（江苏天辩律师事务所）
摘要：《物权法》的出台似乎使得关于车库、车位权属问题的争论尘埃落定,然而弹性化的制度设计也带来一系列问题。文章通过对物权法七十四条立法选择、存在问题的分析,试图在现有制度框架内找到解决问题的途径。
关键词：物权法；车库；车位；权属
一、物权法关于车库、车位问题的立法选择
物权法起草过程中,关于车库、车位的归属问题一直存在激烈的争论。主要有两种观点:第一种观点为业主所有说,该说又分为两种意见,一种意见认为车库、车位应归业主所有;另一种意见认为车库、车位作为业主的建筑物区分所有权内容,附属于整个业主的专有部分所有权而存在。第二种观点认为,业主与开发商有约定的按约定,没有约定或约定不明的,属业主共有。立法者认为,属于业主共有的财产应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产,如电梯、绿地等。车库、车位种类繁多,如果仅依靠物权法作出判断,即采取“一刀切”的法律统一规定的方式予以解决,不仅不科学也有失简单,同时有可能引发新的不公,激发社会矛盾。从多数地方商品房销售的实际做法来看,对车库、车位的归属使用,或是业主购买、承租,或是开发商附赠,一般也都有由合同约定。因此,车库、车位的归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定归业主专有或专用,这样操作可以避免纠纷。
此种观点也有着较为充分的理论依据,主要有以下几点:第一,遵循私法自治的原则。物权法作为财产归属与利用的基本法应遵循这一原则,本条对车库、车位的归属应当根据约定确定的规定正是体现了司法自治的要求,有利于业主和开发商通过平等协商,同时也最有利于争议的解决。第二,符合市场经济的内在要求,通过约定解决归属,实质上是通过市场机制解决纠纷。在车库、车位归属上实现各方利益的最大化。第三,有利于对车库、车位有效利用和管理,可有效缓解当前车库、车位紧张与停车难的局面。基于以上理由,《物权法》第七十四条以协调兼顾业主和开发商利益为出发点,采纳了约定归属说的观点。《物权法》第七十四条规定了3款内容,有以下几个特点:1.只调整小区建筑区划内车库、车位的归属问题,小区建筑区划外的车库、车位不属于本条的调整范围。2.在明确车库、车位归属时,应当首先满足业主的需要,在保证小区业主使用前提下,方可允许他人使用。3.小区车库、车位的归属应当采用约定方式。业主和开发商按照出售、附赠、出租的办法进行约定,明确产权和使用权。4.只规定了占用业主共有道路、其他场地上用于停放汽车的车位,属于业主共有,并不包括车库。因为,按照地上建筑物与土地使用权不能分割使用原则,车库所占用的土地使用权,不能当然地认为属于业主共有;再则,车库作为独立使用对象,不属于小区的公共设施,故车库的归属应从约定。应该说《物权法》第七十四条的制度安排是有着较为坚实的现实和理论基础的,但七十四条的弹性处理也为其在实践中的运用埋下了隐患。
二、物权法车库、车位权属制度安排存在的问题
在《物权法》实施后的两年当中,也暴露出了如下一些问题:第一,小区车库、车位权属不清晰,难以规制现实纷争。在现实生活中,小区所有业主并不一定都需要车位和车库,如将建设小区车位和车库的资金投入全部由所有业主分摊并非符合全体业主的意愿。当开发商不将车位和车库投资分摊在商品房建筑物总面积中,则车位和车库的建造需要额外投资,在这种情况下将车库一律归全体业主所有,也有失公平。同时,又会出现另外一种情况,小区车库、车位的投入是否算入商品房出售价格之中,业主根本没有知悉的可能,且很难举出证据证明。当开发商既算入了商品房总价格(故意隐瞒),又将车库、车位卖于独立的业主,这时的权属又如何确定,凡此种种不一而论。现实的复杂性、信息的不对称使得《物权法》第七十四条难以有效规制现实中的纷争。第二,首先满足业主需要的规定过于原则化,不具有可操作性。在一般情况下,开发商在出售商品房时都会同时将车库出售或者附赠、出租,而业主在购买商品房的同时并非一定具有购买车库的经济能力和现实需要。在多数业主不能同时买房又买车库的情况下,开发商必然会将车库出让,甚至会卖给非业主。在这种现实情况下,首先满足业主的需求是与现实相脱节的。而且首先满足业主的需求如何定量也是一个难题,是要求每户一库,还是几户一库,都需要法律明确规定。如可以实行小区车库的预购制度以及业主享有优先购买权等。第三,按照约定确定车库、车位归属不利于业主利益的保护。
1.实践中开发商与业主的地位不对等。
当今的房屋买卖合同大多是格式合同,或者具有格式合同的性质。房屋买受人只能被动地接受开发商提供的房屋买卖合同,而没有多大余地进行协商。同时,在商品房建设、出售中相关的法律文件房屋买受人是不可能获得的,开发商将其作为商业机密并不向买受人出示。在产生纠纷后业主的举证能力十分有限,而开发商占据绝对证据优势。开发商有多种途径(合法与非法)证明其对小区车库拥有所有权。物权法第七十四条规定车库归属通过约定的方式,虽然是对当事人双方意思自治的尊重,但是在双方当事人地位不对等的情况下,一旦发生纠纷将不利于业主利益的保护。
2.我国不动产登记制度不完善对业主利益的影响。
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目前我国的房地产登记制度还不完善,尤其是对于小区车库的容积率是否记入公摊面积不予记载。不动产登记簿和权属证书作为公示的基本载体,在小区车库权利归属上并未发挥其作用,而这种回避态度使纠纷变得复杂化。在房地产初始登记的实务中,登记机关除办理土地使用权证、房屋所有权证或房地产证外,对于共有、他项权的房地产权证,登记机关并不办理。停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。登记机关现行发放的房地产证对建筑物共用部位、他项权利不予记载的登记方式,无形中给开发商拟定的有违法律规定的格式合同条款大开方便之门。房地产财产权利人无法借助所持有的房地产证,以完全物权的绝对权直接对抗该类违法的合同条款,保护自身的合法权益。在登记制度不完善的情况下,对小区车库、车位的归属由当事人约定也势必对业主的利益造成损害。
3.《物权法》第七十四条虽然为小区车库、车位归属纠纷的解决提供了法律条文的支持,但是由于其过于原则化,不具有操作性,在实践中发挥的作用也必将有限。
三、在现有制度框架下的应对策略
作为规范权利人物权的一部基本法,冀望《物权法》的修订来解决物业区域内车库、车位权属问题是不大现实的。目前,只有在现有的制度框架下通过进一步明晰和调整相关制度来寻求问题的解决。
1.落实“首先满足业主的需要”的规定。
首先,应对开发商的开发车库、车位的运做机制给予必要规制。针对实践中开发商以高于市场价格的价格出售或出租给业主的情况,应当对开发商的市场运营作相应的规制。开发商不得以明显高于市场价格的价格出售或出租小区车位车库给业主。如果车库建造在已经算入业主公摊面积的土地之上,则开发商转让或出租的价格必须相应降低,不能让开发商在业主享有使用权的土地上建造车库再租售。其次,相关行政主管部门有必要适当介入。在确定车库转让或出租价格上,业主处于明显的弱势地位,有关政府机构应提供相应的协助和指导。只有这样,业主的利益才能得到切实的保障,法律的制定才能落到实处。第三,确保包括知情权和优先购买权等业主权利。“首先满足业主的需要”需要业主的相关权利得以落实。知情权是前提,优先购买权是保障。开发商和相关行政主管部门有义务以通俗、确定的语言告知业主,车库、车位的实际状况以确保业主优先购买权的实现。
2.没有规定约定不明或没有约定情况下车库、车位的归属。
此种情况下,应该推定为归业主共有。理由在于:第一,开发商在经济上具有优势地位,完全可以通过格式合同争取自己的最大利益。开发商完全掌握建造商品房的成本,可以证明车库的归属。如果没有在合同中规定车库的归属,就可以推定,开发商已经放弃主张车库权利;第二,从合同解释的角度来看,房屋销售合同通常是开发商单方起草的,甚至在实践中,开发商都是通过格式条款确定车库的归属。如果合同没有约定归属而发生争议,按照合同解释规则,应当做出不利于开发商的解释。《物权法(草案)》第七十六条曾有过相关规定:“没有约定或者约定不明的,除建设单位能够证明其享有所有权外,属于业主共有。”该规定有其合理性,仍值得借鉴,而《物权法》中的业主大会制度又为全体业主享有所有权提供了制度保障。在全体业主享有所有权的情况下,既可以由小区公约来进一步明确车库、车位的使用,也可以通过业主大会来就车库、车位归属统一投票表决。如车库仍然由全体业主共同使用,由此获得的收益也应当属于全体业主共有。
3.有关开发商单独开发停车库的处理。
由于停车位的土地使用可以单独计算,不计入公摊面积,因此现实中存在着开发商单独开发小区车位车库的情形。按照有关规定,开发商如果能够证明自己对停车位具有独立的土地使用权的。那么开发商享有停车位的所有权,区分所有权人使用停车位,只能够是向开发商购买使用权或者进行租赁。需要说明的是,如果区分所有建筑物本身没有建设停车位,开发商自己独立开发停车位并取得所有权的,是不允许的,因为现代社会的区分所有建筑物的开发不能不建有停车位,不建有足够数量停车位的区分所有建筑物将是违法建筑。
四、结束语
尽管《物权法》的出台为物业区域内车库、车位的权属问题提供一定的法律支持,但也存在不少潜在的问题。这些潜在的问题仍然需要其他相关法律配合和立法的不断完善。例如,针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称,许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况,可以通过具体的地方条例来补充完善物权法的规定。
参考文献
[1]王宝剑.小区车位车库归属问题的物权法适用,人民法院报,2008.
[2]王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题,现代法学,2006.
[3]张更全.小区车库权属问题研究——兼评物权法第74条,中国民商法律网2007.
作者简介：吴丽洁（1982.10—），女，学历：本科，苏州人。
论文作者:吴丽洁
论文发表刊物:《知识-力量》2018年10月下
论文发表时间:2018/10/15
标签：车库论文; 车位论文; 业主论文; 开发商论文; 物权法论文; 小区论文; 权属论文; 《知识-力量》2018年10月下论文;