摘要：随着我国城市化进程的不断加快，我国房地产行业也迅速崛起。房产问题也会直接影响到人们的生活和工作。目前，人们十分重视房产测量中面积测算问题，人们支付了大量的资金购买房子，在实际使用的时候往往会发现房子的实际面积少了几平米，必须要保护好人们的合法权益。文章主要讲述了房屋建筑面积的实测方式，房产与合同规定面积减少的主要原因，从测绘角度阐述测绘不足的问题以及相应的完善措施。
关键词：房产测绘；面积测算；问题
引言
近年来，随着我国建筑工程业的迅猛发展，房地产业早已成为我国国民经济建设中重要的组成部分，而房产问题也直接影响着人们的工作与生活。尤其是对于房产测量中的面积测算问题，更是获得了人们的高度关注，也是现今消费者投诉的热点所在。为此，笔者结合个人从事房产测量工作的实践经验与相关参考文献，阐述了房产面积测量与规划验收建筑面积之间的测量区别，提出了在房产测量中面积测算的措施与建议，以供参考。
1面积测算的基本规则
房产测量中的面积测算遵照《房产测量规范》中的要求，在房产产权面积、产权纠纷、产权登记以及房产产权的转移、处理中起着重要的作用，但其结果与竣工验收建筑面积有较大的差距。其测算基本规则有以下7点：1层高≤2.20m或净高＜2.10m的房屋不计算其面积。2对全封闭的阳台、挑廊进行全面积计算；对于未封闭的阳台、挑廊，按照50%的面积计算，不需要计算露台的面积。3对于多柱雨篷，需要根据柱外围的投影面积计算其面积；对于无柱雨篷，不需要计算其面积。4对于永久性结构的有顶盖室外楼梯，需要根据各层的水平投影计算其面积；对于永久性结构的无顶盖室外楼梯，按照50%的面积计算；对于室外直跑楼梯，其建筑面积等于一次性水平投影的面积。5如果房屋顶盖是利用高架桥、引桥建造的，则无需计算其面积。6当门廊、门斗采用围护结构或有柱体支撑时，需要根据围护结构外围、柱体的水平投影面积计算门廊、门斗的面积；当门廊采用独立柱或单排柱时，按50%的面积计算。
2房产测量中面积测算问题
2.1由于时间过长而导致测绘企业不存在
房屋建设本身就是一件时间比较长的问题，在房屋交付的时候，房屋测量工作已经过去了较长的时间，消费者向相关部门反映问题的时候，有关部门去核查测绘公司的时候就会出现公司已经不存在的现象。如果业主对测绘结果存在异议的时候，往往需要请其他测绘公司对整个房屋建筑工程的公共面积进行测绘，其本身的工作量比较大，并且收费较高，无法让业主承受。为了能够解决这个问题，必须要提高测绘公司的工商许可标准，规定企业的注册资本，从而才能够有效地减少皮包公司的数量，同时必须要保障其测绘师符合国家规定的人数。
2.2缺乏相关制度
由于相关制度的缺乏，导致房地产开发商对于房屋面积的不足带来了法律漏洞，因为没有相关法律起到制约的作用，导致开发商往往会出现违规操作，同时房地产合同往往根据套计算，并不是按照面积，所以，导致消费者进行投诉的时候也会因为证据不足而无法得到法律的保护和开发商的赔偿。
2.3监察部门处罚力度不够
我国相关的监察部门处罚力度还远远不够，一般的测绘企业和房地产企业本身具有长期的合作关系，一部分测绘企业为了能够保障企业的运营，会帮助房地产开发商夸大面积，相关的主管部门并没有严格的执法，从而导致房屋面积测绘工作十分的混乱。
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3提高房产面积测量准确度的主要措施
3.1建立健全的房产测绘技术规范及法律法规
目前，我国对于房地产面积测绘计算相关的法律法规存在着严重的不足，各个房地产面积测绘计算方式存在着较大的差异，尤其对于结构复杂的房屋来讲，在进行测绘的时候往往会出现较大误差，最终会带来更多的测绘面积纠纷，甚至还会影响到我国房地产市场的健康发展。我国必须要统一制定更加容易操作的测绘方法，能够帮助人们及时地发现房屋面积是否存在着缩水的现象，将目前按套销售改为根据面积销售，才能够有效的解决因为公共面积分摊复杂而出现的难以计算的现象，从根本上保障广大消费者的合法权益，最终才能够促进我国房地产行业的可持续性发展。
3.2 利用计算机成图和测算技术
随着科学技术的快速发展，计算机技术和信息技术得到了进一步的发展和应用，房屋面积测绘工作应该积极的应用计算机技术和信息技术，不仅能够保障测绘工作的智能化，还能够从根本上提高房产测绘成果的质量。计算机技术对于数字化房产测绘起到了促进作用，其本身具有诸多优点，比如成图和测算质量高、速度快以及劳动强度低等优点，提高房屋测绘数据的准确性和科学性。另外，计算机智能化处理结合先进的测绘技术能够实现自动化操作，无论从测绘效率，还是精度来讲都能够得到较大的提高。
3.3对伸缩缝面积的计算
《房产测量规范》中对伸缩缝面积的计算做出了明确的规定，即：无论伸缩缝的宽度为多大，只要其与两边的房屋任一相同，能够正常使用，那么就可以将其作为房屋面积予以计算。通常情况下，伸缩缝的面积与楼房相比并不是很大，如若需要进行单独计算，也往往是计算门口的那一小部分面积。目前，在伸缩缝面积的计算上有两种观点：一种观点认为只要是通行的伸缩缝就应该计算建筑面积，而没有通行的部分也同样具备了伸缩缝的功能，也是整个建筑得到了收益。另一种观点则认为三缝的出现，本身就是建筑结构的必须要求，如若用户利用上了自然可以计算面积，如若用户没有利用上则不应该计算面积。笔者认为第二种观点相对合理。
3.4室外楼梯的计算
建筑中带有室外楼梯的一般按照楼层数减去一的方法计算，不将低层计算进去，它和室内楼梯的计算方法是不同的，也就是如果住在几楼，那室外楼梯的面积计算方法就应该在相应的基础上减去一来计算。对于顶盖楼梯的计算，按照实际面积进行测量；对于没有顶盖楼梯的计算，就需按照投影面积的折半来进行测量。在下面两种条件下不适合将室外楼梯计算在内：第一，室外楼梯不是为一幢楼提供通行服务，而是同时为两幢及以上提供通行服务；第二，室外楼梯不是选用国家的相关规定中明确规定永久性的、结实的建筑材料建成，而是使用木材或者铁制品建造成的，就不适合将室外楼梯计算在内。
3.5实现全民监督
由于房产测绘计算十分的复杂，人们是无法对其进行计算的，我国还没有针对房地产面积测绘计算出台相关的规定和标准，如果规定房产测绘图必须要进行标记说明的时候，就能够及时地通过边长缩水发现面积是否出现缩水的现象，从而人们就可以起到一定的监督作用，并不用通过房产测绘公司进行测量，起到全民监督的作用。
结语
我国房产测量中的面积测算工作起步较晚，正处于规范化、专业化的发展阶段，还存在许多不足之处。因此，相关人员需要加强对面积测算工作的研究，了解其基本规则，掌握测算要点，并做好测量数据的检核和较差处理，从而有效提高房产测量工作的水平，充分保障购房者的权益，为我国房地产行业的发展提供帮助。
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[4]陈丽佳，符湛斌.房产测量中面积测算问题的几点体会［J］.北京测绘，2011（02）.
论文作者:耿奇,韦芳芳
论文发表刊物:《基层建设》2018年第20期
论文发表时间:2018/8/21
标签：面积论文; 房产论文; 测量论文; 楼梯论文; 房屋论文; 伸缩缝论文; 室外论文; 《基层建设》2018年第20期论文;