试论城市土地使用集约化，本文主要内容关键词为：集约化论文,试论论文,土地使用论文,城市论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
马克思在《资本论》第三卷论述级差地租Ⅱ与级差地租Ⅰ的共同点与区别时，指出二者在地租形成规律上没有什么不同，都是超额利润的转化。但在分配上二者有差别，级差地租Ⅰ完全归土地所有者；级差地租Ⅱ是农业投资者在契约期内对同一地块连续追加投资产生的不同生产率而获得的超额利润，这种超额利润转化为地租会限制在更加狭小、更不稳定的界限内，在租约有效期间，会流入租地农场主的腰包。而在经营方式上的最大区别就是级差地租Ⅰ是粗放经营，级差地租Ⅱ是集约经营。马克思曾给耕作集约化下过一个定义：“在经济学上，所谓耕作集约化，无非是指资本集中在同一土地上，而不是分散在若干毗连的土地”[①]。级差地租Ⅰ是“资本以粗放的方法投在较大的土地面积上。”[②]这在资本主义发展初期，开始是粗放经营的，但“当耕作已经发达到一定的水平，地力已经相应消耗的时候，资本（在这里同时指已经生产的生产资料）才会成为土地耕作上的决定因素。”[③]级差地租Ⅱ就是对同一地块连续追加投资产生的生产率不同为前提形成的。
马克思关于耕作集约化的论述对我们研究城市土地集约使用有何启示呢？
启示一：城市土地使用也必须向集约化转变
城市土地集约使用就是在既定的城市范围内，对城市土地追加投资，集中高效使用，而不是靠外延上扩大城市范围，分散使用土地。城市土地使用也有一个从粗放到集约的过程，发展到今天，已经必须向集约化使用转变，这是基于以下缘由：
1.城市本身应该说就是集约化的空间组织形式，是政治、经济、文化、人口高度密集的中心，作为其载体的城市土地也必然是高度集中，密集地使用。珍惜城市每寸土地是我们的基本国策。
2.城市化进程加快，城市人口的急剧增长，相应对土地的需求越来越大。近10年来我国城市数量由400多个增加到目前的640个，城市规模普遍扩大了一、二倍，由城市外延所占的土地面积已经够多。如广州市老城区（四个区）土地面积54平方公里，现8个市区面积已达350平方公里，未来规划区面积达555平方公里。北京市区规划面积达1040平方公里，上海浦东新区面积达500多平方公里。有些中等城市每年以几平方公里的速度向郊区农村延伸，个别城市这几年内出让土地80多平方公里，比原城区土地多二倍。而我国耕地有限，人多地少，人均耕地面积仅为世界人均数的1／4，全国已有1／3的省份人均耕地不足一亩。广东省耕地已由1990年底的252.9万公顷降至1995年底的231.7万公顷，人均耕地由0.04公顷降至0.034公顷，已远低于联合国粮农组织规定的0.533公顷的警戒线。我国人口每年以1300多万的数量增加，耕地却由于建设用地等原因以年数百万亩的速度递减。现有耕地总量不能再减少，而应努力做到随人口、经济发展，耕地总量有所增长，保持耕地动态平衡关系到国民经济可持续发展的全局。保护耕地也就是保护我们的生命线。所以城市土地不可能无限制地向外延伸，而应走从粗放向集约使用之路。
3.随着城市住宅水平的提高，其标准、功能都在发展，这是城市现代化程度、人类文明程度的标志之一；并且，人类对住宅及其他空间的需求弹性是很大的，甚至可说是无限的。（匈）经济学家亚诺什·科尔内在其《短缺经济学》中论述住房短缺时写道：“对住房的需求是几乎不能满足的（他对不可充分满足的需求另有较严格的规定—引者注）。如果每个人的住房至少是两间一套，许多人就会提出至少是三间一套的要求；有一套公寓的人也许要求有一幢别墅；一个人如房间数目已经足够用了，他就想要更大的住所，更好的设备以及更有益于健康，更美丽的环境”[④]。然而城市土地的供应弹性却较小，基于上述的原因，城市土地不能无限制外延。城市土地作为人类所需空间的载体、依托、地基，作为住宅开发不可缺少的重要资源，其供给也是有限的，地球只有一个，全球土地的有限性、非再生性和人类对土地的需求可说是一个永恒的矛盾，因此，城市土地必须走集约化使用之路。
启示二：城市土地如何集约化使用？
1.适当控制城市发展规模，减少城市升级、减少城市建设对耕地的占用，提高现有城市土地利用效率。现有城市土地应当充分利用，消灭城市空地、闲置地。严格执行城市土地开发使用年限，对不按规定使用土地或超过规定期限未使用的土地，收取闲置费或收回已出让的土地使用权。
2.制定和严格执行城市土地供应总量计划，尤其是增量部分。城市土地使用权出让的一级市场必须由国家垄断，城市土地供应总量、占用耕地指标应尽可能控制在最小限度，并加强宏观控制。对城市土地实行“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”是行之有效的经验，应当推广。对于已出让但无资金开发的土地应依法按期收回土地使用权。城市存量土地应当盘活，允许转让、兼并、入股，利用市场机制优化土地资源配置。
3.严禁粗放式“圈地”，把土地圈起来晒太阳，是最大的浪费。力求降低商品房空置率，现全国有5000多万m[2]商品房积压、空置，上面的建筑物空置，下面所占土地也必定闲置。这是前几年批地失控、投资失控、房地产热造成的后果，要设法采取多种措施加以消化吸收。据报导，北京市已批准的别墅项目，开发率仅占20%，80%因资金不足、市场需求不足未能开发。要适时调整房地产内部结构，合理调整用地结构。法国建筑师勒·柯比西提出现代城市“中心城区要向高空发展，城市道路用高架和地下等多层次的交通网，降低城市建筑密度，建筑物的用地面积不应超过总用地的5%。市中心每公顷土地人口密度可高达3000人。”中国人多地少的基本国情不可能与世界上现代化的国际大都市攀比，但努力在未来15－20年建成几个国际性大都市还是必要的（现在提出建国际性大都市的已有几十个城市）。一般城市也需要加大人均道路面积、公共绿地面积，绿化、美化城市环境。
4.城市建成区的扩展应以旧城改造、挖掘土地使用潜力为主要途径。新区建设一定要统筹规划，不搞行政分割。有条件的新区可试行土地使用按功能分区管制，即将规划区内土地按使用用途和发展状况分为各使用功能区，如商业区、工业区、行政区、若干住宅小区、文教区，有利于管理，优化、集约用地。
5.整个城市建设用地都应树立城市用地紧张，必须精打细算，惜土如金，集约使用的观念。严格控制在城市一窝蜂式兴建各式各样占地很多的仿古建筑，假冒伪劣的“宋城”“明城”“清城”，为拍一部电影固定兴建一座“城”、一个“泊”，拍完后使用率很低，长期闲置。有的城市建若干个占地千亩以上的高尔夫球场，使用效率，经营投资效益都很差。
6.现阶段乃至长远都应控制城市住宅面积标准，不允许超标。随着房改的推进，住房商品化的发展，普通住宅、安居工程应占城市住宅建设的主要地位，占地过多的别墅、花园式洋房不适合中国国情，“独门独户”、庭园式住宅比例也不可能太高，应提倡建普通居民、复式小套间住宅，适当发展公寓式多层住宅、高层住宅，虽然高层建筑物成本加大，管理费甚高，作为住宅也不甚方便，邻里关系全无，但鉴于城市土地的珍贵，适当向高空发展也是集约使用土地的路径之一。
7.坚持城市土地成片开发，征用一片，开发一片，建筑一片。力求避免城市建设由于上下管道、线揽、供水、供气、电讯等的安装而挖地不止，遍地开花状况，各部门应密切配合相互通气，尽可能一次性施工，避免给土地挖了填、填了挖，重复施工现象。人们戏言：“希望给土地装上拉链”。
8.城市土地从粗放到集约使用方式的转变，与我国房地产开发企业经营方式从粗放到集约型转变有密切关系。全国房地产开发企业已达3万3千多家，广州市房地产开发公司近千家。其中有为数不少的资金实力雄厚、资质等级较好的大型企业，但也有一些企业规模较小、资金不足，甚至全年都找不到一块地开发。据最近一次国家几个部门联合调查房地产开发经营情况的报告显示：多数房地产开发商经营状况不佳，全国房地产企业半数出现亏损。唯广州房地产95年基本没有亏损企业，形势持续看好。1995年，全国房地产开发企业完成投资约3500多亿元，总收入1736亿元，其中，商品房销售1253亿元，占经营总收入的72.18%；比上年下降7个百分点。实现利润160亿元，比上年下降4.19%；至1995年底，全国房地产开发企业负债率达72.36%。除上海、广东、浙江和贵州外，其他25个省、直辖市出现行业性亏损，开发企业的亏损面达52%。这种状况和其它行业的国有企业状况有点类似，只是房地产企业各地区发展差别较大。房地产企业按经济类型分，国有企业占40%以上，集体企业占25%，外资企业占20%以及其他经济成份占12%多。房地产企业在市场经济中同样面临市场竞争，优胜劣汰，实力较强的企业在竞争中必然取胜，应当允许兼并、收购乃至破产，房地产企业也要走集团化，一部分条件具备的企业走股份化的路子，提高企业的规模经济效益，才有利于成片开发、规模经营、集约使用城市土地。
注释：
[①][②][③] 《马克思恩格斯全集》第25卷，第760、762、762页。
[④]《短缺经济学》下卷，经济科学出版社1986年版，第213－214页。