（四川师范大学经济与管理学院，成都 610101）
摘要：近年来我国房地产市场发展态势迅猛，成都市作为西南地区最大的省会城市,其房地产市场也得到了快速发展,尤其最近三年来房价一路攀升，欲与“新一线城市”相称。但同时也出现了较多问题,其中房价上涨过猛、居民购房压力较大、部分区域房地产投资过热等问题尤其突出。因此,研究成都市房价影响因素,挖掘出房价波动本因,对于加快成都市经济建设,保持房地产市场健康发展具有重大意义。本文通过Stata软件作出房价影响因素与房价的散点图,着重以成都市核心地区八宝街作为分析区域，判断出每个影响因素与房价有显著的线性关系。
关键词：房价；学区；回归
2018年上半年，我国经济保持平稳增长，各季度GDP增速均为6.7%。房地产开发企业到位资金仍保持较快增长，原因是销售回暖带动企业其他资金来源保持高速增长。2018年1-5月，全国房地产企业资金来源增长9.5%，其中，其他资金来源增长31.6%，定金及预收款增长21.5%，个人按揭贷款增长51.4%。在2018年度上半年，成都房地产市场整体呈现出温和上涨的态势，一方面受首付比例下降、交易税费调减等利好政策的影响，另一方面源于一线二线城市房地产行业大幅度发展的带动。从分月度上来看，成都市房地产行业5月份资金来源增速达到最大值，随后保持小幅回落。但在资金充沛、政策偏宽松的背景下，房地产市场销售形势依然较好。尤其是热点区域销售较为火爆，在一些交通便利的地方，如：在青羊区域的金沙板块由于靠近地铁7号线，房价上涨更是极为明显，并且居高不下。除此之外，一些学区房价格也是居高临下，如临近川大一些房地产尽管成交价在16079元，但是成交量仍遥遥领先于其他板块。
本文将重点以八宝街为例进行分析。由于地理位置的优势，八宝街房价一直居高不下，成交价在10000~25000元/平方米。下面我们围绕当前房地产政策、学区房、交通因素、土地转让价格等多个方面对八宝街地区的房价走势进行统计计量分析。
都说政策是指引房地产行业发展的带头人，在利好政策的带动下，房地产行业会呈现一幅欣欣向荣的场景，然而在政策不利的条件下，房地产事业就是萎靡不振。2014年以来，我国实行解除限购、利率下行、购房补贴、楼市回暖、因地制宜、防止泡沫的房地产政策。一改之前房地产行业限购的局面，在这种局面的带动下，人们开始着眼于购置新的房地产，加之八宝街地区独特的地理优势，让人们把目光再次转向了八宝街地区的房地产。除了解除限购外，政府为房地产行业给予了很大的经济政策的支持。从利率下行再到购房补贴，不管是对于房地产开发商还是对于客户而言这都是一个重大的利好，吸引着更多的人们将手中的闲钱用于投资房地产行业，因此也带动了房地产行业的发展。再看今年以来实施的政策优惠，首付比例下降以及个人的按揭贷款增长，这些优惠政策都带动了八宝街地区房价的上升，呈现一个增长的趋势，这都是与政策相对应，由于政策不断地带动，因此反映出来的房价也就不断地上升，但总体的上升趋势与我国家的经济发展趋势相适应。
除了利好政策的带动，成都市住房公积金贷款相关政策的出台对房地产行业也有着极大的影响。在新出台的成都市住房公积金贷款相关政策中明确指出了几项重要的措施。一是贷款期限的延长，个人的住房公积金贷款期限由之前的20年延长至30年，在这一措施的刺激下，越来越多的上班族选择去贷款购置一套房子，大的市场需求带动了房价的上升。另一方面，调整贷款额度，由之前的单笔最高60万元调整到单笔最高70万元，加上国家出台的降低房地产行业首付额度政策，人们在购置房地产方面有了更多的优势。在这些政策的带动下，房地产行业在2018年呈现出一幅欣欣向荣的态势。当前，八宝街地区的房价正处在一个稳定的上升阶段，进一步证明了在政策的带动下成都市房地产行业正在处于有利的发展阶段。这也是成都市房地产行业发展的一个鲜明的例子。
其次，交通因素。我们以小区附近有无地铁作为一个重要的参考依据进行分析。根据成都市房价成交的数据，我们提取出今年4月份八宝街地区的房地产成交数据，在小区附近有无地铁这个因素做了对比分析。结论却是：八宝街地区小区附近有无地铁对于房价的影响程度不大甚至没有影响。从理论上来说，交通因素对房地产行业的发展存在着很大的影响，但我们却没有看出这种差异。但是我们进一步分析地理位置，得出了原因所在。八宝街位于成都市青羊区，也就是成都市的心腹地带，附近有成都站、成都西站、成都南站、成都东站，交通线比较密集，交通极为便利。地铁只是交通因素的一部分，对房价影响不大甚至没有影响也是合理的。
接下来我们对是否为学区房这个因素进行分析，为了进行对比分析，我引入西南财大与西南交大附近的房价进行对比分析。分析发现，八宝街地区虽然不是学区房，但是位于经济重心地带，因此房价较大学城相差较大。但是学区房的房价与非学区房的房价差异性要在非经济重心地带来进行比较。但是毋庸置疑的是，学区房的房价较非学区房的房价相差是较为明显的。
最后我们对土地出让价格这个因素进行分析。八宝街地区的土地价格普遍在3000~6000元/平米，而西南财大与西南交大地区由于是大学城区域，土地价格较八宝街地区有所降低，土地价格是1500~4000元/平米，在这种土地价格差异的情况下，直接就造成了两个地区的房价很大的差异。从下图的西南财大与西南交大房价成交价格可以看得出明显的差异。
西南财大与西南交大地区房价成交价格图
造成土地出让价格差异明显的一个重要因素是地理位置，八宝街地区位于成都市的心腹地带，也是成都市的交通枢纽地带，因此土地出让价格要远远高于其他地区。而西南交大与西南财大虽处学区，在交通上也具有一定的优势，但是却在郊区，因此土地价格相对平稳，不会有大幅度的增长。八宝街地区由于是经济发展的要地，随着经济的发展，土地的价格会上涨，因此带动了房价的上涨。这就是为什么西南财大与西南交大地理位置较八宝街地区有很大的差异，这也就造成了两者土地出让价格的明显差异。因此土地价格的上升也是造成房价走势向前的一个重要因素。
最后根据八宝街地区的房价做回归分析 ，如下图：
八宝街地区房价走势线性回归图
可以看出，八宝街地区的房价与线性回归曲线基本呈一个拟合状，总体呈现一个上升的发展趋势。同时也可以发现八宝街地区的房价总体呈现上升的发展趋势，与近年来我们的全国房价发展趋势几乎一致。分析线性回归图的拟合程度，也说明近年来该地区的房价一直呈现一个健康的增长趋势。这也是上面所论述的各个方面的原因综合作用的结果，并没有出现一些特殊的暴力增长或者暴力下滑的变化趋势。
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作者简介：席位（1988年1月—），男，四川省成都市人，四川师范大学工商管理专业硕士研究生，研究方向为企业管理。
论文作者:席位
论文发表刊物:《知识-力量》3中
论文发表时间:2018/9/18
标签：房价论文; 成都市论文; 地区论文; 学区论文; 因素论文; 房地产行业论文; 政策论文; 《知识-力量》3中论文;