基于利润空间模型的保障性公寓政策建议&以北京市为例_商品房论文

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      住房制度改革发展至今，我国基本构建了住房供应体系，初步形成了由“廉租房、经济适用房、政策性租赁房、住房公积金”组成的住房保障框架。北京市为了解决中低收入家庭住房困难问题，响应国务院号召颁布了保障性住房相关条例，至今确立了以廉租房、公共租赁房、经济适用房、限价房为主题，配合定向安置房、危旧房和棚户区改造为辅助形式的保障性住房制度体系。这一体系旨在对不同收入家庭实行不同的住房保障政策，最低收入家庭租赁有政府和单位提供的廉租房；中低收入家庭购买经济适用房；其他收入高的家庭购买商品住房。看似严丝合缝的保障房制度体系中仍有大量中低收入者住房问题悬而未决，必须承认我国的住房保障实施现状与中央政府设计思路有较大差距。

      本文根据以上问题展开，首先从供需关系分析北京市住房市场的现状及存在问题，主要从住房需求、居民真实购房能力、平均房价、居民收入房价比、收入分配差距等方面分析北京地区保障房实施过程中存在的矛盾与难点。其次通过利润空间模型，参考政策目标模拟住房供需曲线、预估政策性住房收益群体，由此分析保障性住房的供应政策。

      一、北京市住房市场现状

      北京作为首都城市也是住房政策试点城市，房地产市场具有很强的代表性，所以研究北京市住房体系对我国其他城市有重要意义。这里从住房需求、居民购买力、房价收入比、分层收入状况分析住房市场存在的问题。

      1.北京市住房情况

      北京市2011年常住人口为2018.6万人，其中户籍户数为503.1万户，户籍人口为1277.9万人[1]。根据对5000户城镇居民家庭居住情况进行调查，除私房与商品房之外，还有18.6%户籍人口以租赁公房或私房为主，也就是说仅按照北京户籍户数计算，住房需求量为93.57万套。2005年至2011年户籍人口住房情况如图1所示。

      

      图1 北京市住房情况

      数据来源：北京历年统计年鉴与市政网站整理。下同。

      如图1所示北京市户籍人口的住房需求趋于稳定，非自有住房率略有下降趋势，说明住房问题没有长效解决。

      2.北京市住房供应

      住房供应主要有住宅商品房和保障房两种。2011年北京市商品房竣工面积为1316.1万平方米，保障性安居工程的竣工面积为513.8万平方米，其中经济适用房113.7万平方米、限价房155.7万平方米、公租房83.4万平方米、定向安置房161万平方米[2]。按照城镇居民人均住房面积29.4平方米、平均每户家庭人口2.7人计算，2011年北京市共供给住房约能满足23.05万户家庭的住房需求。由此可见北京市房屋供给量不足为需求的1/4，房屋供给缺口至少75万套，这并不包含暂住人口的需求。此处数据根据平均家庭人数与人均住宅面积计算，事实上房屋供给的套数肯定小于23万户，因为按照此方法核算每套面积应为79.38平方米，但事实上商品房的供应并不完全如此，很多商品房单套面积远远大于此，所以住房供应比例肯定小于1/4。

      按照北京市现有人口及居住水平、非自有房屋居住比例等因素估算出区域内房屋需求面积差额，根据分析数据可知北京市住房缺口很大，其中保障房数量只占其中很少一部分，虽然保障性住房供应逐年增加，但从住宅市场的整体看看却仍处于下降趋势，这主要源于政府对房地产的调控以及保障房对商品房市场的挤出效应。

      据相关数据显示，北京市暂住人口为825.8万人，约占北京市户籍人口的65%，这部分住房需求浮动较大，但住房需求的数量也是不可忽略的[3]。同时截止到2013年8月26日，北京保障性住房共通过35.72万户，其中经济适用房备案通过95183户(占26.64%)、限价商品住房备案通过197040户(占55.15%)、廉租房备案通过27904户(占7.81%)、公共租赁住房备案通过37122户(占10.39%)。由此可见近年来保障性住房总量覆盖北京市7.1%的家庭，这与北京市中低人口收入人口比例差距较大，即北京市的住宅市场供需不平衡，住房供应压力大。

      面对解决中低收入人群住房问题的巨大压力，北京市政府文件规定，北京市住宅供地50%以上用来建设保障性住房，商品房用地必须配建30%以上的保障性住房。2013年全市计划建设筹集各类保障性住房16万套，其中公共租赁住房3万套，其他经适、限价及用于旧城区人口疏解、棚户区改造等安置用房13万套；全年竣工交用各类保障房7万套，由此可见政府加大保障性住房建设。假如2013年政府能够完成计划内容，假设房屋无差异，住房供给总量最高将达到23.3万套，其中商品房占比70%，保障性住房7万套，占30%。按照政府预期与实际缺口来看，政府最短需要3.5年时间即可满足住房需求，但事实上恐怕不行。政府政策的目标是增加房屋供给、降低房价，但市场反应与政府预期相差较大，这主要源于保障性住房对住宅商品房存在挤出效应。加之政府对商品房的调控政策，一方面会引发商品房住宅供应数量下降，另一方面由于商品房价格的上涨、保障房供给不足会扩大“夹心层”。其次是以上数据为核算北京市暂时居住的居民，但事实上北京市很多商品房被外来居住人口购买，且这一比例越大，政府完成政策目标的时间越长。

      3.北京市居民的购买能力

      居民的购买力水平也是安居的重要影响因素，下面就从北京市房价水平与居民实际购买力两方面分析房产市场的供应现状。首先，北京市的住宅销售市场需求旺盛，销售价格持续上涨，如图2所示。

      

      图2 北京市近5年平均房价走势图

      从国家实施城镇化住房制度改革以来，2007-2008年进入全面深度调整期，开发下行，建设步伐放缓，开发面积与市场供应全面下降，市场观望情绪浓厚，价格维稳，但是仍高位运行。2008年下半年价格略有下降，随着2009年开发投资逐步回暖，房价也逐步增高，这主要因为人们修改了房价预期，加之刚性需求强烈，房价出现了爆发性增长。在金融危机背景下，国家实施宏观调控政策，通过土地储备投资带动了房地产市场的繁荣，市场供给上涨，非自有住房率下降，简单来说，国家一系列购房优惠政策的实施，一定程度上满足了消费者住房的刚性与改善性需求。2010-2011年，由于政策性住房的大量供应，对商品房市场产生了一定的挤出效应，导致北京市平均交易价格平稳摆动。

      北京市的平均价格处于上涨趋势，从城市规划区域来看，房价由中心至外围逐渐减少，这反映了北京市房屋发展是由中心依次外推，四环内的房价增速远远高于平均增长速度，后续依次是四环至五环、五环至六环及外围周边的增长速度。房价由中心至外围逐步降低，且差异明显。具体数据如表1所示。

      北京市房价区域差距明显，中心区域房价是周边最低房价的6倍有余，不同人群根据自己的实际购买能力在所承受区域内购买房屋，这样导致居民按收入层次分布，这与国外住房问题面临相同的收入分配区域化问题。

      4.北京市居民房价收入比

      住房压力来源于房价与居民的可承受价格的差额，所以单方面分析房价趋势不能完全说明问题。房价是否合理，国际上有一个通行的计算模式，即核算房价收入比是否合理。“房价收入比”是指一个地方每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。联合国人居中心得出的“合理的住房价格”的房价收入比为3～6，世界银行专家的说法为4～6。本文计算房价比公式如下：

      房价比=平均房价(元/每平方米)×人均住房面积(平方米)÷人均家庭总收入(元)

      上式中都使用平均值，而国际上一般使用中位值，介于我国收入差距较大，我国实际房价比要高于此公式合算的房价比[4]。一般来讲房价比越低，居民购置自有住房越容易；房价比越高，人们用现有收入购置自有住房的难度愈大。房价比也可以理解为居民现有收入不变的情况下购置自有住房的年限，也就是说按照国际惯例，居民4～6年可以使用现有收入购置自有住房。图3显示了近年来房价增长率、人均可支配收入增长率、人均GDP增长率与房价比，相关数据能够更直接的表现居民对房价的可承受程度。

      

      

      图3 房价、人均可支配收入、人均GDP的增长率及房价比

      数据来源：北京历年统计年鉴与统计公报整理后获得[5]。

      如图3所示，北京市人均GDP增长率除2009年外其余都高于人均可支配收入实际增长率，这说明地区的经济增长速度要快于居民收入的增长速度，说明经济增长做大的蛋糕没有及时惠及居民。另外，房价增长率远远高于居民人均可支配收入实际增长率，房价的过快增长不仅增加了居民购置房产的压力，同样也刺激了房地产市场的投机行为，容易催生房产泡沫，导致房价虚高。单从房价比的数值来看，北京市的房价比值一路攀升，除2004年与2005年尚且处于略高于国际合理范围，后续几年的数值快速攀升，2009年成为一个分水岭，前期处于缓慢增长，后期就跃为新的高度。就2011年数据来看，居民将现有收入分文不动也需要接近20年才能购置一套房屋，若除去居民的消费性支出，将需要45年才能购买一套房屋，也就是说假设从20岁工作至退休也不能购买一套房屋，这样的压力可想而知。

      5.北京市分段收入情况

      北京的房价高是不争的事实，大多数中低收入户尚不足以自行购买房屋，那么房价相对中高收入者是否适宜呢？这就需要按不同收入层次分析各个收入者对的承受能力。从各层次收入来看，北京市收入差距较大，中低收入户的收入水平均未达到全市平均水平，但这部分人群几乎达到全市人口的80%左右，高收入户收入远远高于其余家庭收入。从增长趋势来看，收入越低的家庭增长率越低，高收入者的增长率最高，照此以往，收入差距会进一步扩大。那么对于高层收入户来讲房价是否在适宜范围内呢？若将不同收入层次的住房比作一比较，就能够大致反映各收入阶层的住房压力。图4显示了近年来北京市不同收入层次家庭房价收入比的趋势。

      

      图4 各收入阶层的收入房价比

      从北京市各收入阶层的房价比来看，即使是高收入户的房价比也高于国际上的合理住房比，也就是说北京市房价对于高收入户来讲也并非处于合理范围。高收入户尚且如此，低收入户的压力可想而知，从低收入户的房价比来看，低收入者需要倾其40年所有积蓄才能在现有房价下购买一套自有房屋。总之对于北京所有居民来讲，房价已经高于几乎所有家庭的合理承受范围。

      6.北京市房屋市场存在问题

      在分析保障房供给之前，首要问题是为什么政府供给的保障性住房数量增加反而导致房价比攀高呢？近年来北京市的保障房数量逐步增加，根据国家政策导向，将会进一步加大保障性住房数量。简单思维来讲，保障房供给增加，居民的购房压力应该减少，但图3数据显示北京市的房价比逐年攀升，居民购房压力也随之增加。为什么会出现如此矛盾呢？这主要源于两个原因，其一是北京市的住宅需求远远高于供给，数据显示北京市的住房供给量不足需求量的1/4，我们可以认为北京市住房市场处于供应短缺阶段。其二是北京市的保障性住房供应对商品住宅供应产生挤出效应。相关数据显示商品住宅供应有所减少，就2011年与2005年的住房供应数据比较，两年的住房总需求相差无几(这里的需求仅限北京市户籍急停的住房需求)，其中保障性住房仅增加了158万平方米，但住宅商品房却减少了1525.3万平方米，总供给量也减少了1367.3万平方米。简单来说2011年与2005年数据显示保障性住房供给增加1万平方米，住宅商品房却减少了9.65万平方米，由此可见保障房对商品房存在挤出效应，虽然这两者是否存在绝对相关关系还有待商榷，但两者之间肯定显性相关。单从商品住宅市场来看，供应量减少住宅商品房价格必然增加。另外政府的保障性住房供给还有一个重要的作用，就是改变了住房需求者与住房供给者的市场预期，政府直接干预市场的强烈信号，使住房供给者预期需求量减少所以降低供给量，至少持观望态度从而缓慢供给；住房需求者期待受惠于保障房政策或住宅商品房价格下降。但由于保障房的供给数量过少不足以弥补对住宅商品房的挤出量，反而导致住房总供给量减少，价格上涨。如此，房价上涨、保障房供给量有限导致未享受保障房的居民购房压力增加，尤其是“夹心层”居民住房问题凸显[6]。

      二、利润空间模型

      1.利润空间模型的研究方法

      利润空间模型认为市场参与方在商品交易过程中存在利润分配，在现有价格、成本、交易量、总需求量等数据建立利润空间，以最优交易量与价格为基准分析现有市场的利润空间分布。本文采用利润空间模型分析北京市住宅房屋的现有价格与交易量所构成的利润空间分布，通过利润空间分析北京市的最优交易价格与交易量、廉租房供应群体的收入区间、经济适用房供应群体的收入区间范围。

      住房市场的主要参与者为：政府、房产企业、居民。房屋不能等同于一般商品，安居不仅是居民的基本诉求也应是政府的责任。参与三方在住宅市场中的目标不同，假设政府参与房产市场调控的目标是“居者有其屋”，居民是为了拥有居住或自住房屋，房产企业是为了追逐利润。在此假设基础上建立房屋供应的利润空间模型，如图5所示。

      

      

      需求曲线：

      

      由于房屋市场需求旺盛，所以成交价格沿着需求曲线移动，当供给量大时价格下降，当供给量增加时价格下降。从图5的房屋供应的利润空间模型中，交易量为

时，均衡交易价格

与真实交易价格

之间存在利润差额，即图中阴影部分。在交易量一定的情况下，这部分利润差额越大，真实房价越高。这部分利润差额实际是政府出让土地的收益与房地产企业的超额利润，也就是说高房价背后的利润被政府与企业以不同的形式获取。

      2.实证研究

      通过房屋供应的利润空间模型，能够预计保障性住房受惠群体的收入范围，为政府建设保障性住房数量提供依据。这里假设政府按照市场价格及居民对房价的适宜承受范围和确定保障性住房的群体收入范围，且能做到应保尽保，即较低收入居民享受政府的廉租或公共租赁的保障性住房；较高收入水平的居民可通过购买经济适用房或限价房满足住房需求，更高收入水平者可通过购买商品住房的解决住房问题。要合理解决住房问题首先要科学划分不同保障性住房政策对应受益群体的收入水平，完善保障性住房内部体系并良好衔接商品房市场。下面以北京市为例，利用利润空间模型预估保障性住房的受益群体的收入范围。

      表2中α与β选取经验值，真实值一般略小于经验值。住房需求面积

为表2中的估算值，仅包含北京市户籍家庭住房需求面积，真实值应大于

。供给面积

包含商品住宅供给面积与保障性住房供应面积，但不包含二手房供应面积，所以真实值应略大。其余数据来源于北京统计年鉴。通过利润空间模型核算相关数据如表3所示。

      如表3所示，按照利润空间模型核算的保障性住房的需求群体，其收入范围逐步升高，也就是说由于房价高于居民的适宜承受范围，若要使所有居民的房价收入比都处于适宜范围内，政府应提供更多的保障性住房。值得说明的是当年预期最高房价

几乎小于下一年平均房价，这是因为每年新增房屋需求高，房屋供给相对减少，导致房价升高。保障性住房的受益范围大致涵盖了哪些收入层次的居民呢？图6将分层次家庭总收入与保障性住房需求群体的收入范围作比较，可以更直观地看出保障性住房应覆盖的群体范围。

      

      

      图6数据显示，若保持居民收入房价比在适宜范围内，做到居民购房压力适宜、居者有其屋的政策目标前提下：2005年政府只需为大部分低收入家庭提供适量的廉租房与公租房、较多的限价房与经适房，在当时的房价与收入情况下，大部分收入层次的居民都能够通过购买商品住宅解决住房问题。2006-2008年需通过政府提供保障性住房满足住房需求的居民越来越多，到2008年政府要为全部低收入家庭提供廉租房、公租房，且廉租房的需求增速高于经济适用房。2009年由于房价高速增长，低收入家庭，中低收入家庭、中等收入家庭都需要政府提供相应的保障性住房才能在收入范围内满足住房需求。2011年部分中上收入家庭也需要通过限价房与经济适用房的保障性住房形式来满足住房需求。秦虹也曾表示廉租房是保障性住房政策体系的基础[7]。这与本文的数据结果一致，政府需提供大量的公租房和廉租房才能根本解决住房低收入人群住房问题。另外，从2011年数据来看，北京市经济适用房与限价房的价格应在7744.37～9358.36元/每平方米之间，但2011年经适房最高销售价格为5000元/每平方米，经济适用房价格偏低，致使开发商的利润变薄、没有积极性。另外由于保障性住房供应不足，导致廉租房受益群体与经济适用房受益群体之间、经济适用房与商品房之间存在“夹心层”，即有部分居民既享受不到廉租房，又没资格申请经济适用房，也买不起住宅商品房。

      总之，房价居高不下的情况下若要维持适宜的房价收入比，那么越来越多的家庭需要政府提供住房保障。图中保障性住房的受益群体范围中廉租房、公租房的需求远远高于经济适用房、限价房，这主要源于利润空间模型的假设条件，该模型假设限价房与经适房的房价介于

之间，这两者之间的差额一般小于商品住宅的基本利润，这里假设为10%

，也就是说限价房或经济适用房是在政府的相关政策限制下由政府或企业提供，价格高于建安成本低于市场基本利润的房屋，一般来说政府将这部分房屋的利润控制在3%

，若价格低于

则企业不会提供房屋，政府提供经适房不能够自负盈亏若大量提供低于此价格的经适房或限价房不利于快速解决大量居民住房问题也容易造成财政压力，所以经适房、限价房的价格浮动范围有限，对应适宜房价比的收入范围较小。

      那么政府应实施哪些政策以缓解住房供需矛盾与居民购房压力呢？从利润空间模型来看可以从降低房价、降低成本、提高收入、降低土地收益或超额利润、增加保障房供应等方面着手，使住房价格在居民的可承受范围内，保障性住房需求在政府的可执行范围之内。其中房价每降低1%，保障性住房受益群体的收入范围会降低1%；若建房工程成本或房地产企业基本利润降低1%，保障性住房受益群体的收入范围会降低1%；居民收入增加1%，保障性住房受益群体的收入范围会降低1%；土地收益或超额利润每减少1%，受益群体的收入范围将降低1%；保障房供应增加1%，房价仅会降低0.1%，所以受益群体的收入范围将降低0.1%。从政策效果来看，增加住房供给量对受益群体收入范围的影响最小。另外，由于我国中低收入者占人口比例较大，所以政策实施后期的效果会越来越明显。

      三、结论及政策建议

      北京市住房市场处于供应不足、需求旺盛的局面，房价攀高导致政府需供应保障性住房的数量增加，实际保障住房的供应量远远小于利润空间模型所预估的保障性住房需求的数量，以2013年的北京市保障房供应量，2011年的居住人口计算，若单依靠政府供应保障性住房，仅解决户籍内人口的住房问题就需要至少10年，所以政府增加房屋的有效供给成为当下解决住房问题的关键。

      从2011年数据来看，政府需将房价、建设工程成本、房地产企业基本利润、居民收入、土地收益或超额利润合计降低约42%，才可将保障性住房供应受益群体限于中低入家庭与低收入家庭。其中房价受市场影响较大，政府强行控制的成果不明显，且单方面降低房价还会影响商品住宅的供应，模型数据显示房价降低0.1%，商品住宅供应将降低1%，其挤出效应明显，所以降低房价的同时要增加有效的住房供给才能避免由于挤出效应造成房价剧烈波动。建设工程成本降低幅度有限，且随着材料成本有所涨幅，这里的降低是指降低建设工程成本占房价的比例。房地产企业市场基本利润几乎由市场决定，政府只能在有限范围内降低房地产企业提供的部分保障性住房的利润率。提高居民收入是能够较快促进居民解决住房问题，政府可从税收、社会福利方面提高居民的收入水平。土地收益由政府获取与支配，数据显示2011年北京市获取土地出让金1055.14亿元，全市政策性住房完成投资746.1亿元，比上年增长94.9%，其中住宅完成投资5895亿元，增长87.9%。由此可见政府的政策性住房投资逐年增加，但用于住宅的投资仅为土地出让金56%，而发达国家在大力建设保障性房屋期间，土地获取的收益独立于财政，全部投入住房建设中，借鉴发达国家解决住房问题的经验，我国应加大政策性住房建设的投资，并成立独立机构独立运作住宅投资资金。

      总之北京市应调节市场大量投入廉租房与公租房建设，实施只租不售的保障房政策。政府应从房价、建设工程成本、房地产企业基本利润、居民收入、土地收益或超额利润、增加有效供给多方面促进房屋有效供给，其中应以提高居民收入、降低企业超额利润与合理利用土地收益为重点举措。提高居民收入应从税收、福利角度增加居民的实际收入；通过开放市场、促进竞争，降低企业超额利润；土地出让金可选择减免以降低房价，或由专门机构投入政策性住房建设，也可以两者相结合，即收取部分出让金投入政策性住房建设。促进住房二级市场的开放，促进存量住房交易，简单来说政府应开放市场、完善企业竞争机制从而促进房屋供应。住房供应来源应只限于政府的政策性住房与商品房，避免企业建设内部房，杜绝一切住房交易壁垒，即居民要么通过政府申请获得廉租房或者经济适用房，要么就需从市场上购买住宅商品房。

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