摘要：近年来，我国不动产登记中的行政法问题得到了业内的广泛关注，研究其相关课题有着重要意义。本文首先对相关内容做了概述，分析了不动产登记的主体以及不动产登记行为的性质与法律规范，并结合相关实践经验，分别从多个角度与方面就不动产登记的审查问题展开了研究，阐述了个人对此的几点看法与认识，望有助于相关工作的实践。
关键词：不动产登记；行政法；问题；措施
1关于不动产登记的主体
不动产登记的主体，即负责不动产登记的机构，它是不动产登记制度中的基础性制度，只有明确了其它的登记制度，如登记行为、登记依据、登记程序、救济制度等之后，才能进一步予以明确。我国现行的不动产登记是由行政机关负责的，在登记机构的确定上按照行政管理职能进行划分，农村集体土地的所有权、农村土地承包经营权、草原使用权、森林所有权或者使用权由县级（以上）人民政府登记；以出让或者划拨方式取得的土地使用权，由县级以上地方人民政府土地管理部门负责登记；在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，由县级以上地方人民政府房产管理部门负责登记；以无地上定着物的土地使用权抵押的，由核发土地使用权证书的土地管理部门办理抵押登记，以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，由县级以上人民政府规定的部门负责登记，以林木抵押的，由县级以上人民政府林木主管部门登记，等等。登记机构过于分散是现行登记主体制度存在的最大问题，它不仅给不动产的权利登记带来了极大的不方便，增加了当事人的登记成本，降低了不动产登记的效率；而且由于各登记机构之间的登记资料不能共享，导致重复登记、遗漏登记、错误登记的情形屡有发生，不动产交易的当事人因难以获得全面准确的不动产信息而给交易安全带来隐患，大大削弱了登记的公信力。因此，不动产物权应当由统一的登记机关负责登记，这是《物权法》起草过程中理论界的一致意见，《物权法》最终采纳了这一意见，规定国家对不动产实行统一登记制度（《物权法》第10条）。但考虑到我国现行行政管理体制改革尚未到位、登记机构难以最终确定的现实，物权法对登记机构未作具体规定而留待未来的法律、行政法规去规定。
2关于不动产登记行为的性质与法律规范
不动产登记系指国家专门的登记机关根据当事人的申请将物权变动的事实记载于专门簿册上的行为。对所有权人来说，它是不动产物权的公示形式；对登记机关来说，它是登记机关作出的一种具有法律效力的行为。但不动产登记行为是一种什么性质的行为，我国学界对此认识不同，主要分歧集中在登记行为到底是公法行为还是私法行为方面：一种意见认为它属于公法行为，认为“从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为。”③另一种意见认为它属于私法行为，认为“登记本质上应为私法行为。”④由于对不动产登记行为的定性直接涉及到规范登记行为的法律规范的性质及未来不动产登记法的立法模式，还涉及到登记错误的法律救济途径及法律责任的性质与法律适用，因而在理论上有必要予以明确。主张登记行为为私法行为系基于这样一些理由：第一，登记行为由当事人申请开始，而登记请求权属私权；第二，从登记所产生的效力看，登记行为是产生私法效果的行为，因此，登记并不是行政机关的权力；第三，从救济程序上看，因登记引起的诉讼均为向法院提起的私法之诉，因此，登记行为性质上应为私法行为无疑。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆笔者认为，上述观点及理由均值得商榷。首先，我们讨论的是登记行为的性质而不是登记申请权的性质，而登记行为的性质并不是由当事人的申请权的性质所决定的。其次，登记行为虽然是针对不动产物权的变动而设定的，但是登记行为并不是赋予该物权的变动以私法效果，而是对该私法行为能否产生物权变动的法律效果进行确认。对不动产物权变动法律效力的确认权和赋予不动产物权变动的法律效力是两个不同的法律问题，如果立法上规定未经登记该物权变动无效，那么，该物权变动的法律效力是登记行为所赋予的，如果立法仅仅规定未经登记不发生法律效力，那么，该登记行为仅仅是物权变动法律效果的生效要件。从我国《物权法》第9条的规定看，不动产物权的登记显然仅是不动产物权变动的生效要件。区分登记行为是赋予其法律效力还是其生效要件的法律意义还在于，如果法律效力是登记行为所赋予的，那么，若未经登记该物权的变动自始无效，法律上对该物权的变动不仅不予认可，而且还要求行为人应当将权利义务关系恢复到物权变动之前的状态，如果因此而给当事人造成损失的，有过错的一方应承担赔偿责任，双方都有过错的，按照过错程度分担责任；如果仅是权利变动的生效要件，那么，该权利变动仍然是有效的，仅仅是没有生效，法律上允许当事人可以通过补办登记手续而使该物权的变动生效。再次，在司法救济程序中，凡因登记机关的登记行为引起的争议纠纷应当通过行政诉讼解决，这在我国立法及司法实践中均无争议，除不动产的登记外，婚姻登记、抚养登记、企业登记概莫能外。因此，将不动产的登记行为定性为私法行为在理论上是说不通的，也不符合我国的立法及司法实践。
3关于不动产登记的审查
由于不动产登记的审查涉及到公权力对私权利干预的程度，同时还涉及到登记的法律效力、登记的效率和质量以及登记错误的法律责任问题，因而其是不动产登记制度中的核心问题，也是不动产登记立法必须解决的问题。从域外的相关制度看，不动产的审查主要有两种模式：一是形式审查。即登记机关对不动产物权登记申请只进行形式上的审查，倘若申请登记所提出的书件完备，即依照契据所载的内容予以登记。至于契据所载权利事项在实质上是否存在，有无瑕疵，则不过问，登记机关也不承担错误登记的责任。形式审查的特点是物权变动主要由当事人的意思表示决定，公权力对当事人之间物权变动的意思表示基本上不加干预，优点是登记的效率比较高，缺点是登记的公信力比较弱，登记的错误概率比较高。二是实质审查。即登记机关对于登记之申请，除须审查登记书件是否完备外，对于不动产物权变动的原因与事实是否相符，有无瑕疵，也须详加审查，经确定后方予登记。如果登记有错误、遗漏、虚伪，而致权利人遭受损害时，登记机关应当承担赔偿责任。实质审查的特点是物权变动不仅要有当事人的意思表示，还必须由国家意志介人其间，公权力对私权利的干预程度比较高。实质审查的优点是登记的错误概率比较低，登记的公信力比较强；缺点是登记的效率比较低，存在着公权力对私权利的干预问题。在物权法的立法中，关于我国的登记到底应采形式审查还是实质审查存在争议，《物权法》第12条仅对登记机构的职责作了原则规定，“既没有界定什么是实质审查，什么是形式审查，更不去回答物权法要求不动产登记机构进行实质审查还是形式审查”，。因此，这一问题亦只能留待未来的不动产登记专门立法去解决。
4结束语
综上所述，加强对我国不动产登记中行政法问题的研究分析，对于其良好实践效果的取得有着十分重要的意义，因此在今后的不动产登记工作过程中，应该加强对行政法问题关键环节与重点要素的重视程度，并注重其具体实施措施与方法的科学性。
参考文献
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[3]程炜.我国不动产统一行政登记机构及其运行分析[D].浙江师范大学.2016（21）：88-89.
论文作者:孙凌云
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第11期
论文发表时间:2018/9/18
标签：不动产论文; 物权论文; 变动论文; 私法论文; 公权力论文; 当事人论文; 性质论文; 《建筑学研究前沿》2018年第11期论文;