我国房地产泡沫的形成原因与规避路径，本文主要内容关键词为：路径论文,泡沫论文,原因论文,我国论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、引言
“泡沫”一词最早用于形容1636-1637年发生在荷兰的郁金香热，十八世纪巴黎出现的“密西西比泡沫”以及伦敦出现的“南海泡沫”等事件。由于泡沫对于经济整体破坏很大，人们从很早就开始关注并研究泡沫经济问题。Kinderberger对泡沫的产生、膨胀、破灭的全过程做出了经典的描述：“泡沫状态这个名词，随便一点说，即是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润，因而对资本本身的作用和盈利能力是不感兴趣的。随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格的暴跌，最后以金融危机而告终。”由此可见，泡沫的产生、膨胀和破灭与投机和金融密切相关。但是，投机不仅发生在金融市场上，而且大量发生在其他市场上，如房地产市场、收藏品市场上等。可以认为房地产泡沫就是由房地产市场上过度投机所引起的，以房地产价格暴涨为表象，以金融危机告终的泡沫经济现象。
自2001年以来，我国商品房价格一直上扬，房价过高已经引起了社会各界广泛关注。对于中国房地产是否存在泡沫的问题，一直存在两派观点的争论：一派是美国摩根士丹利亚洲区首席经济学家谢国忠和社科院金融所金融发展室主任易宪容博士的泡沫威胁论；另一派是广大开发商和政府的观点，认为房价较高，但并不存在泡沫，房地产市场仍然在可控状态。谢国忠在《中国房地产泡沫将破裂》中警告：“中国拒绝提高利率的做法刺激每一个潜在的投机者加入到这个有史以来最大的泡沫之中”[1]。而建设部政策研究中心课题组研究报告《怎样认识当前房地产市场形势》认为“目前的住宅需求真实，因此不能认为存在泡沫”[2]。
由于房地产是人类一切生产生活活动的载体，房地产泡沫对于房地产产业和金融造成的损害会对整个经济产生非常巨大的消极影响，就如日本房地产泡沫使得整个经济很快步入衰退期，十多年都无法恢复元气。因此，我们应该尽可能规避房地产泡沫。而要这样做，首先就必须找到房地产泡沫形成的原因。
二、房地产泡沫形成的原因分析
（一）房地产短期供给刚性和需求弹性共同作用
由于将土地开放成房地产需要经过一段较长的时期，而且房地产空间位置具有固定性和唯一性，因而，房地产供给在短期内具有刚性，其供给曲线的倾斜程度接近于垂直，是一条正斜率，向右上倾斜的曲线。而需求总是具有较强弹性的，特别是对于房地产这种价值较高的商品，人们在购买时必定深思熟虑，因而其需求曲线可认为接近于水平线，非常有弹性。假设均衡状态下房地产价格为PO,在短期内，由于受经济形势向好、城市化率提高、现有城市居民改善居住条件、人们预期看涨、婚房等刚性需求增加、投机需求增加等因素影响，需求曲线向右平移，而供给曲线由于刚性不会发生移动。此时，由于供给曲线斜率较大，因而需求曲线的较小移动也会导致房地产价格迅速上涨。短期供求失衡导致泡沫产生。
（二）投机需求的拉动
房地产商品具有双重属性：一方面，房地产商品具有客观使用价值，如可以居住，或作为写字楼、厂房、购物中心等待，我们把为了满足生产和生活的需要而产生的需求称为真实需求。对房地产商品的真实需求符合一般商品的供求规律，即价格与需求反方向变化，真实需求不会产生泡沫。另一方面，由于土地是稀缺资源，建立在土地基础上的房地产是经济活动的载体，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的房地产需求有无限扩大的趋势，因而房地产商品具有在未来长期内保值增值的潜力，因此就有投机商当预期房地产商品价格将上涨时，在短期内低买高卖，牟取差价，我们把这种短期持有以套取差价为目的的需求称为投机需求。
当投机者为数较少时，真实需求占市场主体地位，房地产价格由真实需求所主导，适度投机起到市场润滑剂作用，可适当规避市场风险。此时房地产价格应等于其重置价格，并受供求关系影响。但是由于信息不完全，投资者很难对变化的市场作出准确的判断。对经济前景的看好、某些投机者获取了暴利的示范效应、房地产行业发展的强大的真实需求的支撑，以及开发商和媒体的过度炒作常常会导致投资者高估未来收益的现象，从而形成房价上涨的预期。在房地产这种具有投资品性质的市场中，投机者对未来房价的预期起着至关重要的作用。当预期未来房价会上涨时，在非理性预期和“羊群效应”的作用下，投机者和资金大量涌入房地产市场，导致需求量急剧增加，推动房价进一步上涨，从而吸引后继投机者和资金的进入，甚至使得投机需求取代真实需求成为市场主体，房地产价格由投机需求所主导。如果说泡沫膨胀阶段的房地产价格还有着真实需求和后继投机资金的支持，则当价格高至真实需求者不堪重负而放弃购买，同时后继资金停止进入房地产市场时，预期就会发生逆转。而一旦投机者对未来房价预期发生逆转，认为房价会下跌，则在“羊群效应”的作用下，所有投机者便会恐慌性抛售房地产商品，从而导致房价迅速下跌，房地产泡沫破灭。
（三）金融资金的支持
泡沫归根到底是一种金融现象，泡沫能否出现，一个最根本的条件就是市场上有大量资金存在，如果没有金融资金的支持，任何产业的繁荣都不可能产生泡沫。但是房地产与金融之间的关系又具有特殊性。一方面，房地产是一个资本密集型产业，其发展离不开金融资金的支持，而且政府为促进房地产产业发展，在经济层面运转没有大波动时，一般会在金融上采取鼓励政策。另一方面，在现代社会中，土地和房地产具有稀缺性，具有客观使用价值，是人们生产生活不可或缺的实质资料，在长期内价格总是上升的，因此成为社会公认的保值增值的工具，也成为银行等金融机构一致公认的贷款的最佳抵押担保品。[3]而我国银行资金充足，急于寻找资金出路，银行以存贷利差作为主要获利方式的现状，使得我国银行贷款条件较宽松，以房地产作为抵押能够较易获得资金融通。房地产持有人可将房地产抵押给银行，获得贷款后，继续购买房地产，然后再抵押再购买，如此循环，从而在短期内流入房地产行业的资金就像滚雪球一样越来越大。正是由于金融资金的支持，房地产的后继投机资金才会大量跟进，为房地产泡沫的产生提供基础。
（四）信息不对称
从理论上说，信息的迅速传播和调拨资金的速度不断加快，有利于资金的有效配置，但有时也会误导市场，传播错误的信号，导致资源配置的扭曲。房地产交易是开发商和购房者两者的博弈。在这种博弈中，购房者是弱势主体，开发商则是强势主体，他们之间存在严重的信息不对称。开发商所开发楼盘品质如何、环境如何、物业如何、交通如何，以及开发商资质如何，开发商是清清楚楚的，而购房者对所有的信息都不知道。媒体在此状态下，有义务披露开发商的等相关信息，以弥补购房者所了解信息的不足，以尽其公正的义务。但事实却并非如此。由于地产广告收入是媒体的一块大蛋糕，很多媒体为了争取地产广告，对于房地产开发商的言论明知不实，仍然无动于衷。开发商只会公布对自己有利的信息，而对于开发商转来的信息，很多媒体从不甄别真伪，不做任何修改，全文照登，这样就使得信息严重不对称。信息的不对称不仅会扭曲市场对房地产供求关系的正常反映，也是房地产市场盛行投机炒作的一个重要原因。
（五）市场体系的不完善和政府部门干预和监管失误
由于我国房地产市场起步较晚，改革开放以来经历了一个从无到有的过程，市场体系不健全，法律法规不完善，从而导致市场机制不能较好地发挥作用，其自动调节市场的能力较弱，市场价格受人为操纵而大起大落的现象较普遍，这客观上造成了人们预期的波动，为房地产泡沫的产生和膨胀提供了基础。[4]
由于房地产是一切经济活动的载体，影响到国计民生，而且房地产行业链条很长，其相关行业较多，是整个国民经济的支柱产业之一，因此，政府对房地产的干预比其他市场都要多得多。在中国，政府政策对于房地产行业的影响尤为巨大。首先，中国是从计划经济改制为市场经济，计划经济的管理痕迹较重；其次，中国城市土地为国家所有，土地使用者只拥有土地使用权，政府的土地政策直接关系到房地产的供给；再次，由于我国金融市场起步晚发展滞后，政府对金融市场的许多领域并未放开因而政府对资金和货币供应具有支配地位。诚然，如果政府针对房地产行业制定的政策合理，而且政策执行到位就能促进房地产行业的健康发展。但是，政府也存在失灵的时候：如果政府对宏观经济总体把握有所偏离，则政策的制定也会发生偏离；即使政策制定无误，如果执行的时滞太长，错过了最佳时机，先前合理的政策很可能就成为泡沫的直接促进力量；或者即使政策制定无误，但是由于政府部门的腐败，或者由于下一级政府对上一级政府政策消极执行，则政策的效果就大打折扣了。北海房地产泡沫中政府不合理的土地供应政策以及金融政策，就是政府干预和监管失误的一个典型例子。
三、房地产泡沫的规避路径
土地的供给是有限的，寻求土地的替代物在相当长一段时间内是不可能的，因此土地供给刚性依旧。另外在市场经济中，人是理性的经济人，投机需求必然存在；再者，金融机构之间的竞争使得金融机构偏好房地产贷款。上述三个方面几乎是不可或不可能在短期内改变的，故治理房地产泡沫的切入点，关键在于政府。[5]在市场经济中，政府主要运用经济手段和法律手段，关键时刻应用行政手段来调控，而政府政策失误，也需要由政府吸取经验教训，合理进行调整。因此，最后着力点仍在政府。政府对房地产市场泡沫的规避可以采取以下路径：
（一）从法律上规范房地产市场，建立健全房地产市场体系，完善房地产市场机制。房地产市场体系包括三大块：一是以房地产供求双方为中心的房地产一级、二级、三级市场；二是支持服务系统，包括房地产评估、房地产经纪、房地产金融以及相关法律服务；三是物业服务系统。我国可以进一步推进国企改制，使市场主体的行为市场化；在房地产一级市场上制定完善的土地储备制度、土地交易制度和土地开放制度；在房地产二级市场和三级市场制定完善的房地产交易制度；推进房地产评估、房地产经纪、房地产金融行业以及物业管理的法律制度建设，为这几类行业提供规范运作的法律框架。总之，建立完善的房地产市场体系，促进市场供求机制、价格机制、竞争机制充分发挥作用，使得三大块之间协调运行，以促进房地产市场长期理性运行。
（二）加强对房地产业的监管力度。政府部门的监管既有政策制定的问题，又有政策执行的问题。由于对市场的把握不到位，制定的政策可能无法解决房地产业发展中存在的问题，并可能由于时滞等原因适得其反使得问题更加严重。即使政策的制定无误，政策的执行也可能面临困难。政策执行者可能出于自身利益的考虑而消极执行政策，从而使得政策的调控效果大打折扣。此外，政府部门存在腐败问题，这就不可避免地导致政府监管失误，其结果容易使得房地产产业出现问题，甚至出现房地产泡沫。从国外经验来看，强有力的政府监管是房地产良性发展的保证。当前，我国缺乏成熟而系统的法律制度房地产监管体系，房地产发展存在着相当大的泡沫风险。应该根据当前实际情况，首先理顺房地产调控管理体系，建立一个各个部门之间的协调机制，避免政出多门和房地产不同的管理部门之间独自为政的现象，加强各个部门之间政策制定和执行方面的合作；其次要规范政府行为，防止政府利用职权寻租设租而偏离有效政策；再次，要建立一套有效的监督和防范房地产泡沫的预警系统，通过一系列指标来测定房地产市场的运行状况，准确把握市场真实情况，保证政府政策制定时机和方案的合理性。
（三）完善房地产市场信息系统。投机性资产泡沫是过度预期的投机行为导致的，因此，预防市场过度预期是预防房地产泡沫的一个关键环节，加强国民经济运行数据的收集和整理，全面、及时、准确地披露信息，同时对于虚假信息制造者予以严厉打击，进一步提高市场透明度，有利于减少人们对市场的过度预期，从而有助于对未来房地产价格走势形成合理预期，降低不确定性，防止投资者盲目跟风炒作，减少房地产泡沫发生的可能性。
（四）规范金融市场。由于资金是房地产市场的血液，金融支持既是房地产发展的保证，也可能成为房地产泡沫形成的直接支撑力量，而房地产泡沫的崩溃对房地产行业和金融部门都会造成严重打击，因此，如何实现房地产和金融的对接就是问题的关键所在，而在这个问题上金融机构是占主动地位的。国内利率市场化也不失为一个比较有效的调控手段。[6]总之，金融机构应该从基础设施建设入手，提高自身抵御风险的能力，规范对房地产的信贷，加强对个人住房抵押贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款、土地储备贷款的严格审查，降低银行资金进入房地产市场的高风险，实现房地产业与金融业的共同发展。除此之外，由于房地产市场变幻莫测，政府应该对房地产市场保持高度警惕，尽可能使用经济手段加强对房地产市场的宏观调控，同时保持政策连续性，减少预期变化太大引起房地产市场太大波动。
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