热依汗.乎加克拉
吐鲁番地区托克逊县住房和城乡建设局，838100
摘要：房地产投资项目是一个高投入、高风险、产业链长、周期长的复杂大系统，其投资决策大多靠经验和定性的风险分析方法，若项目实施中缺乏专业而系统的风险管理方法指导和风险管理控制措施，将会造成极大的经济损失。因此，引进科学的风险管理方法，并事先对其投资风险进行客观、合理的分析与评价有着极为重要的意义。本文分析了房地产投资项目存在的主要风险,探讨了房地产投资项目风险管理方法和控制措施，以供参考借鉴。
关键词：房地产；投资项目；风险管理方法；控制措施
房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，它投资数额大、投资周期长、变现能力差。众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险。为了控制和防范风险的发生，扩大房地产企业收益，引进科学的风险管理方法事先对其投资风险进行客观、合理的分析与评价是完全必要的，这不仅有益于房地产行业的发展，也有益于整个国民经济的稳定运行。
一、房地产投资项目存在的主要风险
当前，房地产投资项目主要存在的以下风险：
(1)环境风险。是指房地产开发项目所处的投资环境的变动对该项目产生的不利影响。投资环境包括项目所处的的社会环境和项目所处的A然环境。如经济形式、国家及地区有关房地产项目的相关政策等社会环境引起的风险；另外由于房地产是不动产，因此房地产项目必然要遭受不利的地理位置、A 然灾害等自然环境因素的影响。投资环境引起的风险是项目主体不可控制的风险，房地产投资项目必须从适应投资环境角度出发，降低环境风险。
(2)财务风险。指房地产投资项目资本融通、保障供给以及 资金运作等财务管理方面带来的风险。由于房地产项目投资数额大，投资通常要依靠贷款，如过度举债、资金运用不当，不仅会增加融资成本，减少投资收益，还有可能因无法 按期清偿债务，使项目活动主体面临破产危险。房地产投资项目要确定适度的负使比例，使财务杠杆效益抵消财务风险。
(3)信用风险：任何一个房地产项 目的投资开发，必然要涉及开发商、金融机构、承包商、材料及设备供应商等众多的机构和公司，这些部门之间依靠有效的信用结构支撑着。组织信用保证结构的各项目参与方是否有能力履行其信用职责，是否愿意并能够按法律文件的规定对项目行其信用职责，就构成了房地产投资过程中的信用风险。
(4)经营风险。是指房屋和建筑物、营业性地块等在房地产投资项目经营管
理决策失误中造成的风险。如营销渠道的选择、营销策略的制定，价格的定位及
项目方案的抉择是指项目地址、承包形式、承包方等的选择等经营管理决策上
存在的风险。
(5)管理风险。是指房地产开发项目实施过程中以及工程竣工、交付使用后
等因管理不善带来的风险。如项目实施过程中由于管理不善，使施工组织设计、施工运作、施工工期、工程质量等环节偏离预定目标存在风险以及项目工程竣工，交付使用后由于物业、卫生管理等问题存在的风险。管理风险的大小主要是由项目的企业文化、管理机制、管理人员的风险意识及综合素质与经验所决定的。
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二、房地产投资项目风险管理方法
1.房地产投资项目风险的三维模型
该模型将房地产投资项目风险划分为三个方面：一是可能导致项目风险产生的风险来源，包括：政治环境因素、经济环境因素、社会环境因素、技术环境因素、自然环境因素、市场变化因素、供应变化因素、人力资源变化因素、财务条件变化因素、物质资源变化因素、管理资源变化因素，这些因素可以归为三大类：宏观环境变化因素、竞争环境变化因素、和项目内部变化因素，将其定为因素维；二是产生实际风险的项目风险主体的各个阶段，包括：项目前期阶段、项目施工阶段、项目营销阶段、后期管理阶段，将其定为时间维；三是项目风险产生后所 影响的目标，包括：成本目标、质量目标、进度目标、安全目标、环境目标，将其定为目标维；它们共同构建出房地产投资项目风险的三维模型。在此基础上， 对风险源各影响因素、时间维结构和目标维结构进行分析。对因素维各风险因素的评估可以结合具体项目采用层次分析法、多属性模糊方法等静态评估方法进行分析；在一定的边界条件下(如对目标维上其他目标的要求为己知解析关系时)，研究因素维各风险因素作为风险源作用于时问维上项目的某一阶段所产生风险问题，可以用系统动力学方法去进行动态模拟或调控；通过研究因素维各风险因素作为风险源作用于时间维上项目某一阶段的作用路径，可以掌握风险的产生 过程便于制定风险计划和风险应对措施。
2.房地产投资项目风险系统动力学模型
该模型适合于对项目风险进行动态仿真分析。房地产投资项目风险的动态分析包括两个层面：一是当因素维风险源发生变化时，项目决策层面的风险控制和应对，主要通过项目开发范围、开发速度、销售时间等决策层面行为的调整，应对外部风险；二是当因素维风险源发生变化引起决策层面行为变化情况下，项目实施层面的风险控制和应对。通过项目风险的系统动力学模型可以方便地模拟当风险因素发生变化、采取不同风险控制和应对措施时，所引起的项目目标的变化情况。通过系统动力学模型可以较为直观和动态地研究风险效应和控制风险应对措施的调控效果，系统动力学方法是研究房地产投资项目风险的有力工具。
三、房地产投资项目风管理控制措施
1.以市场为导向，提高自身风险预测能力
在对于房地产进行投资的前期，应该积极做好市场调查，这是制定科学合理投资风险管理方案的基础。详细来讲，我们需要做好以下几方面工作：一是确定投资决策方向，仔细来了解需求和政府的政策动向；二是以国家经济政策，住宅制度和消费市场信息为基础，进行有效的市场定位，确定产品的功能和价格；三是健全高效的房地产信息收集机制，为实现房地产投资项目的调整和改善提供依据。
2.保证科学决策，合理控制投资风险
作为房地产投资者来说，应该具备风险意识，最好将风险管理和控制做在决策环节上，以保证后期工程开展过程的科学性和有效性，实现对于风险的最初控制。具体来讲，其一，确定开发项目的区位，保证是增值空间处于合理的范围内，最大限度的规避投资风险；其二，在区位确定之后，不断健全风险管理组织体系，保证处理好投资控制管理和进度，质量之间的关系，实现投资的动态化管理。
3.利用信息技术，构建风险管理系统
在房地产项目开发过程中，需要大量的信息资源。无论是区域经济发展信息，还是区域城市规划信息，乃至区域房地产价格趋势信息，都对于房地产风险控制有着至关重要的影响。因此我们应该借助信息技术的优势，对于各种信息进行收集整理，从而为实现房地产风险控制策略的制定打下基础，这将极大的促进了房地产风险管理水平和质量的不断提高。
4.注重人才培养，不断提高风险管理水平
风险管理人才队伍的培养，将保证风险管理工作水平和质量的提高。我们应该做好以下几方面的工作：其一，积极健全风险管理培训机制，做好员工的培训工作，保证其风险管理理论水平的不断提高；其二，形成严格的风险管理人才选拔机制，从根本上控制人才的质量；其三，不断对于自身企业进行的风险管理工作进行审核，对于做的优秀的员工给予合理的激励，保证激发风险管理人员的工作热情。
参考文献
[1]陈爱华.试论防范房地产投资风险策略[J].经济师，2011（07）
[2]贺祥宇.房地产投资项目风险管理研究[D].中南大学, 2013
[3]陈行严.房地产投资项目风险管理探讨[J].科技致富向导，2012（36）
论文作者:热依汗.乎加克拉
论文发表刊物:《基层建设》2015年16期
论文发表时间:2015/11/19
标签：风险论文; 因素论文; 房地产论文; 投资项目论文; 风险管理论文; 项目论文; 目标论文; 《基层建设》2015年16期论文;