房地产集团有限公司
摘要：笔者主要从决策设计阶段工程造价控制；以及施工阶段与决算阶段工程造价的控制，等几方面探讨了本文主题，旨在与同行共同学习、共同进步。
关键词：房地产项目；工程造价；控制管理
就房地产项目而言，加强房地产项目工程造价控制是有效提升企业管理水平的关键。目前，由于市场监管体制不完善，企业管理制度不健全，企业管理成本、运行成本不断增加，企业资金得不到有效的利用。因此，加强房地产项目工程造价控制就显得尤为重要。
一、工程造价概述
所谓工程造价，是房地产企业针刊某项工程所需要投人的全部资金，其中既包括项目的固定资产再生产和在此基础上产生的无形资产，也包括企业需要一次胜投人的流动资金。简单地说，工程造价就是项目成本管理。我们可以看出，投资者是工程造价概念设定的角度和立场。企业在决定刊一个项目进行投资后，就需要对其进行一系列的评估，如项目的可行性评估，项目盈利评估等。
根据专业人士对这个项目的各种评估，企业开始着手建筑没计、材料供应、工程施工等各种招标，一直到工程竣工后，企业请专业验收人员验收，编制决算。这一系列的工程投资和项目管理活动，必然都会有资金支出，这些活动的支出总和就形成了工程造价。对业主来说，工程造价就是指建设一个工程项目的全部花费在我国建筑开发行业，有效地控制工程造价、严格进行项目管理是企业降低项目开发成本，提高项目利润，实现企业发展的重要途径。
在上世纪八九十年代我国提出“全过程造价管理”的思想和观念。它的主要内容是自项目立项就对投资的花费进行严格控制，直到工程完工，完成项目验收。这样在整个项目开发过程中，按部就班按照，每一个环节都注重造价的控制。
二、决策设计阶段工程造价控制
1.实行招投标，优选设计方案
引入竞争机制，通过公开招投标的形式确定优选的设计单位，不仅能保证工程设计的先进性、合理性和准确性，避免因设计质量问题出现工程洽商，同时通过招投标还可以选择到优秀的设计方案，避免因工程设计落后，影响房屋销售，造成投资损失。
2.加强图纸会审工作
图纸会审应对设计单位交来的设计图纸进行各专业细致的审查，发现明显错误和不合理因素，查漏补缺，使设计图纸最大限度地满足业主对该项目的要求，以定夺方案，确定工程量，为编制招标文件提供保证。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，有利于控制工程造价。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，并可取得最好效果。
3.积极实行限额设计
限额设计是工程建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，即按照批准的初步设计控制施工图设计，同时各相关部门要在确保功能满足的条件下，按照分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总的投资限额不被突破。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。将上一阶段设计审定的投资额和工程量分解到各相关部门，再分解到各单位工程和分部工程，层层分解实现对投资限额的控制与管理，实现对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制。作为设计单位，要强化经济意识，凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算确定，要用数据说话，要充分考虑施工的可能性和经济性，确保工程的投资估算不被突破。
4.运用价值工程原理优化设计方案
价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的成本投人实现产品必要功能的一种管理方法，其主要特点是以使用者的功能需求为出发点，对所研究的对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价的统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。例如利用深基础增加地下室，地下储藏室可以停放车辆和储存杂物，小区可以不必建地上停车场，既节约了用地，也美化了环境。价值工程中的成本略有上升，却能带来功能大幅提高。
三、房地产项目工程招标是工程造价有效控制与管理的核心
新开工房地产建设项目应进行招投标。招标文件与合同的编制这个阶段是所有阶段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源头与核心。一份好的招标文件会对以后所有过程产生影响，必须说明清楚工程的性质与现场的情况，还要说明工程项目的地质与交通、承包范围、计日工、水电使用与结算方法、劳保统筹的模式等等相关的内容。必须充分明确甲供、甲限、甲指定材料等等。关于变更索赔签证洽商的处理方法中，对于时间实效、结算方式、量度标准等都要一一说明。合理做好质量标准评定等级或评分评优等内容。要准确推算出工期，按实际情况制定好奖惩条款等等。同时，在一般情况之下，不要搞钢筋、水泥等大宗建材的甲供料，这是因为自身存在财务压力和难以控制领料结算等。这个阶段至少占成本控制的20%。
工程招标应采取公开招标或邀请招标。招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。要编制好标底，有条件的单位尽量自行编制，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性是否在投资控制的范围内。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。有关的责任人都应熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责。
任何一个房地产工程项目的质量如何，都对房地产开发企业的社会地位、口碑、市场卖价、后续工程等能起到决定性的作用，因此，能把一个理想的施工企业选出来非常重要。对于那些不入流的企业，必须把好准入机制的关口，要一一详细限制企业的注册资本、公司财务情况、优质指标、同类型工程、技术人员、机械、市场地位口碑、管理情况等等项目。在举办房地产开发招标过程中，比较理想的是邀请最好的合作伙伴型企业来招标，能够比较了解情况，那种公开的华而不实的招标最好不要搞。对于合同中风险范围、奖惩、结算调整范围、分包中配合费问题等一定要写清楚。此阶段对成本控制影响较大，占造价控制的10%
四、施工阶段与决算阶段工程造价的控制
1.施工阶段工程造价的控制
按照工程造价理论，该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制，确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价，是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。
2.工程招投标阶段的工程造价控制
（1）把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估，目的是筛选出优秀的投标人，以降低工程承包风险。
（2）根据项目实际，确定合理的投标条件
根据房地产项目多为住宅工程的特点，其工期短，工程总投资相对规模不大，应采取工程量清单、固定合同价格的方式，以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。
对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目，无定额项目及单价、信息价可参照的，应重点说明，让投标人明确在投标时以综合价报价，以避免结算纠纷。
确定合理、科学的评标原则：对有标低的，可在评标前确定合理的中标降低率，在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下，采取合理低价中标的原则，从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。
3.加强工程施工事中控制
（1）对可能存在的工程造价目标风险进行分析，并制定防范性对策。
（2）及时掌握国家工程造价调价动态。
（3）加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素，导致标外工程量项目增加现象，如基础土方量、井点降水等，现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下，按实签证、审核，以真实反映实际工程造价。
（4）严格按照合同进行工程款支付。
（5）严格控制施工中设计变更。经论证确需设计变更的，应力求减少变更费用，可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。
4.决算阶段工程造价的控制
竣工决算是反映建设工程实际造价和投资效果的文件。及时、准确地对竣工决算审核，对于总结分析建设过程的经验教训，提高工程造价管理水平及积累技术经济资料都具有重要意义。
（1）在确定工程造价时，坚持以现行的计价规范为依据，按照施工合同和招标文件的规定，根据竣工图、结合现场签证和设计变更进行审核。工程审计人员不但要熟练掌握工程量的计算规则、定额子目的组成及包含的工作内容、工程造价计算程序、费用定额包含内容及记取方法，还要掌握它们的编制原理，内在联系，确保工程造价计算的准确性。
（2）要坚持深入现场，掌握工程动态，了解工程是否按图纸和工程变更施工，是否有的洽商没有施工，是否有已经去掉的部分没有变更通知，是否有在变更的基础上又变了。因此，在结算时不能只是对图纸和工程变更的计算审核，要深入现场，细致认真的核对，确保工程结算的质量，提高投资效益。应采取二审终审制，第一审为内审，第二审为外审，严格控制每个环节，层层把关，使工程造价经济合理，符合现行的计价规范。
结语
简而言之，提高房地产经济效益和劳动生产率，对于项目管理而言，的确是一条重要途径。工程实施成本的管理将直接影响到房地产业的发展和生存，尽可能降低工程造价和工程质量一样重要。
参考文献：
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[2]金国建.论房地产项目工程造价控制[J].经济师，2011（6）.
[3]张爱青.房地产开发企业工程造价控制管理浅析[J].2013（8）.
论文作者:陈江强,石峰
论文发表刊物:《基层建设》2017年第8期
论文发表时间:2017/7/13
标签：工程造价论文; 工程论文; 阶段论文; 项目论文; 限额论文; 房地产项目论文; 决算论文; 《基层建设》2017年第8期论文;