房产税纳税筹划技巧大全，本文主要内容关键词为：纳税筹划论文,房产税论文,技巧论文,大全论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、利用房产税的征税范围进行筹划
政策依据：按照《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。意味着，在这范围之外的房产不用征收房产税。税法规定，房产税的征税对象是房屋。企业自用房产依照房产原值一次减除10％～30％后的余值按1.2％的税率计算缴纳。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，对于自用房产应纳房产税的筹划应当紧密围绕房产原值的会计核算进行，只要在会计核算中尽量把未纳入房产税征税范围的围墙、烟囱、水塔、变电塔、室外游泳池、地窖、池、窑、罐等建筑单独记账，就可把那些本不用缴的房产税省下来。
具体案例：华美公司在某内陆省份某中等城市兴建工业园，工业园区计划除建造厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、停车场，游泳池等建筑物，预计工程造价40000万元人民币，其中厂房、办公用房工程造价为25000万元，其他建筑设施造价为15000万元。如果将这40000万元都有作为房产原值的话，华美公司从工业园建成后的次月起就应缴纳房产税，每年需缴纳房产税(该省扣除比例为30%)=336[40000×(1-30％)×1.2%]万元。如果公司经过筹划，把除厂房、办公用房外的建筑设施，如停车场、游泳池等设施都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不用缴纳房产税。边洋，华美公司每年可以少缴纳126[15000×(1-30%)×1.2%]万元的房产税。
注意事项：《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)，就具备房屋功能的地下建筑的房产税政策作了明确。将原来暂不征税的具备房产功能的地下建筑，从2006年1月1日开始列入了房产税征税范围。
二、通过转换自用地下建筑用途筹划
政策依据：按照《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；而《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)对自用地下建筑提出了一个新概念，即“应税房产原值”。具体为：工业用途房产，以房屋原价的50％～60%作为应税房产原值；应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10％-30％)]×1.2%；商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80％作为应税房产原值；应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10％-30％)]×1.2％。
确定计税房产原值后，地下建筑的房产税计算方法与原计算方法一致。由于自用房产用途不同计税方式有异，人们可以通过转换地下建筑用途，进行相应筹划而节省税收。
具体案例；甲单位有单独A、B两处应税地下建筑设施，其中，A设施现为工业用途房产，房产原值分别为30万元；B设施现用于非工业用途房产，房产原值50万元。同时，该省规定：房产税依照房产原值一次减除30％后的余值计算缴纳；工业用途地下建筑房产可以原价的60％作为应税房产原值；商业和其他用途地下建筑房产可以原价的80％作为应税房产原值。则：工业用途房产应纳房产税的税额1512[30万元×60％×(1-30%)×1.2％]元；非工业用途房产应纳房产税的税额3360[50万元×80％×(1-30％)×1.2％]元，合计应纳房产税4872元。
假设上述两处应税地下建筑设施均可以用于工业或非工业用途，如果该单位进行税收筹划，将B设施现用于工业用途房产，A设施改作非工业用途房产。那工业用途房产应纳房产税的税额2520[50万元×60％×(1-30%)×1.2%]元；非工业用途房产应纳房产税的税额2016[30万元×80％×(1-30％)×1.2%]元，合计应纳房产税4536元，与筹划前相比节税336[4872-4536]元。
注意事项：1.财税[2005]181号调整的征税对象是指独立建立的地下建筑，对于非独立的与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
2.财税[2005]181号规定了出租的地下建筑，必须按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。这点与原来的政策规定和税务部门实际的执行情况也是相同的。
三、通过租赁和仓储计税方法差异筹划
政策依据：房产税有从价计征与从租计征两种方式。这两种方式适用不同的计税依据和税率。对仓储，从价计征按房产原值一次减除10％至30％后的余值为计税依据，税率1.2%；对租赁，从租计征以房产租金收入为计税依据，税率12％。对于房产拥有者，或租或仓储，具体可通过下列公式确定：假设某企业的房产原值为Y，收取年租金Z，所在地规定“从价计征”房产税时的减除比例为A(A代表10％-30%中任何数据)，那么从价计征应缴房产税Y×(1-A)×1.2%；从租计征则应缴房产税Z×12％。当Z×12％＞Y×(1-A)×1.2%，亦即Y÷Z＜10÷(1-A)时，选择从价计征合算；反之，选择从租计征合算；如果Y÷Z=10+(1-A)时，则租赁或仓储在房产税筹划上没有了多大意义，纳税人仅就其他相关因素考虑就行了。
具体案例：甲公司为一内资企业，分别在A省和B省拥有一处闲置库房，原值均为2000万元，净值同是1600万元。现有乙公司拟承租甲公司在A省闲置库房，丙公司拟承租甲公司在B省闲置库房，初步商定年租金均为160万元。其中A省规定从价计征房产税的减除比例为30％，B省规定的减除比例为10%。就在甲公司准备与乙、丙两个公司签订财产租赁合同时，其特聘财务顾问李某向管理层建议：与乙公司签订仓储合同，而与丙公司签订财产租赁合同。为此，李某向公司管理层说出了有关理由。原来，李某从税收筹划的角度进行分析。
(一)如果与乙公司签订财产租赁合同(假设不考虑企业所得税)，则对每年的租金收入除了要缴纳营业税和相应的城建税、教育费附加8.8[160×5.5％]万元；印花税0.16[160×1‰]万元以外，还要缴纳12%的房产税，即19.2[160×12％]万元。如果甲公司与乙公司协商，将房屋的租赁行为改为仓储业务，即由甲公司代为保管乙公司原准备承租房屋后拟存放的物品，从而将原来的租金收入转化为仓储收入。在此方案下，甲公司缴纳的营业税、城建税和教育费附加、印花税不变，房产税可以从价计征，应缴纳的房产税16.8[2000×(1-30％)×1.2%]万元。通过比较不难发现，仓储形式比租赁形式减轻房产税税负2.4(19.2-16.8)万元。所以应与乙公司签订仓储合同。
(二)如果与丙公司签订财产租赁合同(假设不考虑企业所得税)，则对每年的租金收入除了要缴纳营业税和相应的城建税、教育费附加8.8[160×5.5％]万元；印花税0.16[160×1‰]万元以外，要缴纳的房产税19.2[160×12％]万元。如果甲公司与丙公司签订的是仓储保管合同，在此方案下，甲公司缴纳的营业税、城建税和教育费附加和印花税不变(财产租赁合同与仓储保管合同都是按租赁金额或仓储保管费用千分之一贴花。)，房产税从价计征时的减除比例为10%，应缴纳的房产税21.6[2000×(1-10％)×1.2%]万元。两者相比较，采用仓储方式将增加房产税税负2.4[21.6-19.2]万元。所以应与丙公司签订租赁合同。
从上面分析可知：(一)如果甲公司两处房产所在省份规定的减除比例均为20％，则采用仓储方式应缴纳的房产税19.2[2000×(1-20％)×1.2%]万元，采用租赁方式应缴纳的房产税19.2[160×12％]万元，此时便不存在房产税节税问题。(二)如果企业所拥有房产所在省份规定的减除比例低于20％，则仓储方式应缴纳的房产税高于对外租赁，宜实行租赁形式。(三)如果企业所拥有房产所在省份规定的减除比例高于20％，则仓储方式应缴纳的房产税低于对外租赁应缴纳的房产税，宜采用仓储方式。
注意事项：租赁与仓储是两个完全不同的概念，到底签定何种合同，最终要看合同双方出于各自利益考虑的结果。对于甲公司来说，租赁只要提供空库房就可以了，存放商品的安全乙企业自行负责；而仓储则需对存放商品安全负责，为此甲公司必须配有专门的仓储管理人员，添置有关的设备设施，从而相应增加人员工资和经费开支，如果发生失窃、霉烂，甲企业存在赔偿对方损失的风险。如果这些开支远远不能和节税数额相比，扣除这些开支后，甲公司仍可取得较可观的收益，则采用仓储方式无疑是一个节税良策。而对于乙、丙两个公司，虽然在实际支出和税收上均不存在变数，但如果乙公司出于某些特殊因素，要求签订租赁合同，在没有其他可选择余地时，甲公司与乙公司租赁合同也未尝不可，反之，与丙公司也是一样的道理。