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摘要：房地产开发成本是房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，所以说房地产开发成本管理不是简单的建设实施阶段成本管理，更不仅仅是某个阶段的费用节约，而是从项目开发的全过程出发，最大限度利用有效的资源，从整体意义上降低项目的开发成本，提高房地产开发成本管理的科学性，从而提高房地产项目的经济效益。
关键词：房地产；开发成本；管理
一、房地产开发成本的管理内容
房地产开发行业包含了复杂多样的工作内容，其中房地产开发的成本管理工作内容就具有很深刻的行业意义，它的构成细节也是非常繁多的。
（一）房地产开发成本管理的作用
房地产开发承包人提出对其将要承包建筑的工程进行工程设计和工程运作的基本理念，就是房地产开发成本的管理。在工程建设的过程里，进行对工程和人员的筹备工作、实际操作、质量追踪和工程验收的整个管理机制就是房地产开发成本管理的内容。在这样一套健全的管理内容操作系统之下，房地产开放经营企业可以较强它的企业管理形态，能够完善它的管理系统和基本制度。制度和体系的健全是创收利益的最好前提，实现了完善的管理体制，制造出高品质低成本的建筑群落，就是经济价值最好的体现，并且能在这样的经济利益收益下完成企业的名誉提升和维护。
（二）房地产开发成本的结构框架
房地产开发主要的成本构成包含以下几点：有土地承包前的检测勘探等费用，需要房地产开发公司在承包前进行成本的支出。之后就是针对建筑土地的购买，在购买土地的前期要对土地进行相应的税务缴纳支出、还要对原有居民进行拆迁补助。在促成房地产建筑过程中，要求企业将成本控制到最低的同时能够帮正建筑的品质，并且能够完成房地产开发商对经济利润的要求。当房地产开发商成功选择了有效地土地，就可以对房地产的建筑群落进行设计和创意，在设计过程中选择对建筑地势、水利管道铺设和建筑群落检测的资金投入都是前期工程支出。还有房地产开发工程的建筑当中，承包公司需要进行建筑、安装、装修等环节的费用支出。在房地产开发的企业建筑过程中，需要给人们基础的建设物质保障，所以类似于小区建设中的社区通道、供给的水电管道、排出管道、小区绿化和环境清洁等便民措施，这些的建设都是需要房地产开发时间进行成本管理的。在房地产开发过程中，也有办公费用的支出，类似员工工资和福利待遇的支出。办公用品和建筑工具的费用，包括一部分企业周转的资金，都是房地产开发企业的支出。财务支出也是房地产开发成本中重要又不可预估的成分，需要对开发期间公司资金中出现的利润、损失和危机控制费用进行收支的管理。开发公司还需要承担在建筑过程中出现的相对应的管理费用，这样的费用有他随机发生的可能性，需要预估并在操作过程中节省。最后就是针对公司和企业产生的销售费用，房地产开发者需要对自己所开发的楼群或者地皮进行销售，在销售中出现的人员车马费、餐饮补助、广告支出，以及在销售前进行的包装、运输、清洁的费用都是由开发公司进行支付和管理的，在对开发地址的保护过程中，还要相应的支付看管费用，这些费用是在建筑地址后期发放的过程中比较重要的投资，辅助公司后期收益。
这些费用和成本都有一定的不可控性，需要房地产开发的成本管理人员进行预估，然后在操作过程中尽量符合预算成本，进行相应的节约措施而帮助企业管理成本回收，利益回笼。
二、要做好房地产成本管理必须要制定完善的项目成本计划和期间费用计划
房地产开发成本包括项目开发成本和期间费用两部分，所以成本计划也应按照项目成本计划和期间费用计划两部分来制定。
2.1 制定项目成本计划。
成本计划通常是经过确定总成本目标、成本逐层分解、成本估算，再由下而上对成本进行逐层汇集以及成本计划对比分析与处理等过程而形成的。具体而言：
首先应通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标，待项目批准立项后，该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标，这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。
其次要逐层分解总成本计划目标。通常按项目结构对项目总成本计划目标进行分解，将总成本拆分到各个成本对象，作为项目单元设计的依据或限制，对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。在项目总成本分解过程中，应注意各成本限额之间的平衡，以保证项目成本在项目内的合理配置。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆这种合理配置是项目系统协调与均衡的保证，是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间均衡的保证。
接着要进行成本估算。随着项目的深入、技术方案和实施方案的细化，可以按结构图对各个成本对象进行成本估算，并以此估计值和限额值相比，结合具体情况对项目进行优化组合。
最后是调整成本计划。通常按结构图由下而上对成本估算进行逐层汇总，并与原成本计划目标对比，衡量每一层单元计划的符合程度，以此决定对设计与计划的修改与补充，形成由下而上的反馈与调整过程。
2.2 制定期间费用计划。
期间费用包括管理、销售（或营业）及财务等各种费用，占成本费用总额的百分之十以上，在制定计划时要注意以下三个方面：
2.2.1 期间费用计划与可行性研究中估算项目开发总成本会有重复的地方，但这两者是不矛盾的。可行性研究中所估算的开发总成本提供了项目在整个生命周期内成本控制的总体目标，而一个项目生命周期可能要横跨若干个会计期间，期间费用计划正是要在总成本控制目标的约束下，将总成本控制目标所提供的管理费用总额度按项目进度在项目所跨的会计期间内按一定标准和原则进行合理分摊。
2.2.2 期间费用计划要与开发企业的规模、项目销售完成的进度情况相结合。
2.2.3 要按企业经营管理的实际情况，确定恰当的营业费用计划和管理费用计划项目，并将确定的营业费用、管理费用总额在各项目内进行有效的分解，以提供各项管理活动详尽的费用控制目标。
所以只有做好了详细完善的开发成本计划，才能为成本管理提供明确的目标和方向，才能在开发过程中做到有的放矢，而不是钱花到哪算哪，导致成本失控。
三、要做好房地产成本管理必须要对开发的项目实行全过程成本控制
项目全过程成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是开发项目成本管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。项目全过程的成本控制主要分以下几个阶段：
3.1 项目可行性研究和投资决策阶段。此阶段是项目开发中最为关键的阶段，直接影响整个项目的成败。经济学家西蒙曾经说过：“管理就是决策”，所以说对项目开发来说首先要建立科学的决策机制，而决策最主要的依据是开发项目的可行性研究。可行性研究是一个系统性、专业性的工作，所以必须组织一支优秀的项目团队完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。只有合格通过可行性研究的项目，才能进行下一步开发工作。
3.2 设计阶段。此阶段是项目开发中最为重要的阶段。大家普遍存在的一种共识是开发项目的投资主要花费在施工阶段，，认为只要加强了此阶段的监控，就可以节约成本。为了做好这一点，房产商会加强预算审查，安排施工全过程的材料和质量的监理，为了订购质优价廉的材料，甚至会亲自出马“货比三家”等等。然而等项目建成以后，房产商却发现这样做并没有使成本下降多少。问题就在于房产商忽略了对设计阶段的监控。有关研究表明，在项目初步设计阶段，影响工程造价的程度为75%，施工图设计（技术设计）阶段，影响工程造价的程度为25%～35%，施工过程中通过技术措施节约工程造价的可能性为5%～10%。从中可以看出，施工图纸一旦确定，工程成本也就基本确定。所以房产商可以通过招标方式选定水平高的设计院、做好设计方案评审、加强设计方案优化以及推行限额设计等措施来做好设计阶段的成本控制工作。
3.3 招投标与合同洽谈阶段。项目的招投标与合同的洽谈确定是成本控制管理工作的重要环节，很多相关法律文本在此阶段完成，许多隐患和难点也会在此阶段留下，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理及后期结算工作。因此要根据项目整体施工计划指定详尽的招投标计划，在计划中明确招标原则，界定承发包方式、范围、工程款支付办法等主要合同洽谈条款。在洽谈合同时应首先考虑固定总价合同，要善于将施工期间的风险合理转嫁。签订合同时，除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、违约处理方法以及可能遇到的风险处理方法予以明确，以便避免后期结算过程产生分歧与矛盾。
3.4 施工阶段。此阶段是整个项目建设过程中时间跨度最长、变化最多的阶段，对全过程成本管理来说也是最难、最复杂的阶段。在施工阶段首先要做好施工组织设计方案的论证工作， 施工组织设计是指导施工的纲领性文件，是保证工程顺利进行，确保工程质量、有效地控制成本的重要工具。每一建设工程都应在保证质量的前提下，对各种施工方案进行技术上、经济上的对比分析，从中选出最能合理利用人力、物力、财力资源的方案，从而降低工程成本。其次要健全设计变更审批制度，设计如有变更，尽量把设计变更控制在设计阶段，如若不能则应尽量提前变更，因为变更越早，损失越少。其次要完备工程现场签证手续，尤其是在基础设施工程中，隐蔽工程占工程造价的比重很大。因建成后地面以下部分全不在视野之内，对此，如果缺乏充足的现场签证工作，势必增加工程结算中的难度，为此，应严格控制施工现场的每一隐蔽工程签证，建立完备的隐蔽工程现场签证手续，变事后被动为事先主动控制工程造价。在施工过程中还应特别加强资金计划执行的监控，使工程款的支付与施工进度相协调，与成本的动态控制相结合，保证销售收入与工程支出处于良性循环。
3.5 结算阶段的成本控制。工程竣工结算是造价控制全过程的最后一环，它具有大量性、集中性、复杂性的特点。在结算过程中要严格按照施工合同的有关规定进行，对完成的工程量、设计变更、现场签证以及各项经济费用实事求是的予以确认。结算完成后，要及时的对相关结算数据进行分析，为项目总决算及新项目的开发测算提供有力的指标参数依据。
结束语：
总之，做好成本管理工作必须具备整体、系统的观念，在房地产开发过程中进行全过程、全方位的管理。房产价格由市场等多种因素决定，而开发成本则掌握在房产商个人手中，所以只有加大成本控制力度，充分做好房地产开发成本管理工作，才能使企业立足于当前多变的房地产市场，取得更好的经济效益。
参考文献：
[1] 张志华. 房地产施工项目管理探讨 2014.9
[2] 李永飚. 房地产项目施工阶段造价管理 2017.4
论文作者:姚卓民
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第22期
论文发表时间:2018/12/6
标签：成本论文; 项目论文; 房地产开发论文; 计划论文; 阶段论文; 费用论文; 过程中论文; 《建筑学研究前沿》2018年第22期论文;