屠怀深
杭州市居住区发展中心有限公司 浙江杭州 310000
摘要：随着我国经济的发展，人们生活水平得到了很大的改善，对住房有了更高的要求，同时，房产市场的竞争又变得越来越激烈传统的房管理模式已无法适应现有市场需求。而作为房地产企业根本的工程管理，关系着房地产企业未来的发展。本文对房地产工程管理的意义进行了分析，并针对其中一些相关要素的完善措施做出了探析，以供参考。
关键词：房地产开发；工程管理；改善措施
一、房地产工程管理的意义
一是成本管理，工程成本管理是管理工程的造价，合理控制工程造价，不但可使房地产开发追求最大利润，更能加大房地产的市场竞争力。成本控制的关键，其一是要合理控制工程洽商，其二是必须严格审查承包商的索赔要求，其三是要做好材料的加工订货。二是进度的管理，房地产工程的进度也会影响到整个工程的造价。进度太慢，施工时间会延长，工程的综合成本会增加，最后的结果就是房屋售价的提高，这也会影响到业主对房屋的购买情况；三是工程质量管理，工程质量是房地产工程的根本，只有在满足质量的情况下，工程进度管理才有其意义。一个项目的工程质量也是房地产开发商生存的根本，因为工程质量的好坏直接影响到产品的销售，是开发商树立品牌形象的重要影响因素，与其信誉与发展紧密相关，而且工程质量一旦出现问题，严重影响工期，而且会增加投资成本。
二、房地产工程管理相关要素的完善措施
1、项目投资前的市场调查
目前，房地产的市场前景非常良好，但终究只是一个商品，有盈利有亏损。因此，在开发商决定开发一块土地之前，应做好相应的调查研究，怎样才能在众多的房地产开发商中脱颖而出？这就需要一个企业有一个良好地、可靠地商品信息来源。例如，消费者对商品房的需求、其他房地产开发商的相关情报、市场上的供求情况以及目前的实际状况、国家对相关地区的优惠政策等等。只有根据这些相关的可靠信息，一个企业才能做出一个完整的、优秀的实施计划，才有利其后的工作开展。
2、房地产工程的质量管理
建筑物质量的好坏直接关系到房产公司的品牌形象和发展前途，做好工程质量管理工作十分重要。在工程项目的设计阶段，要对设计单位进行严格的要求，提出科学合理的技术意见，对施工图纸进行设计，在设计完成后，要组织相关人员进行审核和监督，并将审核意见建议整理上报。对图纸中存在的问题，要聘请专业人员进行合理修改，避免出现大的改动，以免对施工工期和工程造价等产生不利影响。在完成施工方案后，要充分发挥相关单位和部门的监管和管理的作用，解决图纸中存在的问题。如果在施工过程中，发现图纸出现问题，就要及时向上级汇报反映，争取得到有效处理。要求既要保证施工进度，又要保证施工质量，还不能大幅度增加成本。在施工阶段的质量控制，要处理好工程部、监理单位和施工单位等之间的关系。监理单位是工程施工质量的保证，要运用合理的方法，充分发挥其监督职能。工程部要对监理的行为、过程和结果进行管理，对监理不到位的地方要采取有效措施，通过召开会议和撤换监理人员等进行纠正，并对相关人员进行适当的惩罚，做到万无一失。在具体的施工过程中，工程部要保证监理工作要有一定的独立性，并给与支持和帮助；同时，不能干扰到监理人员的正常工作；还要协调好各个参建单位之间的关系，对于发生的矛盾和纠纷，解决时要依照法律法规，公平、公正进行妥善的解决。最后，在进行房地产工程管理的过程中，要根据施工中出现的质量问题进行总结分析，找到影响质量的原因，对薄弱环节进行重点把控，把质量隐患消除在萌芽状态，做好事前管理控制工作，避免出现质量事故。
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3、选择高素质的施工机构和优秀的管理人员
要打赢一场战争，除了有好的战略，还要有一个好的指挥者。同样，房地产工程管理也需要拥有优秀的管理团队和领导者。对于房地产工程管理，要选择一个高素质的施工企业，聘用一些优秀的有经验的工程管理人员。在工程前期，多投入人力，选择高素质的施工单位和优秀的管理人员，打造一个强大的管理团队。
4、房地产工程的进度管理
在房地产工程施工中，进度管理工作能有效保证好工程竣工时间，还能实现良好的施工秩序，为企业带来利益。因此，要采取合理的方法对工程进度进行科学合理的管理。首先，对房地产的进度的管理和控制要渗透到每一个项目实施的过程中去。在设计阶段，房地产开发公司应该与设计单位在签订合同时，要明确总的施工进度和设计准备，以及在技术和施工等方面的设计；要给设计单位提供完备的基础资料，比如设计要求、证件手续、地勘报告以及其他的咨询意见等；要求设计单位在设计的过程中，对整个房地产工程的设计进度进行一个动态的控制和管理，并进行跟踪，提出合理要求。对于没有按计划进行的设计项目，要不断分析总结原因，及时的采取有效措施，降低不利因素的影响，保证设计单位保质保量的按时完成房地产施工方案的设计。其次，在实施阶段，要及时签订监理合同和施工合同，抓好监理单位的监督和管理，不断加强沟通和协调的力度；对实际过程中进行进度信息的搜集整理，不能存在遗漏的现象；同时，按一定时间，对公司的预控计划进行科学合理的比较分析，在确定进度毫无差错的情况下，按原计划继续实施。如若发现偏差，工程管理人员要发挥其管理调控的智能，积极组织相关单位进行原因的总结；对以后工作的影响，要采取一系列有效措施，对原来的方案进行合理的纠正；对进度滞后的项目，也要采取有效措施，比如组织措施、经济措施、管理措施以及技术措施等，可以有效的安排好施工计划，减少对整体房地产工程的影响，把握好工程进度，保证工程能够顺利如期竣工。
5、严格控制施工成本
5.1成本最低化原则
应采取成本最低化原则进行施工，在相同质量的原材料中选择原价最低原则，在对施工方面也可以在一定程度上降低生产成本，但都得保证质量。
5.2全面成本控制原则
一个企业要想获得更大的利润，在生产成本上就需要加强控制，这样企业的盈利空间才会增大。还得加强企业内部各基层人员节约成本的意识，只有整个企业都齐心协力，朝着一个目标奋斗，这样的企业发展才会有更大的发展空间。
5.3目标管理原则
在整个项目施工之前，项目经理及各部门都应对项目施工成本控制确定目标，这一目标需要合理、合乎企业实际情况，不能太高也不能太低。要切合实际，这样的目标在整个实施过程中才会有得以实现，与此同时也能增长企业内部各阶层人员的信心。
5.4建立健全成本控制机构管理
落实项目成本的管理并进行实施，关键一点在于是否有一个完善的控制组织来进行成本控制工作。为了使成本管理得到加强，企业应当成立一个涉及设计、施工、技术、财务等方面的成本管理领导小组，其主要职责在于对项目部的成本相关工作进行指导和管理。同时，项目部自身也需要建立一个对目标成本控制工作进行管理的小组，负责项目部的各项项目班子的责任、权利、义务、奖惩等内容。项目经理应必须在相关原则的指导下将职责分配到具体负责的人员身上，将需要达到的成本目标分解落实到职能部门、班组及个人。
6、注重安全管理
6.1加强安全组织机构的建设
安全机构的组织建设工作直接关系到安全管理工作的好坏。最好的方法就是机构中的各项工作都有专门的人来负责，真正做到处处有人管、层层有人抓。对于安全机构的管理人员的挑选，最好是选择那些精通相关业务且责任性强的人来担任要职，这些人才能够有效的将责、利、权贯彻落实到位，这样可以在很大程度上调动其他员工的工作积极性，这对将安全管理工作引向规范化、程序化、法制化具有重要的意义。
6.2建立科学合理的安全生产操作规程
要想制定出科学合理的安全生产操作规程，首先要先结合自身的情况，再根据相关国家安全生产法律。这样就保证了每个企业员工都有法可依、有据可循。因为建筑施工企业，施工人员绝大部分来自农村，缺乏教育，这些员工的自我保护意识比较薄弱。因此企业制定出安全操作规程并对他们进行教育就有现实指导意义。此外，在对他们进行相关操作规程培训的基础上，以考核的形式对他们颁发培训证书，并设立一定的奖惩制度，这样不仅约束了他们的操作规范，而且激发他们的工作积极性。
结束语
综上所述，随着房地产业市场的规模日益扩大，企业之间的竞争也变得异常激烈。为了更好面对崭新形势，房地产工程管理的工作非常重，在未来的工程建设中，要不断的开拓、创新，为房产企业做更多的贡献。
论文作者:屠怀深
论文发表刊物:《基层建设》2015年16期供稿
论文发表时间:2015/12/17
标签：房地产论文; 工程论文; 工程管理论文; 进度论文; 措施论文; 项目论文; 成本论文; 《基层建设》2015年16期供稿论文;