天津国际工程建设监理公司 天津市 300381
【摘 要】在房地产开发的过程中，招标工作是最基础，也是最重要的环节，招标管理工作的质量直接影响着以后开发的房地产项目的质量。而在招标工作管理当中，存在许多风险因素，如何控制和管理风险对于房地产项目招标有着重要意义。
【关键词】房地产；工程招标；风险管理
随着经济的发展，城市化进程的不断深入，我国房地产行业也得到了长足的发展，建筑物开发数量稳步增加，规模也逐渐扩大，房地产行业已经成为我国经济发展的支柱产业。在房地产开发过程中，招标工作是房地产开发的基础工作，也是十分重要的环节。做好招投标管理不仅关系着项目开发的资金成本投入，也关系到项目开发的质量，影响开发商的经济利益。因此，做好项目开发过程中的招标管理十分必要。
一、房地产招标工作概述
房地产招标是房地产开发商依据开发建设项目的功能以及工期要求，对外公布项目招标的条件，通过公开招标的方式或以邀请投标的方式从投标单位中选出有承包能力的项目建设单位，达到满足项目建设质量的同时又能合理控制资金成本投入的目的。从房地产招标制度的实践来看，采取招投标对于选择实力雄厚的建设单位，保证项目建设质量的同时保证经济效益大有裨益。然而在房地产项目开发过程中存在很多的风险因素影响房地产招投标工作的顺利开展，房地产开发商对于建筑市场的了解程度远远不及承包商，因此，在项目招标工作必须做好风险管理，在项目开发过程中规避招标风险，以最低成本投入获取最大的利益回报，争取取得项目建设质量和经济效益双重收益。
二、房地产项目开发招标管理中的风险因素
（一）招标工作中存在行政干预
房地产开发项目在进行招标过程中会有很多参与涉及的建设单位，在政府部门或者机关当中有个别领导由于个人利益需要或者基于地方经济利益保护会对开发项目的招标工作进行过多干涉，干预开发项目招标工作的结果，不能真正做到公开和公正，最终影响了招标工作的质量。
（二）对投标方缺乏深入的了解
房地产开发项目招标过程中，大多要委托第三方机构代理开展招标工作，招标工作开展当中，主要以标书为参考标准，对标书质量过于重视，对投标单位了解不够深入细致，对投标单位技术以及行业信誉等情况考察不足，缺乏投标单位资质审查，难以保证中标单位的资质，是项目施工质量存在潜在风险。
（三）单方面重视标价
房地产企业对于经济利益的盲目追求，在招标过程中过于重视低价，倾向选择报价最低的投标单位来进行施工，以满足减少资金投入，获取经济效益的目的。而投标单位正是利用房地产开发企业这种低价的心理，故意采取低价投标，用以提高企业自身的竞争力。房地产开发企业单方面以低价选择施工单位，忽视承包单位的资质审查，为工程项目的质量埋下了隐患。
（四）管理经验的缺乏
很多房地产开发单位在项目招标工作上缺乏管理经验，没有根据招标的成本预算合理的选择招标方式。在标底制作方面不合理，评标尺度模糊，造成较大误差。另外，在招标机构的设置方面，管理混乱，责任不明现象非常普遍，一旦产生问题，责任互相推诿。招标队伍的经验缺乏，素质不高，管理不严经常泄漏招标信息，诸如此类都未招标工作的开展造成了不利影响。
三、房地产工程项目招标风险管理
招标工作当中存在的多种风险都需要房地产开发企业认真对待，采取多方面措施减少项目开发过程中的风险发生。
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（一）建立项目招标风险管理小组
房地产开发企业要建立项目招投标风险管理小组，并使之工作制度化、常态化，招标风险管理小组全面负责整个招标工作过程的风险识别和评价，找出危险因素，完善招标风险管理工作。
（二）建立严格合理的项目招标规章制度
在房地产开发项目招标过程当中，在严格遵守国家相关法律法规的同时应在项目招标组织内部制定严格且合理的规章制度，以制度管人和约束人，房地产开发企业应根据工程的规模情况、项目特点和工程的性质等组织的评标定标办法，合理确定招标范围和招标方式，尽可能从制度上防止风险发生。
（三）严格的资格审查
房地产开发项目在招标过程中，要严格审查投标单位的资质情况，包括投标单位的技术力量，行业声誉以及之前类似项目发生的风险等情况，防止不合格的投标人参与到投标当中。要充分进行市场调研，了解市场现状和动向，掌握充足的市场信息，全面了解市场中的风险因素，以便及时采取预防措施。
（四）严格审查招标低价
成本控制工作在招标过程中主要是对招标底价的审查。项目的投资者要充分认识到标底价格审查的重要性,只有对标低价格进行严格科学的审查,才能够有效的控制好整个项目的成本。其目的主要是为了确定招标底价的编写过程是否科学合理,这样才能够减少项目的投资,控制项目的成本。
（五）提高工作人员的知识水平和工作能力
任何工作都离不开人的存在，项目招标风险管理工作也是如此，业务人员只有具备高素质才能对工程项目有全面和系统的了解，同时，人也是风险产生的第一因素。房地产开发企业必须要认识到提高招标工作人员知识水平和工作能力的重要性，对于参与招标工作的业务骨干，要不定期的进行培训，提升业务能力。在工程项目招标工作开始之前，要选择符合招标工作要求的人员，组成招标管理队伍，只有具备高度责任心的人员才能积极参与整个项目的前期工作，对项目成本、质量、安全、工期等有全面的认识，同时，要对这些工作人员进行针对性的招标培训，保证招标工作的正常进行，包括项目自然情况以及合同管理等各方面的相关知识。此外，还应当加强参与项目所有人员的保密意识，改进工作方式，以体现招标工作的严肃性和公正性。
（六）招标过程的管理
招标文件除了常规的内容之外，还应该对一下几个方面的问题加以确定：第一，发包形式的选择。开发商要考虑合同的签订是采取整体承包合同还是将工程划分与多个承包商分别签订合同；第二，合同的价格形式的确定。房产商要根据施工周期、图纸说明、设计变更量、材料涨幅预算等具体情况在固定合同总价、固定合同单价以及可调合同价三种价格形式中选择最为合适的合同价格形式；第三，保函或保证金的应用。保函或保证金是为了保证投标人能够认真投标和履行合同，房产商要对保函和保证金的使用时段和前后连接的关系熟悉并很好的加以利用。一定额度的保证金的设置，可以减少承包商盲目的投标，使其对投标更加重视，同时也防止围标、串标的现象发生，从而保证了招标工作的严肃胜。但是在保证金额度设置上要合理，过高额度的保证金的设置会对承包商造成资金方面的压力，使中小承包商的投标受到限制；第四，报价形式的选择。报价形式上可以根据实际情况选择工程量清单报价和费率报价两种形式。
（七）预防不平衡的报价
不平衡报价给招标工作带来了非常不利的影响，带来低价指标，高价结算的后果。在对工程造价进行审核时，经常会产生造价失真的情况，这多数是由于不平衡报价所引起的。所以，在对投标报价进行核对时，房地产开发企业一定要严格认真核对，仔细的复核，防止不平衡报价发生。
总之，随着房地产建设规模的扩大，房地产项目开发中利用招标的方式也愈加频繁，报价是决定中标与否的关键因素，同时，招标过程中的风险问题，对房地产开发项目的建设质量给予了很大的冲击。因此，房地产开发企业要对招标中的风险因素充分了解，找出合理的解决措施，才能使房地产开发项目顺利进行。
参考文献
[1]王育全.房地产工程项目招标风险管理分析[J].企业技术开发,2013,19
[2]艾忠家.建筑工程项目招标风险管理探究[J].中外建筑,2014,11
[3]徐凯.建筑工程项目招标风险管理分析[J].市场研究,2012,12
论文作者:杨占
论文发表刊物:《低碳地产》2015年第2期
论文发表时间:2016/8/17
标签：工作论文; 项目招标论文; 项目论文; 风险论文; 过程中论文; 房地产论文; 风险管理论文; 《低碳地产》2015年第2期论文;