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摘要：我国所实施的房地产价格指数诸多，因具有不同的计算方法，同时需要的数据内容不尽相同，所以导致呈现出了相异的房地产价格指数编制方法，在各种房地产市场以及信息收集、发布中进行应用。基于我国幅员辽阔的现实情况，房价指数不同于真实房价变化的状况较多，科学的编制城市房地产价格指数方法，对于房地产纯价格变动状态进行反映至关重要。
关键词：城市房地产；价格指数编制；编制方法；适用性
我国国土面积庞大，受自然条件、经济条件的影响，每一地区的实际发展状态各有不同，所以引发了城市房地产情况具有一定的不同之处，也影响到了各城市应用到的房价指数具有各异性的特点。在不同的房价指数应用期间，就很容易产生房价指数的滥用和混用等不良行为。所以，采取最佳的、科学合理的房价指数编制方法，准确客观的对于房地产价值变动状态显示，已经是当前急需解决的关键性问题。
一、房地产价格指数概况
房地产价格指数为体现出房地产价格变动趋势、变动程度的相对数。被称为房地产市场的“晴雨表”和引导投资置业的“风向标”。房地产价格指数可以对于不同时期的房价涨跌情况，以百分数的形式反映。其种类一共具有三种，即分别是房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数、土地交易价格指数。对于房地产价格指数的编制，首先要进行的工作就是房地产价格调查的任务，包括全面的调查和搜集全社会及各类房屋销售与租赁价格资料，了解到平均价格；编制各种价格指数（同房屋销售、租赁、土地交易等经济活动相关的），对房地产价格变动幅度和变动趋势准确的掌握；定期向社会公布房地产价格信息等等。其次，主要调查的内容为：房屋销售价格、房屋租赁价格、土地交易价格几大方面。接下来，房地产价格调查对象包括涉及各级政府房地产主管部门、房地产代理商和房地产开发商、机关团体等，应用的调查方式就是重点调查结合典型调查。最后，选择调查单位和调查项目的原则就是具有典型的代表性，可以兼顾的方面为各种用途的房地产项目、不同地理位置的房地产项目、不同经济类型的调查单位。综合的考虑房屋类型、所处地段、房屋结构等统计口径的一致性，保证基期、报告期价格的可比性。
二、房地产价格指数主要编制方法及其特征
（一）简单方法
简单方法的另一种称法为非同质方法，把住房直接的看作成同质性商品，在公式中代入原始的数据内容，最终得到指数。其包括的方法众多，首先为中位数法，其依照数值大小顺序，对于房地产交易价格展开排列，编制房地产价格指数是采取排序中位数。其优势为可以确保样本完整度，把交易数据中极端值去除，但是需要提升计算的准确度。其次，为算术平均值法，是把房地产样本价格同基期展开比较，相加得到的数值之后取平均数。但是如果样本量较大，则会给结果造成较大的偏差。最后，简单加权平均法。此种方法的应用相对便捷，广泛的应用到基础数据资料不全以及不精确的数据内容等情况中，特别是适用在建设条件和房屋质量稳定，同时市场变化不剧烈的房地产市场中。
（二）样本匹配法
样本匹配法就是达到同质可比的基础上，经分组数据以及筛选和调整，让样本于各报告期内呈现出较高的一致性。经样本匹配法编制住房价格指数期间，而已应用分组统计法、估价法、典型项目法、价格调整法等进行改进。其中，分组统计法就是依照相应分类标准目标区域的房地产市场分成若干小组，各报告期内，对于各组平均交易价格情况进行计算，采取样本匹配法实施指数计算；估价法就是采取相关标准，选择具备典型代表性物业作匹配样本，并且通过估价师展开评估此组物业在各估价期的价格，并采取样本匹配法实施指数计算；典型项目法为计算各报告期内，计算出目标市场中具有代表性的典型项目样本平均交易价，之后计算指数结果；价格调整法就是把样本定为某一标准住房单元，采取有关公式调整实际交易的价格，得到标准单元价格。
•同质方法
同质方法中主要涉及到三种方法，即分别为特征价格法、重复交易法和将二者结合的混合模型法，可以在很大的程度上顺应房地产价格指数同质性要求标准。特征价格法并未单一特定的方法，是在房地产商品的价格中对于相关特征因素进行分解以后，表现出隐含的价格，同时消除掉房地产价格变动中的特征因素，再分析出因为供求关系所导致“纯价格变动”情况。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆重复交易法就是建立在交易超过两次住房在各次交易时的价格资料为数据前提下，对于住房价格指数进行计算，能够经不同交易期的对比，体现出房地产市场供求关系的变化。混合模型法即为把特征价格法同重复交易法进行有效的结合。
•成本投入法
成本投入法属于早期的房地产价格指数的重要编制方法。成本投入法就是严格的遵循营造各项投入成本改变状态，也就是涉及到包括材料及人工费用等变化状态，对于房地产价格指数采取算术平均法进行计算的方式，此举措具有较为广泛的应用范围。
三、房地产价格指数的适用性探讨
（一）不同市场情形下适用的房地产价格指数编制方法
城市房地产价格指数编制必须要严格的遵循该城市情况、实际房地产业发展形势进行编制，满足相应的原则标准。如果城市房地产不具有较大的市场规模，房地产产品均质性较强，以及具有稳定的发展态势，则可以采取便捷的简单方法（非同质方法）编制房地产价格指数。城市的房地产市场均质性较强，迅猛的发展房地产市场或者在调整期间，可实施样本匹配方法（近似同质方法）编制房地产价格指数，达到房地产价格指数对同质可比要求标准。针对市场上产品种类众多、交易量大的城市，例如典型的就是北京和上海，需要对于数据收集条件进行完善的前提下分类发布房价指数，以提升指数结果准确度。
（二）剔除非价格变化因素引起指数变动的方法
为了剔除因物业结构变化（如混合结构、钢混结构等）、装修标准（如毛坯房、精装房等）、学区房调整等的变化引起的非价格变化因素所引起的指数变动，借鉴重复交易法的思路，选取同一项目、同一小区的物业价格样点。在二手房样本信息中若属挂牌价格时，应调整为实际成交价格，因实际成交价格中多为买房实收的价格，所有税费均有买房承担的情况，因而应同时考虑实际成交发生的税费加以调整；此外，结合样本中的户型、朝向、楼层、周边配套等指标信息对价格的影响，以达到同质可比的要求标准。
（三）完善房地产行业统计与发布体系
我国房地产价格指数体系已经具有更好的健全以及完善状态，但是相较于国外成熟的房价指数体系而言，我国仍然需要加强努力，应该进一步的落实完善数据收集、编制方法选择、指数结果计算与及时发布等方面内容，以更好的让房地产价格指数系统对于市场运行情况以及指导市场活动的进行反映的作用加大。我国目前需要予以完善房地产行业统计与发布体系更高的关注度，提供给编制高质量价格指数更多的有利条件。
（四）国内房地产价格指数的编制—-以“中房指数”为例
中房指数应用到抽样调查方法，调查市场商品房项目前提下，对于样本以聚类分析方法进行明确，再长时间的展开跟踪调查样本。中房指数将物业按用途分为四大类，以1994年11月北京物业的比较价格为基值，各城市的四类物业的销售价格为依据，分别分为高、中、低三档，以各类各档次物业的销售量为权计算四类物业的平均价格，最后将这四类物业的平均价格以竣工量为权数求得加权平均价格。并以此平均价格作为各城市的物业比较价格，计算各城市的房地产价格指数。但是，中房指数编制方法的缺陷问题就是指数测算方法不完善、样本数据缺乏代表性、指数的应用受限制。
结语
房价的不断平攀升，使得住房问题成为社会上普遍关注的关键话题。各城市应用的房价指数编制方法不尽相同，为了采取针对性的、能够客观真实的反映出房地产的“纯价格”变动情况的编制方法，还需要社会多方力量的支持与实现，将房价指数的准确性提升，发挥出充分的指导意义。
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论文作者:廖志旺
论文发表刊物:《基层建设》2018年第19期
论文发表时间:2018/8/9
标签：价格指数论文; 房地产论文; 方法论文; 样本论文; 指数论文; 价格论文; 同质论文; 《基层建设》2018年第19期论文;