北京市中心商务区内部结构分析，本文主要内容关键词为：区内论文,北京论文,市中心论文,结构论文,商务论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1 理论基础
对城市中心或中心商务区的初期研究在城市地理学研究中并不是重要的部分，至少在对中心商务区研究的初期，一般应用的多为中心地理论。随着研究的深入，研究开始于定义中心商务区的问题。开始的定义仅仅是一条围绕CBD的边缘线，这并不令人满意；随后CBD的定义表现为一个由核缘围绕的硬核。一个更精确的定义由墨菲和万斯在1954年提出，这就是中心商务高度指数（CBHI）和中心商务强度指数（CBII），CBD即为CBHI=1和CBII=50％的地区。这种基于CBD用地和非CBD用地的定义在20世纪50年代晚期和20世纪60年代很流行，但很快因为定义的实用价值太低而被淘汰了。1967年哈滕斯坦（Hartenstein）和斯塔克（Staack）将定义的研究向前推进了一步，他们在“德国六城”的研究中使用了墨菲和万斯的“硬核”和“核缘”的理论。这个研究成果表明了CBD的形成不仅仅与区位有关，而且与不同的土地利用类型有关；二者相互联系、相互影响，共同构成了CBD。从此以后，CBD的相关研究由单纯的定义边界转向了分析CBD的内部结构[1]。
墨菲和万斯在CBD的研究中也意识到了这个问题，因此他们的研究自然过渡到了CBD内部结构研究。进而，他们的一个更具有实际意义的理论指出城市中心不由CBD构成，而是由一系列相关区域或次级中心组成，这些区域在城市成长过程中出现并起到改变城市面貌的作用。一系列特殊用地类型所构成的硬核与核缘组织体现了墨菲和万斯的理论（图1）。
北京中心商务区的规划建设已经起步，并初具规模，利用墨菲和万斯的理论研究北京中心商务区的内部结构，将更有助于对北京中心商务区发展的认识。
2 实证分析
利用中心商务高度指数（CBHI）和中心商业强度指数（CBII）对北京市中心商务区进行内部结构的实证分析，在理论上划定中心商务区的硬核和核缘，认识北京市中心商务区的用地结构，为利用地租理论调控城市功能空间布局、优化城市空间结构提供依据。
2.1 中心商务区硬核和核缘的界线划分
2.1.1 调查范围的界定
根据北京城市总体规划，北京市中央商务区的规划范围为：北起朝阳路规划道路中线（三环路以西到关东店北街规划道路中线）、南抵通汇河河道中线、东起西大望路规划道路中线、西至东大桥路规划道路中线，总占地面积为3.99平方公里。结合北京城市建设现状特点，从建国门大街到国贸桥，从朝阳门大街至东四十条，由于城市建设的历史继承性，已形成具有中心商务区功能特征的区域。因此，本次选择北京东三环地区作为北京市中心商务区的典型区域进行调查。主要调查范围为：朝阳门北大街，朝阳门外大街，东三环中路，光华路，朝阳门南大街及建国门内大街、建国门外大街。
调查区域交通便捷，路网密布，二环路、三环路、四环路以及建外、朝外大街纵横交错。此外，通过三环路与首都机场高速公路、八达岭高速公路、京石高速公路连接，通过建国路与京通快速路连接，通过四环路与京沈高速公路连接。此外，地铁1号线及八通线横穿东西。同时，调查区域是各国驻中国外交使领馆相对集中的地方，具有驻外机构相对区位优势。
2.1.2 调查分析的方法与路线
由于中心商务区内部结构分析在广州市已有先例，在此借鉴广州市的工作路线。[2]
首先，进行实地调查，了解调查区沿街的每栋楼宇的高度及楼宇各层的功能。
其次，划分中心商务和非中心商务两类土地利用。中心商务用地主要由对中心区位要求高的零售和服务活动构成，包括金融（CF）、企业性办公及盈利为目的的自负盈亏的办公企业（CB）、高档商业（CC）、市一级的日用商业（CA）、旅店（CH）、娱乐（CR）等活动。非中心商务用地由对中心区位要求不太高的活动构成，包括政府机构（AA）、教育（E）、文化（CL）、住宅（R）、仓储（W）、工业（IG）等。构成两类用地的活动共18类。
第三，计算调查区内每栋楼宇的中心商业高度指数（CBHI）和中心商业强度指数（CBII）。
CBHI=总中心商务建筑面积/总建筑基地面积
CBII=总中心商务建筑面积/总建筑面积
第四，划分中心性楼宇和非中心性楼宇。CBHI≥2和CBII≥50％的楼宇称为中心性楼宇，否则称为非中心性楼宇。以此为准，并结合上面的具体数据，将调查区划分成中心商务区的硬核（Hard core）和核缘（Core fringe）。
因受资料的限制，对调查区CBHI和CBII计算以建国门大街的主要建筑数据为例得出：CBHI=5.9，CBII=68.18％（表1）。
表1 建国门大街部分主要建筑物建筑指标 平方米（m[2]）
项目 招商局赛特 中粮恒基
大厦 大厦 广场中心
总中心商务建筑面积
170000
120000
330000
130000
总建筑面积
42000*
2500030000*
30000*
总建筑基地面积
330000
240000
260000
270000
*以销售面积近似总建筑面积
资料来源：根据实地调查资料计算而得。
2.1.3 结果分析
根据调查和计算，初步得出以下结论：在调查区内，中心性楼宇出现的范围东西向主要集中在沿建国门大街一线至国贸桥、朝阳门桥至朝阳门外大街，南北向主要集中在朝阳门北大街一线至东四十条桥。综上，北京中心商务区硬核的范围大体为围绕国贸桥，向东至大望桥，向北至朝阳门桥，向西至建国门桥，向南至北京站东街以北及通惠河北岸。从所围成的空间范围看，成椭圆形，重心向北、向西偏移。而围绕在其外的部分则为中心商务区的核缘。
需要说明的是，由于数据可获得性的限制，对北京中心商务区的硬核和核缘界限的划分多从理论上切入与尝试。结合北京实际，本次调查中的范围要大于规划范围，从硬核出现的范围看，呈现向西偏离规划范围的特征。这与北京城市建设的现状密切相关，建国门大街以及朝阳门外大街在占据涉外区位优势的基础上，已经形成了商务办公集中的现状特征，而规划范围则更侧重未来北京中心商务区的布局特征。
2.2 中心商务区内部结构特点
对中心商务区内部结构的研究将从平面利用和垂直利用的特点分析入手，最终落实到中心商务区内部土地利用综合特点的总结上。
2.2.1 平面利用特点
如果以一栋楼宇在其内部入住的占支配地位的某一种功能住户类型来代表该栋楼宇类别，并以此类别作为其平面利用类型。根据这一原则，分析调查区作为中心商务区的平面利用类型，将研究范围临街楼宇分成9类（见表2）。结合图2显示的调查数据统计，可以看出中心商务区内部平面利用的特点。
图2 北京市中心商务区内部结构统计图
（资料来源：根据项目组实地调查统计而得，2002年）
表2 北京市中心商务区内部楼宇类别分类标准[2]P（16）
楼宇类别
分类标准
商业
商业功能占整栋建筑空间的70％以上
办公
企业性办公及盈利为目的的自负盈亏的
办公性功能占整栋建筑空间的70％以上
住宅
住宅功能占整栋建筑空间的70％以上
商住混合
商业、住宅性功能占90％以上，但单一
不超过70％
商业办公混合
商业、办公性功能占90％以上，但单一
不超过70％
旅馆
旅馆性功能占整栋建筑空间的70％以上
娱乐
娱乐功能占整栋建筑空间的70％以上
多功能 3种以上功能共同占有建筑空间，但单
一不超过60％
其他
不符合以上条件的建筑
1）住宅和办公为主要的楼宇类型。其中住宅是数量最多的类别，占楼宇总数的2/3。
2）住宅楼宇和办公楼宇分布不一致，即住宅楼宇比例峰值的地段办公楼宇比例处于相对低谷。如建外大街以南、朝外大街以南、光华路南北向及朝阳门北大街以东区域办公业的职能较突出。
3）办公楼宇的数量虽然较之住宅类不占绝对多数，但因其体量大、层数高，临街位置良好，故成为中心商务区景观的主体表现。
4）商业楼宇数量少。大量的办公楼宇内均包含有商业功能，但商业功能相对办公功能又不占优势，从而影响了商业楼宇的数量。且商业楼宇的功能和等级在北京市商业等级中均较低。
5）娱乐楼宇零星散布。因一般的办公楼宇和旅馆楼宇内均包含娱乐功能，且娱乐场所的等级和功能均较高，所以以纯娱乐为主的楼宇数量很少。
6）一般随街道纵向延伸，楼宇功能向住宅转向明显。临街一般为高档办公楼宇和高级旅馆（饭店）。
另外，由于北京是首都，是全国的政治中心，平面利用上表现为主要大街两侧，如建国门内外大街、朝阳门南大街等地段分布的办公楼宇中政府机构占到50％以上。因此次研究重点在商务办公，故没有将这些楼宇包括在内。
作为规划范围的中心——光华路，在调查中表现为办公、旅馆和其他功能占优势，而居住类型处于下降态势，这也说明规划中的中心商务区在功能上基本符合中心商务区发展规律要求。
2.2.2 垂直利用特点
垂直利用研究是中心商务区研究的重点内容之一，通过中心商务区内部建筑物在垂直方向上的功能布置和利用状况研究，[3]探索地租理论以及空置率问题。
项目调查范围内的5条街道共有建筑物378栋，其中10层以上的楼宇占到75％左右。为了分析楼面垂直利用分布界限阀值，根据实地调查，特别是各个调查楼盘的抄牌资料，根据功能性质将位于调查区域内的入住单位划分为住宅、政府机构、金融咨询、管理机构（主要是企业公司的管理性机构）、生物信息技术（侧重IT产业和生物制药类公司单位）、工业仓储（是指工业仓储服务业）、零售业、批发市场、旅馆饭店以及其他总计10类。通过统计归纳，可以看出这一区域内部结构的垂直利用特点（见图3）。
图3 北京市中心商务区内部建筑物垂直利用调查统计图
（资料来源：根据项目组实地调查统计而得，2002年）
1）零售业和批发市场垂直分布弹性较小，而住宅的垂直分布弹性最大。这一结果符合商业区位理论。批发市场多数为摊位式，平房利用效益最佳，楼层过高会增大管理运营成本，进而增加了摊位主的运营成本，不利于批发市场的经营。零售业则呈现出6层以下和6层至10层之间这样两种垂直利用的分化。一般，纯粹的零售商场或老商店基本是六层以下，娱乐餐饮及美容美发集中在6层以下，大型超市也集中在6层以下，而10层以下的零售业多与商务办公或酒店相结合。
2）住宅的垂直利用虽然从平房到20层以上均存在，但从数量上看主要集中在10～20层这一阶段上。因为朝阳区相对4个内城区而言，规划的高度限制相对较少，住宅基本为14层左右的楼宇。同时，因为调查还涉及建国门大街，所以还有一定数量的平房存在。
3）政府机构的垂直利用集中在6～20层之间。一般来说，20世纪80年代前的建筑层高为6～10层，20世纪80年代后的建筑层高为10～20层。
4）调查区域高档写字楼中的行业分布特点为：金融咨询分布偏重于中高层；管理机构和工业仓储服务机构分布集中在20层以上；信息生物技术公司多集中在6层以下；旅馆饭店分布偏重在10～20层。
这种分布与租金有一定的关系。一般在写字楼的出租中，楼层层数越高，租金越贵，且大型写字楼的高层一般都不租给小客户。信息业作为新的产业资金不够雄厚，直接导致了垂直利用的低层化。入住高档写字楼的工业仓储服务机构基本上是国外大公司，而管理机构也多为资金雄厚的国企或外资公司，垂直利用基本是高层化。一般来说，高档写字楼内如果有超市和零售业，都集中在6层以下。餐饮娱乐及美容美发也要对外经营，所以利用集中在1-5层。而旅馆饭店则涉及到建筑物造价、运营成本与经营成本效益之间的关系，一般10～20层的旅馆饭店较为理想。
以上的调查结果与西方城市中心商务区垂直利用的模式在一定程度上是一致的（见图4），即批发零售占据底层，办公住宅占据中高层。而在北京市办公职能中由于行业不同，在垂直利用上侧重不同。一般生产性服务业，如金融、管理等呈高层趋势；带有营销性质的公司机构偏重低层化。
图4 北京市中心商务区内部建筑物垂直利用与西方城市比较
（资料来源：西方城市资料，参见参考文献[3]）
2.2.3 土地利用综合特点
从平面和垂直利用的分析中，可以看出以下土地利用的综合特点；
1）住宅建筑和办公建筑是调查区内的两种主要类型，其建筑面积之和占了调查区内总建筑面积的81.74％（其中住宅占57.67％，办公24.07％）。大面积住宅的存在削弱了中心商务区的功能。
2）办公用地中金融咨询、工业仓储服务和高档零售业是主要用地类型，信息、生物作为新兴产业正迅速增长，中心商务区的鲜明特性有一定的展现，但与西方中心商务区相比还存在差距。
3）中心商务区理论硬核内高层建筑密集，核缘以住宅为主要使用类型。楼面使用类型比较复杂，分布具有较强的连续性，类似于西方城市的中心商务区。
从对北京市中心商务区硬核与核缘划分的理论尝试，到对其内部用地的平面和垂直利用分析，直至其土地利用的综合特征概括，可以得出，北京市中心商务区实际现状与规划之间存在一定差异，住宅用地比例较高，已经具备了类似西方城市的中心商务区雏形。
3 中心商务区发展建议
3.1 为生产性服务业的空间集聚创造区位条件
根据战后纽约、伦敦和东京经济结构演变的分析，可以看出作为国际都市的中心商务区内部经济结构的变化分为两个阶段。第一阶段是制造业产值和就业比重持续下降，第三产业中的消费者服务业开始下降，而生产者服务业迅速增长。第二阶段是制造业和消费者服务业的比重下降，生产者服务业的产值和就业份额超过传统的消费者服务业。其中生产者服务业成为城市经济增长和财富积累的动力，并推动制造业向服务业转变，进而实现第三次产业化。20世纪80年代金融业的大规模创新和当代电子信息技术和信息化的迅速发展，直接导致了这些城市形成金融业的强大聚集规模效应，又促使国际金融业务进一步向它们集中。同时，制造业向郊外迁移，生产者服务业向大都市中心地区集中。各行业在曼哈顿集中的情况如下：金融、保险和房地产（简写为FIRE）占89％以上，商业、服务业（生产者服务业的一部分）将近86％。制造业为59％，服装业高达69％。[4]中心商务区的作用就是为生产性服务业的空间集聚提供区位条件。
相比之下，北京市中心商务区内部结构则呈现多元化的特点，各个产业结构的分配相对较为平均，内部产业结构中FIRE的比例正逐年增高，商业、服务业的比例则相对FIRE较低。近年来，由于政府干预，北京出现了某些后工业化城市的迹象，大量工业企业外迁，造成北京市制造业比例在该区域递减。现在一些实力相对雄厚的网络公司、高科技公司如首都在线、网易等公司看中了中心商务区的成熟条件及其国际形象；跨国公司也被吸引入住，如摩托罗拉及惠普电脑分别购入华航科贸中心38000和18000平方米的办公空间。信息服务业正成为北京中心商务区内部产业结构的新增长点。
因此，政府积极规划建设中心商务区，完全符合城市化进程和经济发展的客观规律，为北京城市的生产性服务业的空间集聚创造良好的区位条件。
3.2 扩展范围增强硬核
从分析中看到北京市中心商务区的实际影响范围要大于规划范围，特别是硬核出现的位置较之规划范围偏北、偏西。因此，建议将规划的中心商务区范围向北、向西扩展。向西范围从东大桥路规划道路中线延伸至建国门桥至朝阳门桥连线中线，向北扩展将朝阳门外大街西段包含在其中。范围扩展，将有利于理论硬核的增强，特别是建国门桥与国贸桥的联系将有助于中心商务区强势地位的形成。同时，成为连接中心商务区与金融街的纽带。
3.3 多中心的影响要求强化区内综合商务功能
随着城市化进程的推进，城市功能由聚集经济功能转变为信息经济功能，即由生产型转入经营服务型，其活动过程是高信息、高技术的复杂脑力劳动。产业结构的高度化导致产业空间布局的进一步变化。城市的各种活动表现出分散化和中心化的结合，城市地域结构变化有两个明显的特点和趋势。其中之一是中心商务区的新发展趋势。随着汽车交通的发展，城市的郊区化以及信息技术的革命性发展，一部分城市的中心商务区出现了商务活动相对分散化、商务办公区多中心化现象。[5]
现在，北京中心商务区就面临着分散化的问题。西城区的金融街，东城区的王府井，海淀区的中关村高科技园区等均已划入北京市的重点项目。这些区域的建立会对中心商务区造成很大的冲击。因此，除保持中心商务区现有的区位优势外，还应加强区内优势项目的相互联合，着力打造综合性商务功能集聚区的品牌，尽量避免因住宅占据过多用地而影响中心商务区的功能布局。