探索房地产开发成本核算方法及成本控制
倪永
（北京碧桂园凤凰置业发展有限公司 北京市丰台区 100070）
摘 要： 随着我国城市化进程的加快，房地产产业飞速发展，政府对房地产行业采取了一系列的调控，房地产产业面临着机遇和挑战。为了房地产产业的持续稳定发展，必须稳定企业效益，成本核算和成本控制显得尤为重要。本文旨在探索房地产开发成本核算和成本控制中存在的问题，并提出解决措施，为促进房地产产业的稳定发展提供思路。
关键词： 房地产；成本核算；成本控制
近几年来，我国房地产产业飞速发展，获得了爆发式的增长。但是，粗放型的发展方式也给企业发展带来一定的隐患，例如成本核算不准确，对成本控制不重视等问题，加之近年来居民对楼房的质量要求越来越高，国家也有意识的对房地产产业进行调控，房地产企业发展面临着巨大的挑战。房地产企业必须重视成本问题，强化成本管控，主动应对挑战。
1 房地产产业成本核算中存在的问题
成本核算是成本管理中重要的一部分，通过对成本的确认、计量、记录、分配、计算等一系列活动，确定成本控制效果。目前，在房地产产业的成本核算中存在着许多问题。
1.1 成本核算对象不清晰
随着我国经济的发展，人民生活水平不断提高，对房屋的品质提出了更高的要求，许多房地产商适应这种要求，为住房增添健身房、游泳池、幼儿园等各种配套设施建设，增加了核算项目，另外就是房地产开发的房屋种类多样，开发周期长，规模大，在核算上没有明确统一的要求，导致成本核算对象不清晰。
1.2 成本归集分配不规范
成本归集和成本分配对成本核算有着重要的影响，在成本核算中，成本归集要先于成本分配，成本归集就是将产生的费用进行归类汇总，可以得到各个对象成本支出的总和，成本分配就是把成本或者分配和再分配给成本目标。规范标准的成本归集分配对成本核算的精确化具有重要的意义。在房地产成本核算的过程中，各类复杂的成本需要按照程序正确的分类，其中还有许多间接成本分配困难，加之行业内没有统一的标准，成本归集分配上存在不规范。
2 房地产产业成本控制中存在的问题
成本控制也是成本管理的一部分，成本控制是企业预先建立的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。成本控制主要面临着成本控制体系不健全和成本控制不全面的问题。
近年来，我国房地产产业一直处于高速增长中，经济收益可观，房地产企业将精力主要用于开拓新市场，对于成本核算和成本控制不重视，如今，随着政府对房地产市场的调控，粗放型的发展方式已经不适合企业发展的需求，优化房地产产业的成本核算和成本控制势在必行。
2.1 成本控制体系不健全
在成本的核算和控制中，涉及大量的资金往来，有必要对其进行合理的监督控制，防止成本虚增对企业造成风险。要建立完善的责任制度，将成本核算任务对应到人，增强员工的责任意识，事后也可以及时追责。同时，对成本核算进行审计，增加核算的准确性，防止因核算失误造成的资金流失。
2.2 成本控制不全面
在样品处理过程中，本实验对枸杞子的引湿性、动态水分吸附曲线进行测定，发现此品种极易吸潮。当环境湿度大于40%时，干燥后的样品在粉碎过程中再次吸潮，粉碎后的粉末黏附，严重影响工作进度。因此，在实际工作中，应严格控制粉碎环境的湿度，将湿度范围控制在20%～30%，样品不易吸潮，粉碎效果佳。
3 如何优化成本核算和成本控制
提出使用BIF特征以及加入正则化和核化相关成分分析的方法实现跨年龄人脸识别。对BIF特征采用PCA降维后，采用KR-RCA实现跨年龄人脸识别。
房地产项目开发过程中，成本核算主要面临着核算项目不清晰和核算归集分配不合理的问题，归根结底，就是成本核算的机制不规范的原因，必须不断完善成本核算机制，建立房地产开发项目的成本核算统一规范将是解决问题的关键，对核算项目和核算单位进行总结，统一分类，制定严谨的核算规范，严格把控核算流程，在实践中建立一套符合公司运营情况的成本核算机制，促进企业的成本管理，节省房地产开发成本。同时，成本核算时需要对项目开发的工期以及附加条件进行详细说明，对开发项目中产生的公共成本或间接性成本作出特定的分配标准，对房地产开发项目的成本周期的核算也要明确规范[2]。综上，就是要建立统一的规范的成本核算机制，厘清成本核算中的项目、归集、分配问题，保证成本管理系统流畅的运行。
3.1 不断完善成本核算机制
王涤非表示，2017年全球磷肥供应略增，但需求增长速度更快，这导致2017下半年国际价格迅速攀升。预计2018年全球产能减少30万吨，2019年将继续减少20万吨。据此判断，2018-2020年期间全球磷肥供应将持续偏紧，全球磷肥价格或将长期保持在相对高位的区间。
3.2 建立健全的成本控制系统
虽然成本控制体系的建立不是1d完成的，但是企业必须对成本控制加以认识，加强对成本控制体系的建设，在房地产项目的全过程中进行成本控制管理，在将成本控制落实到项目的全方面全过程。例如，在项目开展前期，就要做好风控、预算等工作准备，将人工成本、资源成本等一系列涉及资金情况都要做好计划，建立目标体系，在项目开展时做到心中有数，在项目结束后，核算资金使用情况，对比预算资金，发现超出部分所造成的原因，以便下次项目实施的有效控制成本[3]。还可以发掘各种节省成本的方法方式，例如对房地产项目材料进行统一采购，获取优惠，节省材料成本等。总之，就是以精细化管理的方式对成本支出进行管控，以最低的成本获得更高的企业收益，不断房地产企业的抵御风险能力和盈利能力，提升企业的核心竞争力。
房地产产业成本控制是要贯穿整个流程的，涉及到房地产开发的方方面面，在项目实施前、实施中、实施后都要做好成本控制工作，不可只侧重一个环节，在施工前要做好成本预算，施工中要综合项目信息不断改进优化，施工完成后要进行总结，避免少数环节成本控制遗漏产生的成本控制不全面，造成企业损失。
3.3 对成本管理加强监督
我国房地产产业还处于粗放型发展阶段，对于企业内部的管理控制不重视，成本控制体系也处于没有统一的行业规范的阶段，一直没有建立起健全的成本控制体系，对于企业进行精确的成本管理造成了巨大的阻碍。例如，在一些房地产企业的项目成本控制过程中，各个阶段的项目控制成本不能够与项目的建设周期结合起来，在不能够进行动态管理，使得房地产企业在成本管理和成本控制过程中缺乏全面的、系统的成本核算及成本管理，这也就导致房地产企业无法得到更为准确的成本核算及成本控制结果[1]。
3.4 利用高科技进行动态成本管理
房地产产业的项目复杂，同期开展的工程数量大、规模大，单纯依靠人力很难进行成本管理，而随着高科技的发展，利用信息技术进行数据化管理的模式已经逐渐进入到广大企业的视野。对房地产项目进行数据化管理，既能够促进成本核算和控制的效率，又可以在复杂的项目情况下对工程发生的各种问题进行实时动态的管理，及时的对各种成本管理问题做出反馈，避免问题的发酵，降低风险发生的可能性，还可以对工程中成本控制进行监督，把握成本控制的动态发展情况，以全方位的角度分析总结成本管理中的失误，增加了房地产产业对成本的即时控制能力。
实验结果表明，本底计数略有下降。探测效率、探测下限也都处于下降趋势。结合本底计数、效率、吸收液体积和探测下限来看，可以选择配比为9:9。
3.5 提高财务人员的专业能力
财务工作人员在成本控制上具有重要的作用，专业的财务人员不仅能够精确的进行成本核算，还能够从账目中发现问题，帮助企业控制成本，促进企业的效益增长，企业必须重视财务人员的专业能力，定期对财务人员进行培养，建立奖励机制，促进财务人员的工作能力和工作热情。在财务人员专业能力不足的情况下，企业还可以求助第三方风险评控机构，进行合作，对企业房地产项目的风险进行充分评估，通过专业机构发掘企业内部的问题，积极进行改进，不断控制成本和效益的平衡，在激烈的市场竞争环境中，保证房地产企业的长久稳定发展。
4 结语
随着房地产产业的市场竞争逐渐激烈，房地产开发的成本核算和成本控制在保证企业长久的发展方面越来越重要，房地产企业必须转变如今粗放型的发展模式，进行精细化管理，在成本核算和成本控制上下功夫，减少企业负担，增加企业效益，才能更好的维持企业的运转，在越发激烈的市场竞争中立于不败之地。
参考文献
[1]夏道虎.房地产开发成本核算方法及成本控制对策[J].装饰装修天地，2019（16）：230.
[2]张春阳.房地产开发成本核算方法及成本控制对策[J].财会学习，2019（8）：107+109.
[3]陆明芳.房地产开发成本核算方法及成本控制对策分析[J].现代经济信息，2019（19）：234.
中图分类号： F293.33
文献标识码： A
文章编号： 1673-0038（2019）32-0185-02
收稿日期： 2019-09-28
标签：房地产论文; 成本核算论文; 成本控制论文; 北京碧桂园凤凰置业发展有限公司论文;