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摘要：康养产业建立在旅游产业、休闲产业、文化产业、健康产业及养老产业基础之上，以中国传统的养生理念及办法去解决养老问题的复核型房地产模式，根据产业形态，其运营模式具有多样化的特点。
关键词：康养地产；运营模式
引言：
在紧缩的地产调控下，房企向多元化突围，“银发经济”的养老产业被房企视为新金矿，被视为未来20年内经济增长最大的一块蛋糕，开发商也“无利不起早”，纷纷涉水养老产业。
一、大健康产业发展情况分析
（一）大健康产业概念
大健康产业是具有巨大市场潜力的新兴产业，包括医疗产品、保健用品、营养食品、医疗器械、保健器具、休闲健身、健康管理、健康咨询等多个与人类健康紧密相关的生产和服务领域。
（二）产业发展现状
1.市场规模：产业刚起步，增长空间巨大。我国大健康产业目前仍处于起步阶段，2015年，大健康产业规模接近3万亿元，不到GDP的5%，但增长空间巨大。国务院《关于促进健康服务业发展的若干意见》明确提出，到2020年，大健康服务业总规模达到8万亿元，占到GDP的8%左右，成为我国支柱性产业之一。2.产业结构：大健康产业结构单一。目前国内大健康产业以医院医疗服务和医疗商品为主，占95%以上，家庭及社区保健服务、健康风险管理服务、长期护理服务、健康养老养生、运动康复等预防型健康服务业仅占5%。
（三）国家产业政策
近年来“健康中国”上升为国家战略，中医药健康旅游、医疗旅游等“健康”+“旅游”产业蓄势待发。
政策1：2016年“健康中国”上升国家战略，继互联网产业之后，大健康产业成为中国经济的新引擎。政策2：2016年国家将用3年建设上千个国家中医药健康旅游示范项目。
（三）产业未来展望
1. 四个基本产业群体的形成
我国大健康产业四个基本产业群体的趋势将更加明显：以医疗服务机构为主体的医疗产业，以药品、医疗器械以及其他医疗耗材产销为主体的医药产业，以保健食品、健康产品产销为主体的保健品产业，以个性化健康检测评估、咨询服务、调理康复、保障促进等为主体的健康管理服务产业。
2. 在互联网的促进下迎来重大变革和机遇
随着互联网+的快速发展，互联网技术在健康产业中的应用日益广泛，给其带来更大的变更和机遇。一是充分利用健康大数据提升诊断和治疗水平，如阿里健康；二是通过移动互联网发展促进医疗信息沟通便捷化，如丁香园；三是手机医疗应用成为健康产业发展新方向，如谷歌智慧医疗。
3. 医疗健康资源的国际间流动加速
在全球健康产业蓬勃发展的今天，各种健康产业要素在全球范围内快速流动，如健康消费在国际间的双向流动、医疗专业人才的单向流动、健康产品的全球化等。
4. 大健康产业前端化发展
医疗产业核心由治疗型转向预防型，健康理念从疾病的及时治疗转变为提前预防，健康支出的节约要求对健康的管理要从治疗为主向预防为主转变。
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5. 健康产业不断整合升级
健康产业的不断整合升级推动了健康管理这一新的产业的诞生；同时，健康+地产、健康+养生的产业融合不断升级给健康产业发展带来了动力。
二、康养项目运营风险及对策
隐藏风险内部：1.能否构建和项目定位及预期收益相匹配的运营和营销能力；2.火灾、内部人身伤害、非正常死亡及受伤而产生的老人机家属投诉及法律风险。外部：1.养老是一个新兴投资领域，大量资本进入，有可能造成市场供给的快速增加，侵吞本项目的市场份额；2. 由于市场需求的快速增长，市场供给也会快速增长，但运营能力的提升会出现滞后，不排除因为服务品质的不足而影响整体市场形象，进而影响老年人入住养老机构的信心。
应对措施：1. 聘请知名养老运营公司作为项目运营顾问，形成品牌背书，同时自建运营团队，打造核心能力；2.加强内部管理和培训，强化安全管理措施和预案；3. 通过保险规避风险（社会责任险和意外险等）4. 充分重视运营团队的建设和运营能力的培育，保持运营团队的稳定性，从而维持服务的稳定性；5. 要注意项目特色的梳理和培育，打造有明显特色的中高端项目，进行差异化竞争。
三、案例分析
（一）金东方颐养院
项目的运营模式对于国内康养产业非常有参考意义。目前中国的旅居亚健康已经是供过于求，如果还是定位旅居，会有入住空置率过大的风险。合理的价位和相对固定的目标客户才是入住率的切入点，因为旅居是一个切入点，不是康养的结果客户。目前这个项目建议是非赢利方式运营一部分，市场化方式运营一部分。
整体规划：约7万平方的生活服务中心、商业服务中心、娱乐服务中心、文化体育中心，满足长者生活、娱乐、活动等需求，为长者提供一个温馨，舒适的养老环境。项目特色：为常州、长三角乃至全国的老年人提供一个幸福、温馨、和谐的新家园，打造出：中国第一、国际接轨、世界一流的绿色生态高品质银发养生社区。服务理念: “尊荣、现代、时尚、生态”。经营模式：该项目集“居家养老、机构养老、社区养老”三位一体，打造医、养、护一条龙的创新养老模式。盈利模式：会员卡长期使用权销售、押金制短期使用权销售。资源整合：医疗配套引入常州二院医疗资源，为入住长者日常健康、医疗门诊提供有力保障。
（二）社区式的商业养老模式——中国·台湾长庚养生文化村
台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。长庚村以其完美的社区模式服务银发群体，让其退出职场后仍得以有尊严地生活，这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴。
项目规划：集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”。出租模式：知道—预约—到访—讲解—登记住房—订立合约—缴费—入住—生活—到期续约—搬出。社区还为老人提供试住服务，以及对13岁以上的人士提供为期两天的体验之旅。出售模式：由于土地是政府作为福利低价划拨，因此每平米造价不高，买房有一规定：不能作为遗产处理，到不住时须交回村里作为捐助。
综上，国内康养地产的六大运营模式如下：
1．开发商出售型社区模式，以纯养老住宅为亮点出售，注重养老配套和环境的完善;2.异地租售型社区模式，以养生养老和度假旅游相结合，重优良的自然和旅游环境；3.租售组合式型社区模式，通过养老住宅和公寓租售并运营，解决持有物业市场难点；4.养老房产金融型社区模式，以房养老、押金返回、绑定养老保险等金融组合手段促租售；5.以收取会籍制社区模式，通过插入式医疗保健配套，全部持有经营。出售会员卡；6.以床位出租型养老机构模式，以公办、民办、公办民营、公助民办等经营模式出租。
四、结束语
国内的六大运营模式几乎覆盖了养老产业的服务业态。但都面临运营中如何就具体专业问题的处理，盈利点如何确立的增加压力。如果能以长期养老护理险和扶持资金结合，以此解决客户的支付压力，同时降低投资成本，加上成熟的市场化运营和养老产业衍生产业的盈利组合。
论文作者:马孟尧
论文发表刊物:《城镇建设》2019年第12期
论文发表时间:2019/8/27
标签：健康论文; 产业论文; 模式论文; 医疗论文; 社区论文; 项目论文; 长庚论文; 《城镇建设》2019年第12期论文;