摘要：中国房地产经过二十多年发展，甚至在很长一段时间作为支柱产业带动相关产业发展，到今天，数次调控，号称史上最严厉的调控政策密集出台，把房地产推上风口浪尖。政策环境收紧、银根紧缩，房地产面临如此严峻的环境，提品质、降成本成为一把利器，如何把这两个对立矛盾统一起来，成为房地产公司越来越关注的重点管控要素。
关键词：房地产；工程造价；成本管控；
0引言
一边是热点城市土地拍卖价不断刷新，另一边是限购、限贷、限价等政府调控政策密集出台，对于房地产行业而言于房地产行业而言，精细化、全过程工程造价成本管控能为房地产企业实现利润目标保驾护航。因此对于房地产项目实施的全过程造价成本管理的研究深度要求越来越高。
1房地产项目全过程工程造价控制与管理的意义
工程造价管理可以定义为运用科学、合理的方法，并在统一目标、各负其责的原则下，对建筑工程造价的管理及建安工程价格所进行的全过程、全方位的符合政策和客观规律的全部业务行为和组织活动，以确保建设工程的各项经济权益与经济效益。可以说，工程造价管理是一项工程中的重要环节，其目的不仅在于使项目的投资不超过所批准的造价限度，从而节约人力、物力、财力，取得最大的投资效益，更是为了通过管控总结、数据积累，形成高质量的专业循环指导，从而形成良性的行业发展空间。一方面，由于工程成本在项目总投资中所占比重之大，直接影响项目投资的重大决策，因此为了避免由于错误的决策而造成巨大的经济损失，必须对工程造价进行管理与控制；另一方面，通过对工程全过程工程造价的管理，可以实现对项目成本的实时监控，分析过程中所遇到的问题，从而判断问题产生的根源，找到解决办法，避免后期出现工程造价成本超支的不可控制局面，造成重大经济损失。综上所述，工程造价的实时控制与管理对于建筑工程的顺利完成具有重要的意义，因此，我们需要实现对项目全过程工程造价实施跟踪管理，以保证实现项目整体经营目标。
2房地产项目工程造价的控制与管理措施
2.1决策阶段的造价控制
房地产项目开发造价在决策阶段的控制能够对整个工程造价产生直接的影响。工程的决策阶段对整个工程项目的造价具有决定性作用。项目选址、产品定位、销售预测等都直接影响未来项目投入工程造价成本多少，并由此分析项目未来盈利的可能性，以及盈利的空间大小。而这些因素又相互影响、制约，如项目选址地形复杂，将投入较大的基础修建成本；产品定位高端，提高设计品质也将投入更大的工程成本到装修、景观、智能化等方面，而累计高投入的工程成本，销售市场售价是否能消化，是否能得到预期的盈利指标。因此，在项目决策阶段提供准确的成本预测分析，把工程造价测算前置，在对工程投入资金进行估算的过程中，应该与同类型开发目标且相邻的房地产项目的相关经济技术指标进行分析、研究、对比、总结，找出项目之间的差异进行成本数据替换对比，以确保投资成本估算的准确度。在决策投资方案的过程中，应该实施多个决策方案比较，对房地产项目的投资风险进行分析，对投资的风险量进行相应的评估，找出风险因素，列出风险清单，以便对下一阶段造价控制作指导。
2.2工程设计阶段的造价控制
一般情况下，对整个工程造价的控制核心在于工程施工前的决策阶段以及设计阶段，都知道工程造价80%在设计阶段已经形成，因此控制工程造价的重点为设计阶段。主要从以下工作内容：一是，对设计收费的方法进行相应的改革，积极调动工程设计部门的控制投资资金的能动性，收费的大致改革方向主要是将工程项目的投资限额来作为基数，并且按照一定的比例来进行计提，还需要加上节约资金在投资限额以下，根据一定的比例来进行计提。二是，实施设计招标以及设计方案竞选的方式来优化工程设计方案。采用该种方法一方面能够让设计得到多个选择与竞争，以选取最优的工程设计方案，另一方面能够有效控制工程造价。三是，实施限额设计。限额设计应严格按决策分析时提出的工程成本指标来进行设计，根据已经获取批准的设计来对工程施工图进行设计，对于施工设计变更进行严格地控制，以确保不会超过工程造价限额。四是，加强设计总体方案会审。对于建设方案的设计，初步完成的图纸应该由专业能力强的人员进行会审，召开会议从各个角度探讨可行性，应该结合房地产实际情况考虑开发商的经营理念，对图纸设计进行全方面的评估和审核，保证工程的高质量，低成本，尽量预先发现施工中的各种突发问题，讨论并解决，把工程变动尽量控制在设计阶段。在设计阶段中，找到建设方案的不足，完善方案，提高利润，减少造价都可以取得较好的效果。
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2.3招标阶段的造价控制
在房地产项目中的招标阶段造价控制，主要做好两方面工作，其一是做好工程清单及控制价编制，确保工程量、价的准确性，清单项目完整性，招标文件包括主要合同条款编制，避免因漏项或合同约定不严谨、不全面，为后期管控埋下隐患。其二，做好投标单位入围审查，包括资质、同类工程代表业绩、主要管理团队技术实力等，确保参与投标单位的优质性，以期在招标过程充分竞争的同时，能得到较好的施工单位。做好这些工作可以为招标、评标奠定良好基础。
评标、定标完成之后，要及时做好施工合同的签订，合同是项目运作的根本，是项目各阶段双方“责”、“权”、“利”的法律约定，是相关各方变更，索赔等处理的准绳。合同签订的成败与否，对整个项目运作的成功起决定性作用，作为房地产开发企业一定要熟悉、掌握、和灵活运用，合同双方的责、权、利三者之间的关系一定要明确，界线分清，并用严谨文字描述出来，不能出现歧义，特别是造价、质量、工期三大目标重要内容必须予以重点关注。
2.4施工阶段的造价控制
施工过程工程造价控制首先要严控签证、变更，专业人员必须熟悉现场情况，针对发生的签证变更事项，要结合合同、清单约定，判断是否属于应计范畴。对签证、变更范围及时测算，以明确的成本费用作武器提供管理决策层判断是否同意签证、变更事项发生，一定要控制在事前，否则成本很容易失控，最后就变成事后买单。
其次，施工阶段还应重点关注索赔与反索赔证据收集，尤其是隐蔽工程。专业人员必须熟读合同条款，定期巡场，在不同的形象进度阶段收集与施工图纸、合同清单项目特征描述、合同约定责任义务界面不符的做法，做到有图有真相，留足反索赔证据，为后期项目结算提供佐证。同时，针对施工单位提出的索赔事项，及时跟进并记录，留存适时的真实资料，避免因项目周期长、人员变动等因素导致事后无法确认，把自己陷于被动处境。
最后，施工阶段过程管控要用好管理工具，即几大关键台帐及时更新，包括签证、变更台帐、合同台帐、进度款支付台帐、索赔与反索赔台帐、结算台帐，成本动态台帐，管理好工程成本的已发生和待发生，结合项目经营目标成本，随时掌控项目工程成本的节余与超支情况，一切才会了然于胸、尽在掌握之中。
2.5竣工结算阶段的造价控制
竣工结算在工程造价管理工作中属于收尾盘点，是成本管控目标实现的最后一道关口。
站在房地产开发企业工程造价管控的角度，竣工结算第一要求是严格审核结算资料与施工现场的真实性、相符性、完整性。这时候就是检验项目施工过程成本管控工作是否做到位的关键时刻了，是否能从过程管控的证据资料中复核到与施工单位结算资料的差异，并有效反驳，杜绝虚增造价成本。
第二步，专业人员要用自己的专业技能准确计算分部分项工程量，复核施工单位上报的结算工程量，以及新增价格组价情况，若有新增材料，材料价格是否按照合同约定原则上报；为保证计量、计价的准确性，常用的做法是请第三方咨询审计机构进行复审，以审减费用作为对咨询审计机构的激励措施，对施工单位、初审专业人员的惩罚措施。
最后，竣工结算经双方确认后，应进行结算造价指标分析，如土建地下室、地上钢筋、砼、模板单方平米工程量指标、造价平米指标，并与同类工程同口径作对比，分析差异，进行数据积累、沉淀，完善、丰富房地产不同类别项目（如高层住宅、高层商业写字楼、超高层商业等）、不同建造标准下的工程造价成本数据库，该数据库再回到前述2.1~2.4不同阶段工作发挥指导作用。
3.结束语
无论房地产行业何去何从，工程建设项目始终会伴随经济发展而存在，所谓一通百通，房地产项目全过程工程造价管控方法同样适用于工程领域大部分项目（抢险救灾、军事、民生等特殊工程除外）的工程造价管控，这个过程属于动态过程，因此，必须在项目决策阶段、设计阶段、施工阶段、竣工结算阶段严格对工程造价进行控制，以提升项目投资的经济效益。
同时，通过上述各阶段管控，最终形成的数据又将回到下一个新项目最初阶段开始作指引，从而实现工程项目全过程工程造价管理的良性循环。
参考文献
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[2]唐碧.建筑项目工程造价超预算原因分析及控制措施[J].建材与装饰.2017(29).
[3]李卫英.建设项目工程造价全过程管理与控制的研究[J].四川水泥.2017(08).
论文作者:杨霞
论文发表刊物:《基层建设》2017年第29期
论文发表时间:2018/1/4
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