摘要：随着我国房地产业的逐步发展，社会需求已从单一的刚性需求向刚性需求与改善性需求并存的转变，伴随国家政策的管控和人们理性消费观念的增强，房地产企业拿到地就赚钱的时代已经一去不复返了，企业要想在激烈的竞争中生存下来并保持良好的发展势头，必须要从企业自身管理上找突破口，这一切都要求我们认真反思：房地产企业该如何改善管理、降低开发成本、创新营销手段，以达到长期可持续发展的目的。基于此，本文就房地产建筑工程项目的前期成本控制管理措施进行了分析探讨。
关键词：房地产；建筑工程项目；前期成本控制
1.房地产建筑项目前期的成本概述
房地产项目前期成本的控制大致包括土地成本控制、投资决策时的成本控制和规划设计的成本控制三个方面，下面逐一叙述这三方面的成本控制的重要性。
1.1土地成本
当前国内房地产市场，土地成本在房地产开发项目中占总成本的比重已由90年代初的20%左右上升到了约50%。虽说根据我国土地政策的特点，在一定程度上土地价格是开发企业所无法控制的，但对个体地块的选择上各企业还是有很大的余地和需要花大力气考量的。对地块的选择切不可跟风，要根据企业自身的现状、实力和发展方向慎重选择。现实中，因不切实际竞得土地后又放弃的企业并非没有，结果白白损失几十万甚至上百万的竞拍保证金。有的企业也因为盲目收储土地，为后续的开发造成了无法跨越的困难。
1.2投资决策时的成本
对一块特定的土地，在出让时其容积率、建筑密度、绿化率、停车位等各项指标都已确定，投资决策则体现在对投资规模、投资定位、财务策略的把控上，本阶段所做的决策指引着项目后续设计、施工、营销、宣传等的方向和重点。决策中所确定的项目成本将直接关系着项目的盈利能力。
1.3规划设计成本
对于房地产建筑项目成本的控制，最佳控制节点是在规划和施工图设计阶段，户型结构、单元面积是否适应未来市场的需要；配套工程能否满足社会进一步发展的要求，能否尽可能地避免建成后的二次施工；施工图设计是否科学、合理而又经济，都需要在本阶段进行准确的把关，避免施工图中过分保守的设计及各专业间不优化的配合造成项目成本的浪费。
2.房地产建筑工程项目前期成本控制的必要性
成本控制是房地产开发企业成功的关键，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。项目前期的造价控制对整个建筑工程的成本影响很大。在项目的可行性研究阶段，项目尚处于模糊状态，可调整余地最大，通过科学选择项目方案，如选址、项目规模甚至是否建设等的决策，可以大幅度地调整造价设计阶段。次之，可通过设计方案比选，合理选择项目工艺等，较大幅度调整造价。而施工阶段，则只能在设计的规定下，通过优化施工技术及组织，适当降低。
3.房地产建筑工程项目前期成本控制管理措施
3.1公平竞争合理招投标
实行公平合理的招投标，是通过竞争后，使承担的工程造价更加合理，并合理的安排项目计划，对工程造价进行有效的控制，通过招投标的建设项目的工程造价比较合理。在招投标过程中，要有明确的透明度，使招投标单位思想明确，对招投标工作放心，而对一些不利的招投标因素实行限制，真正体现了在经济市场实行公平竞争，把真正有技术力量和工程项目建设中有雄厚的技术力量和质量意识比较强的，素质比较好施工单位，并且将有相对较多工程建设经验的单位招标进来，工程实行招投标后，中标单位在施工前签订施工合同，从而工程造价也就确定了。
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3.2确立成本控制原则
所谓成本控制就是在项目前期的人力财力和物力的节省，是成本控制与管理的基本原则。节约，绝对不是单纯的限制与监督，而是创造条件，着眼于成本的事前监督与过程控制，从提高科学管理水平来入手。
全面控制原则：对成本的控制应涉及到工程项目组织的所有部门、人员的工作，并与每一个人员的切身利益有关，如果只是组织员工的单纯监督那就过于片面了。
目标控制的原则：目标控制时管理活动的基本技术与方法。它是将计划的方针与任务、目标与措施等等逐一落实。在进行目标管理的过程中，对于目标的设定应该切合实际，做到越具体越好。目标的责任要明确全面，既要有工作方面的责任，又要有成本上的职责。
3.3利用技术和经济措施控制项目前期成本
采取技术措施，是在施工前期充分发挥技术人员的主观能动性，对标书中的技术方案能够做出认真的技术经济论证。用以寻求比较经济可靠的手段，从而降低工程项目的成本。
采取经济措施控制工程成本包括：第一，人工费用的控制。人工费用占到全工程费用的百分之十左右，因为其占有的比例较大，所以应严格控制；第二，材料费用的控制。其中包括材料用量的控制和材料买入价格的控制；第三，是考虑资金利用的时间价值，减少资金的占用率；第四，尽量减少施工中机械的消耗量，通过合理的组织和调配，提高机械设施的利用率。
3.4提高建筑工程前提勘探工作准确性，实现设计方案优化
3.4.1房地产建筑工程项目前期的可行性研究报告，一般是由有资质的机构对本期项目按照固有模式撰写出报告，却很少真正的去做市场调查、研究，这样一来做出的方案不科学、严谨，没有达到最佳方案，造成后续工作的资源、时间的浪费。
3.4.2建筑工程勘探工作是建筑工程设计的基础，是指导建筑工程实际施工的科学保障。在企业投资的前期，就应该通过加强建筑工程的勘探工作、强化勘探的科学性来提高成本控制的质量，为工程设计奠定基础。在建筑工程项目的综合勘探过程中，应加强实际勘探的科学性，为建筑工程项目前期的成本控制目标的实现，提供科学的依据。
3.4.3用价值工程为依据，实现设计方案的优化。在建筑工程项目前期的成本控制与管理中，通过应用价值工程能使建筑工程项目各个功能更加合理化、能有有效控制成本，实现节约工程资源，优化配置的目的。价值工程的应用，使设计人员精确地了解客户需求，了解建筑工程内部个部分的比重，同时还能充分考虑和吸收各个专业方面的意见与建议，实现设计的科学性。
3.4.4工程设计阶段的成本控制，设计阶段是虽然设计费通常占建设项目成本的1%～2%，虽然占用比例不大，但是设计质量的优劣对于建设费用的多少以及建设工期的长短有直接影响，并且直接决定着人力、物力、财力的投入，其对于工程造价却是工程项目成本控制的关键与重点。而如果对房地产建筑工程进行科学合理的设计，可降低工程造价成本的10%左右。因此，在设计阶段中，设计人员应在技术与经济方面并重，避免过于追求技术含量设计标准，而缺乏对经济合理性的考虑，从而影响项目成本的有效控制情况的出现。
结束语：
目前，随着社会和经济的飞速发展，人民生活水平的快速提高，房地产项目的建设开发得到了极大的发展。房地产建筑工程项目的开发建设，主要是以经济利益为目标的，那么房地产项目建设的成本，就成为衡量项目开发经济收益的一项重要指标，这就相关相关管理人员要做好房地产建筑工程项目的前期成本控制管理，为建筑工程项目的实施提供前提与保障。
参考文献：
[1]满其忠.房地产开发项目成本控制研究[J].时代经贸.2011.
[2]殷祥岚.论建筑工程前期的成本控制的有效途径[J].现代园艺.2012.
[3]陈伟新.建筑工程项目前期造价管理与控制的重要意义[J].工程施工与管理.2011.
论文作者:邓杭
论文发表刊物:《基层建设》2017年第24期
论文发表时间:2017/12/7
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