王国治
昆山嘉诚建设咨询房地产评估有限公司
【摘要】随着我国房地产交易和金融市场的繁荣发展，房地产评估作为资产评估中的重要领域之一，对于资产评估有着重要的意义。在我国房地产评估理论和方法有了一定的发展，但是对于缩小房地产评估值与交易价格的差距上还存在一定的问题。本文简单介绍房地长评估的概念，探讨分析了房地产的价值区间和均衡价格之间的问题，分析价值区间模型，运用供求理论以及均衡价格和博弈理论等检验价值区间的合理性，并结合评估方法进行了详细的阐述。
关键字：房地产评估；价值区间；均衡价格；评估方法
随着我国房地产市场的快速发展，我国对于房地产的评估范围的规定也变得越来越广。房地产评估不仅包括土地使用权还包括房地产转让等多方面。针对我国现有的房地产市场的不够完善。如果直接将国外的成本法、市场法和收益法应用于中国的实践中，就有可能阻碍中国房地产事业的发展，我们应该借鉴国外的评估方法，寻找适合中国房地产发展的评估方法。在现有的房地产市场环境下，我们既要考虑房地产供求双方的利益最大化也要结合价格区间与均衡价格进行房地产评估，寻求房地产的最大利益。
一、房地产评估概述
评估包括评价与估算机器设备、资源资产、无形资产、长期投资、流动资产和企业价值的评估。而房地产评估则是指由专业评估人员为特定目的的房地产的特定权益在某一特定时点上的价值评估，其评估是模拟出来的，所以评估结果并不是指房地产定价。房地产的评估主要包括以下五个要素：时间、对象、目的、原则、程序及方法等。房地产评估的评估内容具有多样性的特点。其中按评估对象可以分为房产评估和地产评估。而按评估目的则主要有土地使用权、房地产转让、租赁、抵押、典当课税征用拆迁补偿、保险、企业合并、纠纷解决、以及企业合资、合作、联营以及企业的上市、兼并、破产清算等。
二、价值区间
2.1 评估值的区间值合理性分析
房地产的评估区间值指的是房地产价值的分布范围。对于房地产评估区间值的合理性分析要从一下几方面进行分析。房地产在转让时，其转让价格需要转让双方达到一致的同意。 房地产的转让价格一般是在获得资产扣除成本和折旧后，利润越高越好，但双方都会有一个可以接受价格的合理区间范围，而区间值的大小又与该项资产获得利润的大小密切相关。无论是对购买方还是非购买方，都希望能够带来更多的利益。购买方可接受的最低价格和超额收益的最大值，房地产价格也是一个区间值。
2.2 区间值评估模型的建立思路
建立一个合理的使用区间价值评估模型需要具有科学性和实用性的目的，要在客观上放映房地产转让时的真实价值，并具有很强的实践性。我们可以分为一下步骤构建模型：（1）同时从购买方和转让方出发，分析该项房地产在不完全信息市场条件下的区间价值。（2）量化处理房地产价值评估模型参数，评估区间的合理性。（3）综合分析房地产的转让方和购买方的价值区间，逐步分析可能会出现的情况。（4）根据以上的几部，构建谈判模型，寻找市场均衡价格，体现房地产的转让价格。
2.3 区间评估值的确定
在构建房地产价值区间模型时，综合考虑转让双方的利益。从成本和利润的角度出发，对所作出的价值区间进行分析。站在转让方的角度，要注重成本以及折旧和利润，最后获得转让方的价值区间。而站在购买方的角度，就要从市场角度出发，寻求市场上的适合的交易案例，对其价格进行修正，选择容易接受的价格。但在实际中由于房地产的个别性，修正价格的大小不等，就有可能极大的偏离价值，因此修正价格的构成价格的最大值形成房地产购买方的价值区间。
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三、均衡价格
3.1 需求理论
需求理论主要是指马歇尔的需求理论，即价格与商品的需求量成反比关系，其模型主要是需求方的价格模型：p1=(I/Y)*R-L其中pl表示预期价格；I表示年平均预期净收入；Y表示年投资回报率；R表示收益分成率；L表示预期风险损失额。房地产商品的需求是由价格反过来影响着需求，两者相互联系，相互作用。房地产需求的根本动因是获得使用价值或收益，马歇尔的需求理论在房地产的评估中有着重要的应用。
3.2 供给理论
马歇尔的供给理论主要是指实际成本，包括明显成本和隐含成本。这些是商品、劳务的生产和运输需要的劳动和期望的负效用之和。供给方的价格模型：P2=C+M1+R*M2+Cj其中P2指的是供给方的期望价格;C指生产成本；M1指正常利润；R指供给方超额利润分享率；M2是指超额利润；Cj是指机会成本补偿额房地产。房地产商品的建造师一种含大量体力劳动的建造活动，其生产数量，一般较少，而且建设期较长，资金回收周期长。每项房地产都有其各自的独特性，这样就再诸多生产厂商共同决定价格的前提下来对个别生产者进行研究。
3.3 均衡价格理论
均衡价格理论是指综合分析需求理论和供求理论，建立均衡价格模型。在房地产评估过程中将市场作为基础，以转让方和购买方两个方面的角度，建立合理的价格计量模型，将结果复合，得到均衡价格模型，即为均衡价格模型 。即是在P1=P2时得到的价格以及需求数量，因为在此处的价格和商品需求量处于平衡状态，利益达到最大化。在房地产的价格区间评估时，需要综合运用需求理论、供给理论和均衡价格理论，合理的对房地产的价值区间进行适合房地产的评估。
四、评估方法
我国的房地产评估体系中，房地产评估法主要有成本法、市场法、收益法等
4.1 成本法
成本法又叫原价法和合同法，主要有构建房地产消耗的费用与一定的利润和应纳税额来确定评估房地产价格。其基本公式主要以下三种：（1）新建房地产的价格=购置土地费+建造建筑物费用+正常利润（2）新开发土地=购置待开发土地费用+开发土地所需投资+正常利润（3）旧有房地产=旧有房地产的重新建造完全价值—折旧。成本法一般适用于空闲土地的评估，但存在于成本法的主要问题则是折旧问题，主要是在分析老的、旧的房地产折旧不易确定。
4.2 市场法
市场法的别称为市价比较法、交易案例比较法，及是指将待估房地产与近来交易的类似房地产进行比较，根据已知价格，修正合理的价格，这就是以市场法得出的比准价格。此外市场法主要以替代原理为基准，根据当事人的现实经济行为，以实际交易价格为评估基础，应用于类似的房地产交易案例，这种方法是一种具有强有说服力评估方法，一般容易被大众所采用。可以应用于多方面，包括建筑、医院、鞠婵和房地产等行业。
4.3 收益法
收益法主要是指资本化法，指对评估对象未来的收益情况的预测分析，将其装换成价值，求取评估对象的客观价值的方法，其主要以房地产的预期收益能力为主导，对其进行评估。收益法主要以预期原理为理论基础，以现在作为评估点，现在购买一定期限收益的房地产，预示未来收益期限内获取的净收益。如果现有一笔资金与未来一定期限内的经收益，及该项房地产的综合总价值。这种方法主要适用于持续收益的房地产价值的评估。
五、结束语
随着21世纪人们生活水平不断的提高，房地产的交易也会变得越来越多。对于房地产的买卖、交换、租赁和入股等多方面进行房地产评估。我国在借鉴国外的许多评估方法的同时，要综合分析我国房地产行业的基本情况，寻找适合我国房地产发展的房地产价值区间评估方法等，不断弥补我国现行房地产行业的评估方法的不足，合理可靠的进行房地产价值评估，不断提高我过房地产事业的价值区间评估的水平，这对我国房地产事业的健康发展具有一定理论意义和实际意义。
参考文献
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[3] 唐红. 房地产估价的模糊评价模型及其应用[J]. 科技创业月刊,2013,7(10):103-105.
论文作者:王国治
论文发表刊物:《防护工程》2019年13期
论文发表时间:2019/11/13
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