淄博金泽房地产开发有限公司 山东淄博 255100
摘要：我国城市化进程迅速，随着人们生活水平不断提高，对高质量物业的需求逐年增加，同时，在城镇人口聚集效应的影响下，房地产业蓬勃发展。在市场经济体系中，房地产开发项目占据了非常重要的位置，其工程建设质量对广大业主的利益产生直接影响。所以，房地产企业开发管理人员必须要关注项目工程质量，做好全过程的管理和控制，切实提高企业自身竞争力水平，扩大品牌影响力，在激烈的市场环境中占领一席之地。
关键词：房地产开发管理；问题；解决途径
引言
我国的人口数量比较多，由于国土面积有限，所以，在一些城市的不断发展过程中，出现了住房紧张问题。这对房地产行业来说，既是一次发展的机会，同时也是对房地产行业的挑战，为了提高房地产企业在市场中的影响力和竞争力，必须及时发现房地产项目开发过程中存在的问题并及时解决。近几年来，房地产企业的管理者必须改变传统经济时代下开发管理的措施，还要改变传统的管理理念，针对社会网络化的发展形势，只有对开发管理的机制进行及时的优化与完善，才可以促进我国房地产企业可以获取更大的经济效益，促进企业竞争力的提升。
1房地产开发管理的含义
房地产开发管理目标就是高效完成建设项目目标。基于项目经理负责制，并结合工程发放意义与开发方法等基本理论，按照房地产开发管理项目的规律，对工程建设进行系统性较强的组织、计划、协调、监管以及内部控制管理，实现房地产建设全过程的生产要素优化配置，高效完成房地产开发目标，进而达到房地产开发管理根本意义。由于房地产开发管理系统较为复杂，因此必须有一整套科学、合理、规范、高效的管理体制作为保证，方可对工程建设全过程实现协调与统筹，达到实现工程建设的最终目标。
2房地产开发管理的重要性
当前市场环境下，各行业的都飞速发展，城市化进程不断加快，在市场需求的促进下，房地产行业的管理水平也取得了长足的进步。但是，房地产市场激烈竞争，对于房地产企业的运营管理带来了巨大的挑战，如何有效的开展开发项目运营管理工作对于企业立足市场，稳定发展具有重要意义。只有在科学的管理的前提下，才能确保开发项目全过程的质量（设计、施工、交付运行）。从项目开发管理的角度来看，开发管理工作不仅涉及建筑工程的设计、施工成本、进度、质量、安全等多个方面的管理，还需要做好各方、各阶段之间的良好沟通交流，从而促进项目内部各个环节、各个阶段工作的有序进行。
3房地产开发管理中存在的问题
3.1成本管理方面存在的问题
在房地产企业运营中，企业盈利是重要保障，资金的运作管理在企业的发展中占据重要地位。我国房地产开发企业工程项目施工现场成本管理体系依旧不健全，存着很多问题。总体来说，我国房地产开发管理现场成本管理的问题主要有：①不健全的成本管理体系使得房地产开发企业在施工合同的谈判及签订环节缺乏相关体制的支持，成本管理环节存在较多不利的漏洞，导致今后的项目索赔执行工作以及工程变更难度加大，最终致使整个房地产开发项目工程成本盲目扩大，而不利于房地产开发市场的良性发展。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆②相关成本管理体制不够完善，成本核算缺乏系统化的监督制度保障，从而使得开发企业对工程项目成本管理的可控性下降，最终导致资金利用率不高，资金浪费严重。
3.2开发前期调研不足，缺乏可行性研究
当今房地产开发危害较大的问题是决策盲目性。在房地产开发前期，有些决策者通常只关注眼前利益，对项目建设长远的经济效益、项目承建合法性、项目市场具体情况、项目工程运转对企业资金的消耗等方面均未作仔细、周到的深入调查，就在获得土地上直接开展工程建设，在建设前期不仅调研资料准备不充足，而且多数情况下并未设立工程管理部门以及相关制度，致使房地产开发缺乏可行性制度保证，从而漏洞百出。一旦工程消耗超出企业负担能力范畴，就会出现资金链断裂、建设无法照常进行，甚至出现项目被迫停止等消极结果，在为企业带来严重经济损失的同时，也造成我国土地资源的严重浪费。
4提高房地产开发管理水平的措施
4.1重视成本管理
重视全过程成本管理，提高成本管理水平是房地产开发项目工程现场管理的保障所在。因此，这就需要相关房地产开发企业必须组建一批高素质高技能的成本管理工作人员，落实责任与激励机制，从事前、事中、事后三方面进行严格把关，提高工程项目现场成本管理水平，确保成本核算工作开展的规范性，为企业最终实现经济效益与社会效益提供可靠保障。此外，还要将成本管理贯穿深入施工环节各阶段各工序，逐步制定一套与企业发展相一致的成本管理体制，以健全的成本控制制度为手段，在保障房地产开发项目工程质量的基础上，确保成本管理的有效性与灵活性，对总成本开支进行合理的控制，提高房地产开发企业资金的利用率。
4.2加强项目开发的前期规划管理
房地产工程前期规划管理关系着房地产日后建设规范程度、设计水平以及工程质量，对房地产开发管理至关重要。房地产开发管理前期规划主要有二：一是项目决策，二是项目设计。为了确保项目决策以及项目设计更加科学合理，符合工程承建项目目标，房地产开发管理相关人员应深入市场，了解承建工程在市场工程中的发展现状以及经济意义，结合公司内部实际情况对工程建设作出合理预判、决断，从而降低企业开发风险。为了使房地产开发管理更加符合我国建设水平与设计要求，房地产开发工程项目在设计时，应充分考虑市场需求、技术水平、政策要求以及建筑综合性能，在符合社会可持续发展理念下，结合节能环保的建筑理念，促使房地产开发工程项目更具市场竞争力，并获取更高经济效益。因此，房地产开发管理设计应充分考虑工程与环境的关系、工程与地区经济的关系、工程与企业发展的关系，避免工程项目管理因存在内在矛盾而造成工程变更的消极结果。
4.3房地产项目建设实施阶段开发管理要点
在项目总包招标完成后，施工实施阶段的主要内容是安全、质量和进度，这几个方面在项目实施过程中容易受到多方面因素的影响而产生问题，总包合同要明确甲乙双方的工作界限，职责明确，包括对双方对执行合同过程中产生的风险和不确定性要有双方认可的、明确的措施，项目管理团队要在施工单位、监理单位、政府建设行政管理各部门之间做好协调工作，依法行使好甲方的责任和义务。做好项目实施过程中的监督与管理工作，避免出现进度延误或工程质量、安全问题。
4.4加强房地产开发项目质量的控制与管理
在房地产投资行业中，投资数额巨大是一个显著特点，业主对房地产项目的物业管理、质量和性价比都会经过很多考虑。其中，质量的问题是居民考虑的最基本的条件。房地产开发商在具体开发过程中，必须严格的依据行业标准和国家标准，加强对施工、材料等方面的管理和控制，按照最高的标准完成房地产项目的建设。除此之外，开发商还要对开发项目基础设施的质量进行管理和维护，及时解决居民提出的问题，总结经验教训。
结束语
房地产开发管理作为一项建设范围广、管理内容复杂的系统工程，对当今建筑业发展起着至关重要的作用。因此，房地产开发管理应结合自身企业发展实情与社会建设需求不断提高自身管理水平，促使房地产从开发决策、前期规划、成本管理以及项目质量管理等方面提高质量。
参考文献：
[1]凌至诚.对于房地产开发管理的特点及其要点分析[J].江西建材，2017（21）：247+250.
[2]杜鹏飞.关于房地产开发管理的特点及其要点分析[J].建筑工程技术与设计，2015（30）：1454.
论文作者:高艺
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第22期
论文发表时间:2018/12/6
标签：房地产开发论文; 项目论文; 工程论文; 成本管理论文; 开发项目论文; 房地产论文; 质量论文; 《建筑学研究前沿》2018年第22期论文;