东莞市环鑫房地产开发有限公司
摘要：随着社会经济水平的发展，房地产行业也呈现出突飞猛进的发展速度。国家越来越重视房地产行业的发展，颁布了相关的法律法规对房地产行业进行了相应的管理和调控。在市场经济环境下，房地产行业竞争日渐激烈，想要提高自身的竞争力就要从成本控制和管理工作入手，以此强化企业的综合竞争水平。企业要将成本控制作为管理工作的重点来落实，这是企业稳定发展的关键。成本的控制和科学化管理是企业实现市场竞争发展的首要之路，所以我们要强化科学管理，重视成本控制，以此提高房地产企业的综合竞争水平和实力。
关键词：房地产企业；成本控制；管理
一、房地产成本控制的重要性
目前，国家宏观形势方面对房地产企业的调控越来越严，2018年强调“坚持调控目标不动摇、力度不放松”，实行差别化调控。许多房企谨慎拿地，但土地价格并未下降，反而有上升趋势。但成品房销售价格又是政府限价，企业处于地价上升销价限价的情况下，要想生存和发展，必须加强自身的内部管控，以获得更大的利润空间。
1.1做好成本控制是企业在同行业中取得竞争优势的关键
随着经济全球化、信息技术进步、商业模式和管理方式的变革，企业的成功关键在于为顾客创造价值。通过内部价值链分析，抓住企业自身的优势，在细分市场上赢得一席之位。成本控制是企业在同行业赢得优势的基本条件，走成本领先战略是企业的最好选择。
1.2成本控制能给企业带来利润空间和现金流
在房地产企业全成本预算中，期间费用一般占55%（财务费用资本化计入建造成本），建造成本占45%，成本控制就成了增加利润和现金流的主要来源。
1.3成本控制是企业提升管理水平的重要手段之一
企业成本控制水平高低，决定着企业利润空间的大小和企业现金流量的多少，影响着企业的发展。成本控制好的企业生产经营越容易进入良性循环，企业管理水平也日臻完善。
1.4成本控制是企业实行绩效管理的基础条件
在目前向管理要效益的今天，企业实行绩效管理，不管是平衡计分卡还是经济增加值方法，成本控制都是绩效考核是否顺利进行的基础条件。
二、房地产企业成本控制的重点和原则
房地产企业的成本管理部门要重视企业成本控制，将房地产建设当中的各个环节进行分解实现最优控制局面，确定不同任务环境的影响因素。确定不同人物需要完成的目标，确定资源、资金、时间、质量、验收标准和上下关联任务几方面的具体要求，这些内容是影响任务完成情况的重要标准，只有实现不同任务的控制，才能实现整体的成本控制。成本控制要重视实用性原则，选准目标对象将成本控制落实到实处；还要重视合理性原则，根据不同项目进行符合全局发展的的成本控制；再有要重视全过程监控原则，保证所有人都参与到管理控制工作中，将管理工作落实到工程施工的全过程。
三、房地产项目开发全面成本管理的措施
3.1 投资决策阶段
（1）加强市场调研工作
首先要做到的就是面对我国现如今的房地产开发的形势做出准确的预测，其次根据房地产项目开发地点的社会需求做出相应的调整，以保证市场需求。其次对所建设的产品进行市场评估，相对应的对产品的价格以及市场前景进行预测，同时对产品投入市场之后所产生的市场竞争力做出相应的策略以应对。最后根据目前企业自身的经济实力、建设实力以及一定的社会影响力拟定良好的项目建设规模，实现项目规模效益化。
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（2）合理确定建设标准
我国现如今的贫富差距逐渐的缩小，但是依旧有一定的贫富差距。所以在房地产项目的开发过程之前，因对当地的经济消费水平以及社会群体的分布等做出相应的建设标准。
（3）认真编制投资估算
房地产项目开发的过程之中，对于项目的投资估算，所做的就是必须实事求是。避免项目投资过大，造成建筑材料或建筑产品积压，造成资金浪费等现象。也不能过低的估算项目费用，造成项目后期进行投资追加，从而打乱整体的投资计划，造成混乱的现象。
3.2 规划及设计阶段的成本控制
（1）要考虑的就是工程造价，其次更重要的就是设计方案，两者采取相结合的方式。从而保证建筑建设的造型以及建筑使用功能，同时能够有效的降低工程造价。要求设计单位的设计费用与建筑造价限额呈反比关联，保证设计的实用性。在必要的时候。采用第三方的设计单位进行优化，不仅能够保证项目开发的质量，而且在一定的程度上能够降低成本。
（2）成本效益结合法。所谓的成本效益法就是在实现项目工程的质量以及功能的前提下，以经济效益为基础准则进而选择设计方案，从而所见项目总成本。
3.3 施工阶段
1控制施工成本
在施工阶段控制施工成本，主要是对施工工艺以及施工组织方面。在房地产项目开发的成本管理过程之中，针对管理人员必须做到的就是实地性的考察、专业性提问、多方位的综合思考。成本管理人员在实地性的考察过程之中，要熟悉工程项目中的各项工艺流程，根据现场的实际情况进行成本管理。对于一些不常出现在工程中的预算，听取相关人员的意见，进行相关方面的提问，保证不盲目。多方位的思考就是面对现如今市场不断变化的现象，进行多方面的思考，保证施工工艺的质量和时间。
2严格把控施工所需材料
把控施工材料主要在于两个方面，一是控制材料用量，在施工过程之中，建立完善的材料供应系统，对于部分子工程的材料用量以及其他用量要详细登录在册。二是准确把握材料的市场价格，企业自身必须建立针对市场变动的采购部，时刻关注市场走向，对于工程所需要的各类材料要有明确的报表登记。政府一般公布的市场价格居于中等水平，这就要求企业采购过程之中要建立完善的市场信息共享系统，在保证材料质量的同时，减少采购支出。
3做好反索赔工作
施工单位的索赔在房地产项目开发过程之中是正常现象，以至于很多开发商一直致力于应对施工单位的索赔，而忽视了反索赔条例。在具体的施工过程之中，例如施工单位由于自身的作业不规范，导致施工时间延期；施工垃圾的不及时清理，阻碍其他工作的进行；针对这些现象成本管理人员根据政策可以进行反索赔，但是同时需要收集确凿的证据，保存施工现场的图片，在施工过程之中，进行严格的监督。
3.4 竣工阶段的成本管理
工程竣工阶段是项目成本管理的最后阶段，也是重要的阶段。在审核工程款的时候，要将各类合同、工程的预算和费用定额、竣工工程的各项资料以及国家地方法律法规相结合。以当地政府的政策依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。结算审计是造价控制的最后阶段，如果整个项目的造价控制能够按前面的程序来进行的话，造价人员在结算阶段遵循如下的原则进行即可。
1 合同协议及造价变更资料的时效性、合法性、签字完备性.
2 对于最后阶段的索赔事项责任的清理，一旦施工单位出现不合理的要求，成本管理单位要按照最低标准进行处理，保证成本合理管理，也就是按照最不利于施工单位的策略进行处理。
3熟悉规范标准中强制执行条文及合同中的规定，防止施工方无中生有浑水摸鱼。在最后的竣工结算工作过程之中，将相关详细数据汇入完备的数据库之中，为以后的项目开发过程中提高参考资料。
结束语
社会经济水平的发展决定了房地产行业的快速成型，但过快的发展速度也凸显了其专业化和精细化管理水平不足的劣势。面对国家新的发展形势，房地产企业要在政策的引导下做好成本控制管理工作，实现企业的生存和发展，保证在今后市场变化过程中能够不断完善自身的管理手段，强化制度和管理手段，实现房地产企业的长远发展。
参考文献：
[1]汤玲.浅析房地产开发项目融资成本管理控制[J].现代国企研究，2018（10）：45.
[2]李小菲. 房地产开发项目成本控制研究[D].山东农业大学，2017.
论文作者:杜友贵
论文发表刊物:《建筑细部》2018年第29期
论文发表时间:2019/8/29
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