房地产证券化——我国房地产业的发展方向，本文主要内容关键词为：房地产业论文,发展方向论文,证券化论文,我国论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F299. 23文献标识码：A
随着改革的深化和经济的进一步发展，我国的房地产业也日趋繁荣和迅速发展起来。住宅建设在整个国民经济中的重要地位和巨大的发展潜力逐渐被认识和肯定，进入“九五”以后，住宅建设更被确定为国民经济新的增长点和消费热点。按照我国房地产业的发展规划，“九五”期间房地产业的增加值将以每年18%的速度增长，占国民生产总值的比重由1995年的3.7%增加到2000年的5.5%，以至2010年的更高水平。房地产业的迅速发展，除了需要有政策的保障和供应的均衡协调外，也对产业资金的融通提出了更高的要求。据测算，到本世纪末政府需解决800万户住房困难户的住房问题，由此，我国城镇年平均需要新建住宅1.5亿平方米以上，需投资逾万亿。面对如此庞大的资金，原有的房地产金融融通规模和渠道已难以满足实际发展的需要。因此，积极借鉴国外房地产业几十年发展的经验，推行房地产证券化，开辟新的资金来源，并扩大融资规模，无论是从我国住房制度的改革还是城市土地的大规模开发来说，无论是从现实的需要还是长远的发展来看，都有着重要意义。
一、何谓房地产证券化
房地产证券化是指通过以房地产为对象或与房地产有关的债权作担保而发引股票、债券、基金、投资券等有价证券，以有价证券形式从市场筹集房地产资金的资金融通机制。它包含两方面的内容：一是非金融机构的房地产证券化，即依托特定房地产或项目发行证券而筹集资金的融资方式，它可分为房地产融资证券，房地产产权证券和房地产投资基金三种形式；二是金融机构房地产抵押债权证券化，即把金融机构所持有的房地产产权抵押债权转化为房地产证券的所有权，通过出售证券而融通资金的形式。房地产证券化实质上是将房地产转变为证券形态，从而将投资者与投资标的物之间的关系由拥有土地或房屋的物权转变为拥有有价证券的形态。
房地产证券化最早出现在美国，由于其在投融资上的优越性，随后为英国、日本、香港等国家和地区相继采用，并借以促进本地区房地产业的发展，其发展趋势日益盛行。在我国，目前与房地产有关的证券已经开始发行，并且越来越为投资者所关注。虽然象现在这种主要由房地产物业的所有者来发行的各种房地产证券还只是一种简单的融资行为，但可以预计随着经济体制的进一步完善，房地产证券化的全面推行是我国房地产发展的必然选择。
二、证券化是我国房地产业发展的必然选择
1.房地产证券化是适应房地产业资金运行特点的一种较好的投融资手段。
房地产商品由于不可移动，整体难分，价值量大，建设周期长的特征，在资金运行上与其他商品有所不同：一是资金垫付量大，需要投入大量的人力、物力、财力进行生产。据统计，建设一个1000万平方米左右，中等规模的写字楼或商场就需要每年投入1000万元资金。二是资金周转期长。房地产是一种不动产，形体庞大，开发生产周期长，周转慢。从整个资金循环过程来看，要分别经过土地市场、建筑市场、房地产市场，其中一个任何环节受阻都将会影响资金的周转，从而影响再生产的连续进行。三是保值和增值性。由于房地产是不动产，其使用期限可长达数十年甚至上百年。随着人口的增长，经济的发展，人们对房地产物业的需求会不断地增加，而土地是不可再生资源，数量有限，这样房地产价格将会随之被推动迅速上涨；同时，随着城市的发展及基础设施的建设，特别是交通通讯设施的完善，也在促使房地产价值增值。
房地产资金运行上的这些特征，带来了房地产生产过程中的几个特殊矛盾：一是投资大与资金来源个量小的矛盾；二是投资集中与资金来源分散的矛盾；三是投资回收期长与再生产连续性的矛盾；四是购买的一次性与积累的长期性的矛盾。这些矛盾的存在使得房地产业的发展，单靠房地产开发企业的自有资金是无法满足投资需要的；通过吸引外资，虽然无疑为一条解决产业资金的渠道，但从我国实情看，由于受国家外汇管制政策的影响，来自海外的投资者很少将自有外汇资金兑换成人民币投资，他们在房地产投资的很大部分还是来自大陆金融市场；与此同时国内金融市场主力——各国有商业银行，在经营上尚未摆脱计划体制的束缚，其资金投放受制于国家银行所制定的贷款额度，资金的投向也要受中央政府和地方政府的控制，除建行外，工行、中行、农行对房地产贷款仍只占到这些银行贷款总额的很少部分。因此，资金短缺一直是困扰我国房地产业发展的一个突出问题。
而房地产证券化由于具有直接金融，长期金融，市场金融的特征，能较好地解决这一问题。
首先，由于证券具有的可分割性，能将金额较大的筹资量分割成若干均等的份额，投资者可根据自己的资金能力购买相应份额，从而易于把分散于社会的小额闲散资金集中起来，广泛动员社会各方力量，从而实现房地产投资大众化，融资资本化。通过证券形式将房地产市场与资本市场联系起来，能大量归集各类机构和私人资本，以满足未来我国房地产开发经营对资金的巨大需求。
其次，由于证券具有的变现性，使得投资者可以在证券市场随时购入或出售，即使持有的是短期资金也可作为长期证券的投资。房地产证券化，实际上等于把不能分割的房地产变成可分割的财产，把不可移动的房地产转化为可转让流通的有价证券，这为一般投资者提供了共享房地产开发和经营收益的机会，从而有利于把社会短期货币资金转化为长期稳定的资本金。
最后，由于证券具有的风险性，使得众多的房地产证券持有者在获得增值机会的同时也承担了相应的风险，这样无论是对房地产开发机构还是对向房地产提供贷款的金融机构而言，因房地产投资额大，市场流动性差而易造成的过度集中的投资风险随之分散为零。
2.把房地产转化为有价证券，弥补了因房地产本质上的区位固定而造成的流动性不足，将增强房地产市场的流动性，促进房地产市场的发育成熟。
目前，在我国的房地产业的发展过程中，除了存在资金短缺之外，市场供求矛盾也十分突出，一方面房地产供给过剩，当前，无论是写字楼、商场、公寓还是居民住宅，在全国各地普通出现积压；另一方面市场需求量很大。造成这种状况的最直接原因就是房地产价格太高。从近几年国内市场上房地产的销售情况看，高昂的房地产价格与买主有限的资金形成了巨大的反差，大多数房地产买主往往因资金紧缺而只能望楼兴叹。这不光给房地产开发商，同时也给向他们提供贷款的金融机构造成严重的损失或带来极大的资金周转压力。长此下去，势必造成大量的资金转向非房地产短期资金市场，从而严重制约房地产业的发展。把房地产转化为有价证券形式，通过房地产证券的买卖，对于房地产开发商和房地产业主来说可以帮助他们更好地开发和拥有房地产，对于金融机构来说可以在投资者和房地产开发商和房地产业主之间建立起投资融资渠道，并从中获得利润，特别是金融机构把其持有的房地产抵押债权以证券形式出售给投资者，能有效提高房地产金融机构的资产流动性，改善其资产质量和降低经营风险，满足其资金营运需要，进而金融机构能够扩大抵押贷款的范围，延长抵押贷款的时间，提高抵押贷款占房地产物业价格的比重，满足更多房地产买主的愿望，房地产开发商也将会有更多机会出售他们已建成和即将建成的楼盘。同时，房地产抵押债权证券化，通过抵押二级市场打破抵押资金的地区限制，使得抵押资金得以在全国范围内流动，可以平衡因地区经济发展不平衡而引起的抵押贷款利率的高低不平，并使之平均化、市场化。这些都将对房地产业的优化配置、效益的提高以及房地产的供给和需求形成良性互动产生积极的促进作用。
3.房地产证券化对完善我国证券市场，加强宏观调控效果具有重要意义。
我国证券市场自1990年以来正逐步走向健全和完善，金融投资渠道得到了扩大，证券投资的资金量逐年快速上升，但是由于我国证券市场还处于初级阶段，依然存在着市场规模小，分割结构不合理等问题。与目前我国居民手中持有的资金总量相比，证券投资的品种和规模仍不能满足投资需求和起到稳定金融作用。而金融投资工具的不足，又导致可供选择的宏观调控手段有限，其中公开市场业务由于受制于金融市场的发育程度和囿于银行证券资产的匮乏，根本没有可能通过证券的吞吐来达到调控金融的目的。房地产债权的证券化使银行具备了一定数量的证券资产，从而为中央银行开展公开市场业务提供了可能和条件，而房地产投资信托基金作为机构投资者介入证券市场，对于拓宽房地产业的融资渠道，稳定证券市场，加强国家对证券市场实施宏观规模调控，促进房地产业及其整个经济的发展都具有重要的意义。
三、我国房地产证券化面临的主要问题及其对策
近些年来，我国在房地产证券化方面进行了一系列的探索和实践，取得了一些可喜成绩，一些房地产金融机构已经开始运作，公开市场上交易的房地产股票和房地产基金已有数十种，而且扩大房地产股票，建立新的房地产基金的工作，目前许多机构正积极在做。由于房地产证券化不仅仅只是房地产资金融通机制上的改革，更重要的是一种金融创新，因此，推行房地产证券化需要有相应的经济环境和条件。现阶段从我国金融及房地产业的发展上看，房地产证券化的推行已具备基本条件：一是我国资本市场的初步形成和证券交易所的创立为房地产证券化创造了必要条件。目前，深圳、上海证券交易所已初具规模，这就为证券化的推行准备了充分的条件。二是我国已建立了一些房地产金融机构，如一些专业银行的房地产信贷部和一些城市的住房储蓄银行，非银行的专业房地产金融机构。以建设银行为主的几大专业银行和商业银行及信托投资公司、保险公司等也兼营房地产金融业务，这就为推行房地产证券化提供了机构上的保证。三是房地产证券化的软环境也已得到初步培育。首先会计制度的改革，加快了国内投资市场与国际投资市场的接轨进程；其次，大批房地产与证券的评估机构的建立，为房地产证券化提供了必要的保障；第三，人们的证券投资意识正逐渐加强，投资证券已成为人们实现保值增值的手段之一。但是另一方面房地产证券化毕竟在我国尚属新生事物，有一个成长发展逐步完善的过程，需要政府及有关部门的扶持和推动，就现阶段而言，房地产证券化面临的主要是：
1.法制建设的问题
房地产证券化的发展离不开一套严格的法律法规保障，否则证券化就很难成功，国外一些房地产金融发达的国家，如美国、日本等房地产证券的有效运行充分说明了这一点。但目前，我国证券化方面的法制建设还很滞后，连《证券法》这样的基础性法规都尚未施行。推行房地产证券化，有关国家机构，管理机关面临着建立和完善有关金融市场和房地产市场法律、法规的任务，通过这些法规对从业者的组织形式，资产组合，收益来源和分配作出严格规范，以保护投资者利益，使房地产证券化的运行真正实现资本大众化、产权证券化、经营专业化。就目前相关法律的完善来看，应加大立法力度，加快《证券化》、《证券交易法》、《房地产抵押法》、《投资基金法》等法律法规的制订进度，为房地产证券化创造一个良好的法律环境，确保房地产证券化在法制轨道上稳定健康发展。
2.市场流通的问题
众所周知，证券的运行和发展离不开证券投资者的存在，投资者的证券投资决策主要是受到证券收益及流动性所左右。从收益上看，房地产由于具有保险、增值特征，只要不出现严重经济危机，投资者投资房地产证券的权益是有保证的；从流动性上看，证券这种投资和融资工具，只有具备了较强的流动性，可以随时以公平价格买卖和贴现，才能促使投资和融资方更多地利用它们。目前我国发行的房地产证券，绝大多数是以特定的房地产物业作为标的物的，它们一般都是由房地产物业的所有者，包括房地产开发商、房地产业主等直接向投资者发行。由于受房地产业经营特点的限制，即使按照每个单位10平方米的最低标准，一个1万平方米的房地产项目最多也只能出售1000份房地产证券，如果是公寓楼、写字楼，其单位面积要更大一些，因而份数可能会更少。这样从规模效益的角度来看，以特定的房地产物业为标的物的房地产证券在发行时的交易成本，要明显高于股票、债券等其他标准化证券。与此同时，由于这些房地产证券的标的物是特定的房地产物业，只有在为用户所使用的情况下，它们的价值才可能最终实现，而不可能象其它标准化证券的标的物那样随时可以在市场找到买主或者许多金融机构愿意给持有人贴现，这样其在市场上的流性性较差。目前，在我国购买了这些房地产证券的投资者如果要将其出售，要么很难找到买主，要么只要降低价格，即使按市场价格，投资者已从中获得很高收益，可是却往往难以及时套现。因此，我国房地产证券化的推广面临着规范房地产证券，以使之标准化和具有较强的流动性的任务。针对这一问题，各有关方向需要积极创造条件，逐步解决。
首先，要对现行的证券市场管理体制进行改革，理顺证券市场管理部门与政府其他部门，理顺各级证券管理部门间的关系。从集中统一管辖权的要求出发，取消现行由中央地方两级主管部门构成的双重监管体系，通过立法赋予证券委集中统一的管辖权，并由证券委委托其执行机构——证监会负责行使监管权，在此基础之上建立起高度权威的管理体制和高效的监管机制，以此来规范证券的发行、交易、市场监管。与此同时应大力普及证券知识，特别是房地产证券知识。通过这些措施来扭转目前证券市场上金融工具标准化的发展受政府计划严格控制，市场监管无力及过度投机的状况，切实维护广大投资者的合法权益，增强市场信心，为房地产证券的推行提供良好的市场环境。
其次，加快现代企业制度改革，逐步使房地产开发和经营机构成为“产权明晰，权责分明，自主经营，自担风险”的市场主体，为融资证券化奠定基础，这样房地产证券化的发展才具备生产点。当前，在深化改革的同时，应花大力气取缔政府部门参与房地产经营活动，切实解决房地产业中的政企不分、城市用地总量失控、房地产开发投资结构不合理、交易不规范、价格混乱等问题。在《城市房地产管理法》的基础上，依据宪法和经济法有关条款，进一步加快房地产开发和经营机构的立法，界定市场主体，保障和明确其权利和义务，规范其行为。
第三，加快以住房商品化为主的住房制度改革，理顺土地使用权的划拨，出让条件和住房产权关系，为房地产权益的分割准备条件，为土地和房屋的抵押开辟道路。为此必须要制定一系列的措施，以防各种侵权行为，保证各方合法权益的实施，其中一个有效措施就是发放规范的权利凭证，例如凡申请房地产抵押信贷的双方必须到产权管理机构办理所有权审核手续和抵押权设置手续，在产权确证后，在《房屋所有权证》的“他项权利设立”栏中填写权利人、权利种类、权利范围、权利价值、权利存续期限，并填写一份《房屋他项权利证》，交承押人作为信用凭证，这样双方权属状况比较清晰。凭《房屋所有权证》设定“抵押权”，可防止无产权的房地产作抵押和“一房多押”，而发放《房屋他项权证》则可为抵押权进入二级市场流通创造了条件。
最后，在完善抵押评估和抵押登记体制的基础上，逐步开放受益凭证的转让市场，培育和发展二级抵押机构和市场。这点可借鉴国外经验，由政府拨款或由金融机构组建房地产抵押贷款证券公司，与投资银行配合，办理二级市场业务，包括：发行无抵押债券融资、购买银行的房地产抵押贷款、将购入的贷款打包转换为抵押证券在市场上出售。这样房地产证券化的流动性才能充分体现出来。
3.有关人才的培养和教育问题
发展房地产证券化需要大批熟悉基金管理、价值分析、经济预测等多方面的法律、会计、审计的专业人才。而我国目前这方面的人才还较缺乏。为此应有计划、有组织地抓紧人才的培育工作，建立完善的考试、考核制度。有了过硬的技术人员队伍，房地产证券化的发展才有基本的保证。
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