我国发展固定利率房贷存在的问题与对策，本文主要内容关键词为：房贷论文,对策论文,固定利率论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
2006年1月13日，中国光大银行率先宣布在北京、上海开展“固定利率住房贷款”业务。1月18日，光大银行上海分行受理了第一笔固定利率房贷业务。酝酿已久的固定利率房贷终于撩开神秘的面纱。在一个多月的时间里，建行、招商银行陆续推出了自己的固定利率房贷新产品。固定利率住房贷款与现行住房贷款规则不同。目前，国内商业银行发放的中长期贷款，实行的是逐年甚至逐月调整利率的计息方式，一旦遇到贷款利率调整，贷款买房的人就要从下一年度开始按照新的贷款利率还贷。固定利率房贷，简单地说就是银行与借款人约定一个利率，在借款期内，不管央行的基准利率或是市场利率如何调整，借款人都以约定的利率偿还银行贷款。
一、固定利率房贷推出的背景
1．国外固定利率房贷的流行
固定利率房贷在国外是比较成熟的业务，其创新品种也较多。如美国，早就推出了15年期、30年期的固定利率房贷，并且还在此基础上进行了创新，推出了3/1ARM、5/1ARM、7／1ARM和10／1ARM①等房贷新品种。在加拿大，住房贷款期限一般为25年，利率是五年调整一次，即五年内利率固定，五年后借款人可重新与贷款人谈判签约，并且加拿大还实行60天利率保护[1](即借款人在向银行申请一笔新的固定利率住房贷款时，银行承诺借款人可以自由选择其实际得到贷款前60天内任一天的贷款利率。如果在贷款获得批准与借款人实际得到贷款期间利率下降，借款人可以自动获得期间最低的利率。)国外固定利率房贷创新品种的多样化为广大购房者提供了更多选择的机会。
发达国家房地产市场统计数据表明，绝大多数购房者不愿承担利率风险。由于房贷期限较长，购房者大多倾向于选择固定利率房贷，锁定利率风险。在荷兰、法国，选择固定利率的购房者占到80％，爱尔兰的这一数字也达到了70％。而据加拿大银行所做的调查也显示，绝大多数购房者倾向于固定利率贷款。品种的多样以及购房者规避利率风险的需要，使固定利率房贷在国外房贷业务中成为主流，广泛地被购房者所接受。
2．国内房贷业务萎缩，收益减少
在老百姓的购房欲望上涨以后，发放个人住房贷款已成为我国各个商业银行新的利润增长点。但自2005年3月份央行调整个人住房贷款政策(将住房贷款优惠利率提高到同期贷款利率水平，实行下限管理)以来，个人住房贷款增加额明显减少，各大商业银行的房贷业务明显萎缩。2005年度中国货币政策执行报告显示，个人住房贷款第三季度末比年初增加1869亿元，同比少增1152亿元，第四季度末比年初增加2444亿元，同比少增1629亿元。另一方面，随着央行调高个人房贷利率，一些城市中个人购房者提前还贷的现象相当突出，提前还贷者有增无减，由此导致一些商业银行的个人住房贷款业务出现负增长。2006年2月13日央行上海总部发布的《2005年上海市金融运行报告》中的数据显示，2005年上海市全年个人住房贷款增加199.4亿元，同比少增529亿元，其中7-12月的6个月中，个人住房贷款连续6个月负增长，累计减少117亿元。另外，2006年初《参考消息·北京参考》与搜狐网、焦点房地产网联合就“利率上调是否提前还贷”这一问题进行了一次网上调查，在目前参加调查的网民中，有81.27％的人选择提前还贷，这其中又有68.13％的人是为了避免加息后多交利息而选择提前还贷的。提前还贷的增加加大了银行的经营压力，对银行的房贷收益产生了不利影响。因此商业银行希望借固定利率新业务来挽回个人住房贷款这块“大蛋糕”。
3．宏观政策相对宽松
据有关负责人介绍，中国银监会2006年将会采取相应措施积极推动银行业金融创新，全力提升我国银行业的整体素质和竞争力。银监会将进一步完善汽车贷款管理办法和房地产贷款风险管理指引，支持面向一般客户的消费类产品和服务创新，促进商业银行在消费领域内设计和推出更多的银行卡和个人消费贷款之间，以及各种个人账户之间的混合性、复合性产品。支持在住房信贷领域扩大非传统性住房抵押贷款，特别是还本付息灵活安排的服务，满足广大公众的需求。2005年8月15日，央行公布《2004中国房地产金融报告》，其中明确写到“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。”政府的支持，政策的放宽为商业银行在住房贷款方面进行金融创新提供了动力，也为固定利率房贷的推出扫除了政策障碍。
二、开展固定利率房贷业务面临的问题
1．银行面临较大的利率风险
商业银行的浮动利率房贷实际上是把利率风险转嫁给购房人，而固定利率房贷的推出，意味着利率波动的风险从由购房者承担转变为由银行和购房者双方共同承担。在固定期限内，如果央行上调后的利率超出了银行固定利率，则购房人受益，银行吃亏；反之，则购房人吃亏，银行获利。固定利率房贷无论对于购房人还是商业银行，都将是一把“双刃剑”。
人民币掉期、期权和远期等产品都是银行规避固定利率房贷风险的可选手段，但这些金融衍生产品业务在我国开展得非常有限，屈指可数。商业银行在管理风险上可用的手段并不太多，主要通过国债，定期存款等来对冲利率风险，使得固定利率房贷产品在利率、期限的制定上受到很大的限制。目前我国商业银行的固定利率房贷产品基本上是5年期和10年期的，可供选择的品种不多。而在发达国家，银行大多拥有成熟的利率远期、掉期产品等与不同期限的固定利率房贷产品配套，固定利率房贷期限相对较长，一般都在10年以上，甚至30年。
2．短期内难以被购房者广泛接受
商业银行在推出固定利率房贷时，利率要比浮动利率高一些。如果未来利率无大的变化，购房者经济上反而会受损失。因此购房者在选择是否接受固定利率房贷的同时，就不得不先对整体经济走势进行判断。而作为普通老百姓，这样的过程往往过于复杂，也往往难以做出正确的判断。购房者普遍表示，暂时还会处于观望的状态，认为目前推出的固定利率房贷意义并不大。有签订5年期浮动利率合同的购房者认为，如果万一加息，提前还款也可抵消利息支出，没必要用固定利率锁定。另外，如果选择了固定利率房贷，提前还款要交纳高额违约金，也会让人望而却步。
3．存在着法律障碍
我国《合同法》有关规定说；“办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定贷款利率的上下限确定”。这就有可能出现这样一种情况：如果在住房贷款期限内(通常是中长期的)，央行一旦调整基准利率，而且调整的幅度较大时，这就使得原先在借款合同中约定的固定利率超出了基准利率允许调整的范围。那么，原来买卖双方确定的固定利率恐怕也只能再作调整，使固定利率再次“浮动”起来[2]。相关法律的不协调、不配套，束缚了固定利率房贷的发展，也有可能成为日后固定利率房贷纠纷的导火索。
三、推进固定利率房贷的对策
1．完善配套的法律制度
随着固定利率房贷的进一步推广，有可能会发现更多的需要规范的地方，或者是与现行法律法规相抵触的地方，这就要求法律法规或政策的制定者在不违反其他法律法规的前提下，不断完善相关的法律制度，为固定利率房贷的发展提供一个更为宽松，更为和谐的法律环境，使固定利率房贷业务可以规范的运作，这样才能被广大购房者所相信和认可，成为房贷的主流。
2．提高商业银行的利率风险定价能力
对于购房者而言，固定利率的好处是可以转移利率风险，化解市场波动。固定利率水平的高低是购房者决定是否选择固定利率房贷的一个关键因素。利率定得偏低，则银行面临的利率风险越大；利率定得偏高，则购房者越难以接受。合理定价是固定利率房贷能否为广大购房者接受的一个关键。
采取何种定价模式取决于银行对经营环境、竞争策略和银行管理水平的判断。西方商业银行多采用以科学、综合的客户盈利分析为核心的成本收益定价模式，这就要求必须全面推行管理会计，而且会计业务系统必须实行分客户核算[3]。因此，我国商业银行应在分析市场发展和客户需求的基础上，结合西方商业银行的管理经验，运用管理会计方法，着手开发符合各行实际的贷款定价模型。在提高自身风险定价能力的基础上，通过风险精算合理地制定固定利率水平。
3．加大金融创新力度，推出风险对冲工具
风险对冲工具的缺乏使商业银行面临较大的利率风险，要规避风险就要下大力气研究新产品，如人民币掉期、期权和远期等金融衍生产品，以在市场上转移和对冲利率风险。只有与房贷期限相匹配的相关衍生产品出现后，固定利率房贷产品才能分散未来不可预知的利率变化风险。
令人欣慰的是，央行于2005年8月份表示，将鼓励国内银行尽快推出利率互换、利率期权、掉期期权和其他利率衍生产品。2005年10月10日，中国光大银行与国家开发银行初步达成了金额为50亿元的人民币利率互换协议，双方约定，待人民银行有关政策出台后交易生效。《中国人民银行关于开展人民币利率互换交易试点有关事宜的通知》于2006年1月24日颁布后，光大银行与国开行的这一银行间首笔人民币利率互换交易生效，这标志着人民币利率衍生工具已在中国金融市场正式登场。另据报道，有的银行已向央行提交了利率互换产品的方案，现正处于待批当中。利率对冲工具的完善将为固定利率房贷拓展更为广阔的空间。
4．提高资产负债的重组安排能力，加快房贷证券化步伐
固定利率房贷考验的也是银行的资产负债的重组安排能力，除了通过选择与固定利率房贷期限相匹配的国债、定期存款等来规避利率风险外，住房抵押贷款支持证券也可成为银行固定利率房贷很好的避险方式。如美国，银行通过金融资本市场来降低固定利率房贷的利率风险，其核心手段就是房贷证券化。银行开办固定利率房贷后，把大量利率、期限相近的房贷重新包装，发行资产支持证券，从中赚取买卖差价，锁定收益，这样就可以规避利率波动风险[4]。
中国银监会已于2005年9月29日通过了《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》，并于2005年12月1日开始施行。紧接着，中国建设银行于2005年12月12日在银行间市场发行了不超过30.16亿元的住房抵押贷款支持证券，这是国内第一只个人住房抵押贷款支持证券。随着个人住房抵押贷款支持证券的发行和推广，商业银行固定利率房贷所面临的利率风险将一定程度地转嫁给其他投资者。
从长远来看，随着我国相应法律法规的健全，金融市场的完善，商业银行风险定价能力和资产负债重组安排能力的提高，固定利率房贷将有可能更好地走下去，成为房贷的主流。
注释：
①10/1ARM表示以1年作为调整周期，前10年采用固定利率，从第11年开始实施可调利率的住房贷款。3/1ARM、5/1ARM和7/1ARM各参数的含义与10/1ARM相同。
标签：利率风险论文; 商业银行论文; 房贷利率论文; 个人住房贷款论文; 上海房贷论文; 银行推出论文; 住房贷款论文; 购房论文; 银行论文;