（东莞市城建规划设计院，广东，东莞，511700）
【摘 要】广东省自2009年实施“三旧”改造以来，一直以“标图建库线”为导向推进城市更新，缺少科学有效的方法划定存量土地，导致标图建库线的用地与市场改造动力不匹配，改造工作推进困难重重。如何从市场和城市开发的的视角来理解城市更新背后的数据更替,强化对存量土地可开发动力研究的科学性，是各个地方规划职能部门所关心的问题。文章基于端州旧城的实践,通过旧城更新的经济测算、功能合理等手段对土地价值分层次加以探讨,为土地再开发提供支撑。
【关键词】存量土地；土地开发；评价因子；土地整理
一、背景
2009年，广东省将2007年以前建设的大量工业厂房、旧村、旧城纳入“标图建库线”（"三旧"改造用词，是广东省"三旧"改造政策实施中的一个重要基础内容，纳入标图建库线的项目才能享受政策优惠），激活存量用地的二次开发。但现有的“标图建库线”用地划定简单粗暴，往往缺少对土地经济效益、生态环境效益及规划功能合理性等的分析，导致大量划定的标图建库线用地与市场改造动力脱节，阻碍了“三旧”改造的进程。
本文选取功能合理性、文化重要性、规模适宜性、经济洼地度、环境恶劣度以及景观协调度6项评价因子，通过赋值、权重法对现状地块进行可整理性评价，为存量土地划定提供科学、可操作的依据。
二、现状土地利用综合效益
（一）端州区的发展目标
发展目标：重点营造“宜居、宜游”环境，并为肇庆市打造“宜业”城市提供相关的服务配套。因此，本规划区未来应大力发展第三产业。
土地利用战略方向：实现：“现代化、生态化、宜居化、可持续化”。
（二）土地利用效益评价体系、目标值及权重
1、构建评价体系的思路
在“现代化、生态化、宜居化、可持续化”战略方向指导下，主要依据《生态县、生态市、生态省建设指标(试行)》、《国家园林城市标准》、《宜居城市科学评价标准》等国家相关评价标准，选取较常用、具有代表性且能够量化的指标，形成三级指标体系，从而建立本次土地利用综合效益评价指标体系。
2、确定目标值的原则
（1）鉴于旧城环境重塑存在较大的难度，因此，大部分目标值以生态城市、宜居城市、可持续城市、现代化城市以及规划要求的最低指标值作为目标值。
（2）部分目标值根据端州旧城作为中心城区，同时拥有商贸和旅游功能而进行相应调高，把最高指标值作为目标值，如：人均GDP、第三产业占GDP比重、地均GDP、城市化水平、人均道路面积和人均商业设施面积。
（3）部分目标值的确定主要参考国家平均标准和同类城市取值，并结合规划片区现状情况，在相关指标值区间内取值，如：人均用水量、人均用电量、人均建设用地面积和建成区人口密度。
3、确定指标权重的方法
结合土地利用现状，运用层次分析法，对同级指标因子进行比较和赋值，通过Matlab软件计算下一级各指标因子对上一级指标的影响力分值，最后，通过计算组合权重，得出第三级指标因子对土地利用综合效益的权重1。
注：[1] 大城市80平方米，中小城市100平方米
（三）现状土地利用综合效益评价
1、达标率
除城市化水平、人均商业设施面积、每万人拥有图书馆、文化馆、科技馆数量(个)和万人病床数等4个指标外，端州旧城区其他指标均未达到目标值，达标率仅为25%左右。
2、综合效益
注：若现状值达到目标值要求，则对应权重值为该项指标得分；未达标指标者则按照上述公式计算
经计算，端州旧城区的基本综合效益为2.5（为所有权重的总和），现状土地利用综合效益则为1.55。因此，端州旧城区现状土地利用综合效益相对较差，仍有较大的提升空间。
三、存量土地的挖掘及改造思路
1、端州旧城区土地利用“低效”区的挖掘
本次土地利用“低效”区主要通过对地块进行可整理性评价进行划定，为保证所构建的地块可整理性评价体系具有普适性，先将特殊且不需要整理的用地划分出来，包括水域、绿地、广场用地、市政设施用地和军事用地等五大类，弃置地则直接列为“低效”区。
（1）地块可整理性评价体系的构建
结合端州旧城的特殊情况，影响地块是否可以整理的因素主要包括功能合理性、文化重要性、规模适宜性、经济洼地度、环境优劣度和景观协调度等。运用这些要素对区内的地块进行综合分析，可将区内的用地划分为“需要整理、有条件整理和不需整理”三大类，其中，“需要整理地块”和“有条件整理地块”均属于“低效”区。
地块可整理性评价体系
（2）地块可整理性评价体系指标赋值原则
考虑本次旧城改造旨在提升端州旧城土地利整地综合效益，因此，本部分的赋值分为三个等级，一级为一分、二级为三分、三级为五分，其中，二级为端州旧城现状平均值，以此为基准，对地块可整理性起正作用（即比现状条件差，需要改造）的为三级，分值为五分，起负作用（即较现状条件好，可不改造）的为一级，分值为一分。
（3）地块可整理性评价体系的权重确定
同样运用层次分析法，确定影响土地可整理性的各个指标因素的权重。
注：[1] 除指定改造项目外，7层以下非框架结构的建筑亦被列为需要整理的地块
（4）地块可整理性评价及总量情况
可整理性指数计算方法
地块可整理性划分思路
确定三个临界值：当m全部取1时，P1=2.3639；当m全部取3时，P3=7.0917；当m全部取5时，P5=11.8195。根据实际情况，对上述三个临界值进行合理分段，如下表。
可整理性地块总量情况
经计算，目前端州旧城内的存量土地（包括需要整理和有条件整理的地块）总共361.08公顷，约占总用地面积的30%。
（5）存量地块分类、规模及分布情况
将上述需要整理和有条件整理用地可分为三类：一是包括旧村庄和旧社区的危房改造与人居环境改造区；二是包括旧厂房、旧物业等低效用地的社会事业发展与经济效益提升区；三是各级历史文物及其周边区域组成的历史文物保护区。
存量土地分布图
四、结语
政府在实施“三旧”改造之前，分析存量土地与城市功能、文化重要性、规模适宜性、经济洼地度、环境恶劣度以及景观协调度等之间的关系，从旧城改造的整体出发，加强对存量土地的盘点，划定科学合理的存量用地再开发区域，是促进“三旧”改造工作高效、有序的先导和基础。在实际规划中应结合地块的现状效益，从经济、生态、社会等多方面考虑，实现土地再开发的质量和效率双目标。
参考文献：
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[5]武联，王文卓《关于旧城更新思想方法的几点方法》 城市发展研究，2009（07）51-54
论文作者:郝云庆
论文发表刊物:《工程建设标准化》2016年7月总第212期
论文发表时间:2016/9/18
标签：地块论文; 存量论文; 旧城论文; 目标值论文; 土地论文; 指标论文; 权重论文; 《工程建设标准化》2016年7月总第212期论文;