摘要：房地产预结算是影响工程建筑成本的重要内容。本文通过对工程造价中的房地产预结算的相关问题的阐述，具体分析了影响工程预结算具体因素，并提出了解决对策，希望能够对解决工程造价中的房地产预结算的疑难问题提供帮助。
关键词：房地产预结算；工程造价
我国城市化建设水平进一步提高，建筑行业发展突飞猛进，令建筑施工行业在发展的过程中形成了一些新的问题。房地产预结算就是这个过程中形成的一个十分严重的问题，影响工程建设成本，进而影响整个项目施工质量。因此，加强对房地产预结算当中问题与解决对策的分析具有十分重要的意义。
1 工程概况
上海天和城（暂定名），位于上海市奉贤区金汇镇，地块北侧为大叶公路，南侧为光泰路，东侧为泰青港，西侧为规划道路。总用地面积：275878m2，总建筑面积：507982m2（含保温机房及地下建筑面积），其中地上总建筑面积（含保温及屋面机房架空层）：284813m2，其中：保温层建筑面积：8271.54m2，房屋及机房层663.32m2；地下总建筑面积：223169m2，计容积率建筑面积：275878m2，容积率1.00，绿地率：40%，机动车停车位：2381辆。本次设计总建筑面积111563.32m2（含保温层水平面积），其中：地上建筑面积（不含保温）：49027.47m2，保温层面积：979.89m2；地下建筑面积（不含保温）：61428.65m2，保温层面积：127.31m2；本次设计总户数：275户，地下机动车停车位：645辆。设计使用年限：50年，抗震设防烈度：7度。
2 工程造价中的房地产预结算的常见问题
2.1 供求关系变化
随着近些年我国社会经济发展水平逐步提高，施工企业在发展中，不断进行规模扩张，加大固定资产的投资建设。施工队伍建设更加迅速发展起来，这在很大程度上造成了市场竞争环境更加激烈。针对这种情况，许多施工企业在竞争中为了能够得到工程的承包权，不惜通过降低价格，接受建设单位一些不合理的招标条件，造成市场竞争公平性、合理性丧失。这种市场秩序进行下去将会严重阻碍我国工程建筑行业的发展，企业会在这个过程中，逐渐失去改造的能力。不仅如此，这种情况还会影响房地产预结算，对我国的建筑市场产生规模性的影响。
2.2 施工方案变动
在工程建筑施工中，施工方案发生变动会直接影响到房地产预结算。这种情况基本上会出现在工程的施工阶段。也就是说，施工方会在进行施工的过程中，对建筑方案进行变更，从而追加房地产预结算内容。建筑工程施工的过程中需要委任具有专业资质的造价人员进行监督，确保工程施工是根据招投标方案实行的，确保相关工程程序服务工程规范化要求。一旦出现了工程设计方案与实际施工不相符情况，就会造成施工单位与实际状况之间发生脱离，这就会造成成本追加。房地产预结算失控和失真以及估算偏离都会使预算与决算之间发生恶性循环，甚至对整个房地产预结算管理造成恶劣影响。
2.3 房地产预结算当中的信息管理问题
当前，我国在进行建筑工程施工，尤其是房地产预结算管理方面的改革已经取得了一些成就，房地产预结算管理方面有了一定程度的发展，但是这些仍然是不能够满足我国建筑行业发展的速度的。信息管理方面仍然有一些问题亟待解决。我国建筑工程市场，尤其是房地产预结算信息管理方面仍然处在初级阶段，经验明显不足，相关的从业人员对房地产预结算与信息管理的理解层次不够，传统观念对信息管理的发展起到了严重的阻碍作用，以偏概全的情况令信息管理不能覆盖到各个方面。对房地产预结算进行管理的同时，需要对相关审核加强管理，利用现代科学技术，确保房地产预结算中信息的完整性和系统性。
3 工程造价中的房地产预结算措施要点
3.1 规范工程市场规范，形成合理性市场秩序
要想从根本上对工程造价管理水平进行提升，需要确保其工程造价的系统性、科学性以及合理性。综合分析房地产预结算当中不同环节当中的问题发现，想要找到解决的对策和方法需要对房地产预结算管理进行深入地剖析。只有这样，才能确保房地产预结算的合理性。对房地产预结算管理的策略进行研究，首先要从工程建筑施工的需求点出发，从该角度分析，广泛投入人、财、物、力资源。
同时，需要对房地产预结算产生影响的相关因素进行综合分析，并组织房地产预结算研究的专业人员进行实际考察，从而确保相关研究的顺利进行，形成专业决策队伍，使各个决策都能够与实际工程之间相符，根据房地产预结算规定的相关要求具体展开工作。经过专家进行综合分析，以便保证工程造价的管理能够更加合理。建筑工程施工当中的建设等级与质量相关参数都会对房地产预结算产生巨大的影响，因此，需要进行科学的界定，通过对工程设计方案的实际分析，将对房地产预结算产生影响的主要因素加以提炼，形成具体的解决对策。
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3.2 精细化管理的方式
目前大部分建筑施工的成本管理方法还是清单计价方式，这种方法虽然能够保证施工资金不被滥用，但是，施工过程中的材料报销过程十分繁琐，容易造成施工空档。建筑公司可以采用精细化管理的方式对成本控制进行创新，以解决成本控制和施工管理衔接不良的问题。首先，在施工之初，公司就根据施工报价以及图纸，将每个施工阶段的成本花销进行了详细地划分。例如：在路桥建筑施工首期，施工成本主要为挖掘机花销、土方放置空地费用和首期建筑材料费用，那么，公司就将这三方面的费用单独罗列，并且按照施工计划，划分首个财务核算周期的核算内容。其次，在施工过程中，各施工队将每天所用的材料进行上报，财务部门每天核对材料使用情况，对施工成本花销进行核对，然后对下一个环节的施工费用进行准备。这样一来，建筑施工中的成本管理就和施工管理重合，甚至提前于施工管理，前瞻性的成本控制能够使整个建筑施工的衔接性增强，提高了成本管理的效力。
一般而言，在项目的整个实施和建设过程中，工程结算是传统性的工程管理中投入较多的一项内容。一般情况下，经常被忽视的是决策和设计阶段的造价控制，如此以来很难做到对造价的根本性控制。
（1）强调设计的重要性
房地产预结算中，起着重要促进作用的便是设计。其在全过程控制的影响作用表现在多个层面。然而，如若施工方向、施工规划和施工定案将被采用，就会直接影响房地产预结算。由此可见，房地产预结算中设计的重要性与可靠性是不容忽视的，也是举足轻重的，因而要切实制定准确有效的设计路线图，为工程造价的进一步优化和完善提供方向性的指引，不断重视设计在房地产预结算中起到的关键性作用。
（2）理性选择招标方案
一些工程项目负责部门为吸引设计单位加强投标力度，其会精心设计任务并发布通告。在这种情况下，通过对这些投标单位的方案进行合理选取，如果投标单位符合设计要求，进而确定并完成设计任务。这样以来，控制了资金投入、缩短了设计周期、降低并减少了设计费用。选择招标有很多层次的依据，设计在方案上的优良性，投入和产出的对比性以及工程
设计进度的快慢性等。因此，可以参考多种方案的设计，不但可以充分提高设计方案的科学化水平，而且还可以带动设计在美观性、适用性以及合理性上的不断发展。
（3）重视优化限额设计
一般而言，通常采用价值分析等方法进行设计方案的优化。换而言之，就是在不触动功能性为主的前提下，放弃毫无价值的功能，以此来实现降低成本的目标。同时也可以从相反的方面进行设计，然而，其最终的目的仍然没有发生改变，还是要提高成本，但是力度稍逊前者，其功能性依然得到提高。
3.3 提高施工资源利用率
在施工过程中，施工资源的利用率也影响着建筑工程成本，如水电资源的利用等。因此，要实现全面的成本控制，必须提高施工资源的利用率，即需要针对施工资源的利用建立单独的管理方法和管理制度，例如：计算水泥搅拌需要的用水量，对每个施工小组每天的用水量进行限制，将用水量规定划入员工绩效考核当中。这样一来，施工小组会主动检查供水水管的工作状态、并注意节约用水，不但使施工更加绿色环保，而且每天节约的用水量累计下来，会使公司减少一大部分资源开销。
3.4 强化信息管理
随着科学技术的迅猛发展，计算机已经被广泛应用到社会生活当中。我国作为信息化社会，采用电子计算机等网络手段进行建筑工程施工相关管理工作势在必行。使用计算机能够极大提升工程造价问题解决，尤其是信息管理方面问题。互联网当中的海量信息资源能够为建筑工程施工提供更多的信息资源。施工单位更加可以通过计算机形成专门的档案系统，以此完成对于施工材料的监察与收集工作。
施工单位可以在计算机上建立专门的档案，对原材料供应商或者生产厂家进行统一归档管理，当有工程需要时可以随时拿出来发布采购意向，进行询价甚至招标等，可以将影响工房地产预结算的内容统一录入计算机，比如原材料的分配、现场施工等，并把这些信息及时地尽心传达。这不仅能对一些突发的现场状况及时进行处理和调整，还能实时监督工程实施的质量和进度情况。这就在很大程度上降低了房地产预结算，使施工成本得到很好地控制。
4 结束语
综上所述，通过对房地产预结算的分析和探讨，进一步明确了在项目施工方面的具体目的，提高了对责任追究制度的认识，增强了责任意识。但是，还有一些企业仍在房地产预结算上存在不足，这就必须保持高度清醒的头脑，进一步加强房地产预结算的监管和检查力度，提高对房地产预结算的责任意识，全面实现工程造价全过程控制的飞跃式发展。
参考文献
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论文作者:刘建朋
论文发表刊物:《基层建设》2017年第9期
论文发表时间:2017/7/21
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