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摘要：在中国经济高速发展的大环境下，城市化进程不断加快，房地产行业得到空前发展。但由于我国人口众多，房地产市场始终处于供不应求状态，住房问题一直以来都是社会各界关注的热门话题，房地产在国民经济中所占的份额越来越大，经济影响力明显。房地产行业的快速发展不仅改善了居民居住条件，更带动了整个产业链。近些年，房地产市场机制逐渐成熟，市场竞争日趋激烈。在激烈的市场竞争中，对成本进行有效控制，将其控制在合理范围内，才能确保项目经济目标的实现。因此，为提升房地产项目成本控制有效性和实效性，本文将针对动态管理模式在房地产项目成本控制中的应用展开探讨和分析。
关键词：动态管理；房地产；成本管理；管理模式；应用策略
引言：随着我国市场经济机制的形成，房地产产品从百姓生活必需消费品向具有投资消费双重属性的商品过渡，房地产市场得到发展，房地产项目建设和投资规模越来越大。但房地产项目建设周期长，涉及到的利用方多，必须做好成本控制，才能保障工程如期完工，获得预期经济效益。然而，很多房地产项目在成本控制方面存在问题，管控实效性较差，影响了资金利用率，诸多方面有待改革创新。而动态管理模式为房地产成本管控改革创新提供了一种新的管理理念，基于动态管理模式的成本管理，管理灵活性、针对性、实效性、有效性强，有利于成本节约，能提高资金利用率，应积极将其融入房地产项目成本管理。
一、房地产项目成本管理的意义：
成本即达到生产经营目的，必须耗费的资源或必须做出相应的价值牺牲，通常以货币形式来表现[1]。通俗来讲，即企业取得物质资源所付出的经济价值。如：人力成本、管理成本、生产成本等，生产过程中任何环节产生的费用都应纳入成本。在当前市场竞争中，成本是影响企业决策，决定利润的关键要素，是判断生产消耗的尺度，能在一定程度上衡量盈亏[2]。若企业在成本管理方面存在问题，不仅无法实现预期经济目标，甚至会出现亏损，发生负债经营局面。从房地产项目来看，大部分项目建设周期长，投资规模大，涉及利益方多，诸多环节都会对成本产生影响。如：施工工艺、建筑材料、工程管理、设备使用等，一切有助于构成工程项目实体形成的费用都会纳入成本[3]。而这些因素关乎工期、质量、效益等多个方面。成本管控出现问题就可能导致超预算，工程延期，甚至工程质量不合格等问题，造成项目风险增加，引起一系列财务问题，阻碍房地产项目顺利实施。因此，为保障经济目标实现，避免超预算问题，房地产项目管理中就要对成本进行有效控制，提高资金利用率，将成本控制在合理范围内，避免不必要开支，提升利润空间。
二、房地产项目动态成本管理的基本理念：
动态管理，即随时根据经济活动需求及管理环境改进管理机制，使经济活动与管理目标保持一致的弹性管理理念。动态管理是为适应当前市场经济不确定性、多变性的特点，而产生的新型管理理念。通过动态管理能使内部经济活动适应外部环境，根据实际情况进行管理，保障管理针对性和实效性，快速应对不断变化的经济环境。基于动态管理理念的管理能有效提升企业综合管理水平，解决传统管理模式的弊端，实现实时、高效、高精准的管理，帮助企业规避经营风险，提高企业综核心竞争力。从房地产项目的成本管理来看，传统管理模式灵活性差，管理针对性和实效性不理想，在应对设计变更等问题时，易出现超预算问题的发生。另外，管理过程中存在预算控制不足问题，预算与执行存在脱节现象，没有考虑到项目实际情况，更没有结合市场环境，很难做到“以收定支”，不利于资源合理分配，不利于项目实施，不利于经济目标实现。而基于动态管理的房地产成本管理是实时动态反映和预测至项目完工时的整体成本，即未结算合同+已结算合同+非合同性成本+待发生成本=动态成本[4]。显然，动态成本更能反应出目标成本与实际成本的差距，有利于项目成本控制。因此，应积极将动态管理理念融入到房地产项目管理中，通过动态成本管理避免实际成本与目标成本偏差过大，尽可能将成本控制在目标成本范围内。
三、动态管理模式在房地产项目成本控制中的应用策略：
通过前文分析可知道，基于动态管理模式的房地产项目成本控制有效性更好，管理过程具有一定预见性，有利于项目成本控制，有利于工程项目顺利实施。因此，下面本文将针对动态管理模式在房地产项目成本控制中的应用策略展开探讨和分析。
（一）建立说明机制：
房地产工程项目，建设周期长，影响因素多，项目建设过程中存在诸多不可预见事项会引起成本变化，导致成本细项发生改变，造成超预算问题发生。传统管理模式对于不可预见事项的应对存在不足，不利于成本控制[5]。而基于动态管理的房地产成本管理是实时动态反映和预测至项目完工时的整体成本，增强了管理预见性。因此，为使动态管理模式顺利实施，确保能应对成本变化问题，应建立说明机制。例如：成本部应制定动态成本管理计划，对目标成本做出说明，对目标成本超支问题进行解释，从而使动态管理有据可依。
（二）做好预算控制：
预算的控制与成本管理有直接关系，倘若在预算编制与执行方面存在问题，必然会导致实际成本与目标成本存在较大偏差。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在动态成本管理中预算控制要具有预见性，要对目标成本进行合理预测，并针对项目实际情况对成本目标进行分析，判断可能引起引起超预算问题的原因，并提出相关解决建议，从而确保成本管控的科学性与准确性。另外，在预算执行方面应加强监督控制，从而提升预算控制的刚性约束，规范预算执行行为，理清资金流向，确保资金使用效益，为房地产项目的顺利实施创造有利条件，有效控制项目成本。
（三）革新管理手段：
以往很多房地产项目成本管理停留在老思路，老模式当中，管理时效性差，难以应对突发问题。而且当前随着房地产项目投资量和建设规模的增大，项目中需要面对更多不确定因素，产生的成本信息更多，传统管理模式已很难适用。为提升管理时效性，更好的应对不确定因素，构建动态管理模式，应革新管理手段。21世纪是信息时代，基于信息技术的管理有利于实现动态管理，能提升成本管理中的沟通效率，提高项目管理效率，解决以往管理中灵活性不足的问题。因此，应积极将信息技术融入管理中，为动态管理提供支持。
（四）树立市场意识：
当前房地产市场竞争激烈，市场环境千变万化，且国内关于房地产项目的相关政策也还在不断调整。若成本管理中偏离市场环境，必然难以实现预期管理目标。在以往的管理中就是由于缺乏市场意识，导致出现偏离目标成本的问题。因此，在构建动态成本管理模式中，应树立市场意识，针对市场环境变化来进行成本管理，提升管理针对性，使管理职能得到发挥，实现企业利益最大化。例如，在材料成本控制方面，要做好市场调研，实施比价、议价策略，挑出最为合理的供应商，杜绝一切操控、回扣行为，提升资金利用率。
四、动态成本控制检查的方法：
PDCA循环是美国质量管理专家休哈特博士首先提出，由戴明采纳、宣传，获得普及，所以又称戴明环。全面质量管理的思想基础和方法依据就是PDCA循环。PDCA循环的含义是将质量管理分为四个阶段，即计划（plan）、执行（do）、检查（check）、改善（Action）。我们成本控制也应充分利用PDCA循环的方法，控制建安成本的各个阶段。在项目成本控制中，要求把各阶段的成本控制工作按照PDCA循环作出计划、计划实施、检查实施效果，然后将成功的计划纳入标准，不成功的计划需寻找到最佳控制成本的途径。
（一）成本管控有效计划：项目成本管控有效计划必须从项目拿地、定位、设计阶段开始，结合技术方面合理和经济方面可行的设计方案，根据公司实际情况，科学分析总结，制定总目标成本。目标成本是企业根据项目情况获得合理目标利润，在完成项目产品的整个开发周期内确定的成本支出限额。
（二）成本管控清晰执行：将总目标成本分解到设计、招标、施工和结算等各主要阶段，确定相应的各阶段的目标成本，再层层分解到各相关部门甚至个人。在项目建设过程中，根据各阶段确定的目标成本，利用前面所阐述各阶段控制成本的重点，有效控制成本。
（三）成本管控动态检查：为保证目标成本的实现，在项目建设期间，通过制定的目标成本管理制度，成本绩效考核办法，加强各阶段成本控制情况检查工作，每签定一份合同、发出一张变更、产生一个签证及时测算与目标成本对比，严格控制不必要的动态成本和无效成本发生，如有超支，须及时纠偏，控制在合理范围内。
（四）成本管控持续改善：在项目的目标成本计划、执行和检查中发现动态成本要超支和无效成本将要发生时，要提前预判、及时纠正，发生后须制定有效的整改方案和计划，分析发生的原因，总结经验和教训，提出改进的方法。
结束语：近些年，中国房地产行业得到空前发展，市场竞争日趋激烈。房地产项目建设中，若想实现预期经济目标，避免实际成本与目标成本存在较大偏差，就要做好成本控制，将项目成本控制在合理范围内。而基于动态管理模式的成本管理，是一种结合项目实际情况，根据经济环境进行成本管理的管理理念，成本管理实效性和针对性更强，有利于成本的有效控制。因此，在房地产项目成本管理中应积极融入动态管理理念，构建动态管理模式。
参考文献
[1]李佳.基于价值链的房地产项目成本管理成熟度评价研究[J].中国新技术新产品，2018（01）：170-171.
[2]梁沛沛，谢瑞峰.房地产项目开发设计阶段成本控制管理研究——以某房地产公司A项目为例[J].价值工程，2017，31（24）：54-55.
[3]朱文婧.房地产项目全过程成本控制研究[J].财经界（学术版），2017（09）：97.
[4]牛明珠.基于合约规划的房地产项目动态成本控制研究[J].现代经济探讨，2017，29（08）：89-90.
[5]蔡荷达.基于流程的房地产项目成本预算及动态控制[J].财会学习，2017（23）：38+40.
论文作者:孙守兵
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第31期
论文发表时间:2019/1/17
标签：成本论文; 动态论文; 成本控制论文; 房地产项目论文; 成本管理论文; 目标论文; 管理模式论文; 《建筑学研究前沿》2018年第31期论文;