房地产企业财务风险的防控策略
洪 亮
（长沙高新控股集团有限公司，湖南 长沙 410205）
摘 要： 房地产企业财务风险的种类不同，其所产生的原因也各异，防控财务风险的策略，主要是合理规划融资规模、积极拓展多元化的融资渠道，科学合理进行投资决策、严格控制开发成本，确定合理的回款比例、严格执行回款制度，以及实行长期稳定的收益分配政策等。
关键词： 房地产企业；财务风险；防控策略
对于房地产企业而言，受国家房地产调控政策、行业内竞争等因素的影响，自身具有资金使用量大、回收周期长、变现能力差、流动性不足、关联性强等特点，如何防控财务风险，是房地产企业必须面对的一个重要问题。房地产企业财务风险的含义，是针对房地产企业的财务活动而言，指房地产企业经营过程中，由于市场的不确定性或企业自身经营的不可预计性等因素，造成企业实际收益与预期目标的偏离，通常具体指房地产企业经营可能带来的损失。因此，识别房地产企业财务风险，分析其产生的原因，并提出财务风险防控策略，对于房地产企业自身的发展，以及整个行业的健康发展，乃至国民经济的可持续发展，都有着重要的价值和意义。
一、房地产企业财务风险的种类
房地产企业财务风险主要有以下四类：
一是融资风险。指企业无法筹集到项目开发所需的资金或无法按期归还到期资金本息，造成项目不能启动或项目开发过程中财务状况恶化，导致企业无法实现项目收益的情况。
“不可能！”范坚强愤怒地说，“你说不说？”说着，刀尖轻轻在一杭脸上划出一条细线，菜籽似的血珠冒了出来。一杭感到火在烧，他咬着牙说：“没有，有也不给你！”
二是投资风险。指企业由于投资决策不当或市场环境变化等因素，导致企业投资收益下降或亏损的情况。
三是资金回收风险。指企业销售回款周期长、资金周转慢，导致企业资金链紧张，资金成本上升，利润下降等情况。
四是收益分配风险。指企业将收益在企业内部和股东间进行分配的比例变动对企业造成的不利影响。
二、房地产企业财务风险产生的原因分析
1.融资风险产生的原因
（2）拓宽融资渠道，融资方式多元化
由于信托、股权、债券等融资方式门槛过高，一般房地产企业基本只能选择银行开发贷款获得资金。过于单一的融资方式在国家对房地产行业进行调控、压缩信贷规模时，将导致企业融资困难，资金链紧张。同时，商业银行也承担着较大的系统性风险，一旦房地产市场出现下滑，商业银行将面临开发贷和按揭贷同时违约的双重影响。而且融资方式单一，还容易造成企业资产负债率过高，且增加后续融资的难度和风险。
（2）融资成本过高
投资决策阶段需要考虑的风险因素很多，对项目的成败至关重要，而做好可行性研究是防范投资决策阶段风险最好的方式。要做好可行性研究，既要借助专业的咨询机构，也要依托企业自身的投资业务团队。咨询机构可以运用专业的研究方法和手段，进行系统完整的分析研究；而企业自身的业务团队则需要由有项目开发经验、设计、成本控制、营销、会计等各个专业的人员组成，通过他们的业务经验、对企业情况的了解、对市场环境的熟悉做出判断。当外部咨询机构与内部业务团队达成一致意见时，可行性研究即可做出结论，为投资决策提供科学合理的依据。
2.投资风险产生的原因
（1）投资项目方向不符合市场需求
房地产项目投资是高投入、高风险的项目，一旦投资的地段、房产类型、户型、面积、朝向等因素不切合市场需求，很可能造成投资收益达不到预期甚至亏损。因此，投资前的市场调研、分析、决策至关重要，一定要科学决策，审慎选择投资项目。
（2）应收账款管理不善
资金回笼周期长是房地产企业资金周转的一大特点。投资量大且回收困难，使得房地产企业的财务风险远高于一般企业，加之目前存在的去库存压力大，市场竞争激烈，导致销售增长更趋缓慢，现金回收期拉长甚至无法收回，很可能造成企业资金链断裂的财务危机。
3.前奏与尾声的乏味性。这是我们教师缺乏对教材、教法的深入研究。这样的准备活动与结束部分：一是内容枯燥、一般化，不能很好地体现出每个教材类型的特点；二是形式单一化，不能适应不同年段学生的身心特点。因此被视为前奏与尾声的乏味性。
3.资金回收风险产生的原因
首先应高度重视设计工作，有研究显示，设计阶段中初步设计对项目开发成本的影响度约为65%，施工图设计的影响度约为35%，因此，设计阶段是控制开发成本最关键的环节。设计的审查工作应从专业角度对可研报告中项目设计方案进行综合考虑、全面系统的审查，施工图设计一经确定不得随意变更，即从源头锁定开发成本，不得随意突破。其次应加强施工现场的管理，项目应配备经验丰富的工程技术人员，并聘请专业的工程监理，对工程施工的全过程进行监控，确保施工方按施工图设计进行施工，工程质量符合国家相关质量标准，并尽量减少人为因素的工程变更签证。
这也让我们思考，在短视频领域，流量如何成为正能量？一段时间，也有一些“三俗”的东西借“土味”之名传播，夸张妆容、雷人雷语，甚至打暴力色情擦边球，似乎带上“土味”就可以理所当然地不雅，这不仅违背了公序良俗，逾越了法律边界，也不可能有持续的生命力。
项目投资前没有进行科学合理的论证分析，项目实施时不注重开发成本的控制，都可能造成投资成本增加、利润下降，从而增加投资风险。
（2）开发成本控制不当
稀有血型的一些特性也可以运用。例如：U-表型通常为S-s-，伴随GPB的缺失或改变。Jk（a-b-）红细胞在2M尿素溶液中可使红细胞膜的完整性保持6 h以上，而携带Jka或JKb抗原的红细胞则会发生溶血[12]。孟买型和类孟买型都缺乏正常的H基因，但孟买型为非分泌型，类孟买型多为分泌型，检测患者的Lewis血型抗原可判断患者为分泌型或非分泌型[13]，辅助鉴别孟买型或类孟买型。AnWj-的红细胞不具有正常的Lutheran抗原。
销售部门为了完成销售任务，有可能忽视对客户信用状况的调查核实、不按规定催收房款、不明确销售回款的责任，从而降低了应收账款的质量和资金回笼的效率。
4.收益分配风险产生的原因
企业大多愿意将收益留存企业内部，用于今后扩大再生产，而股东则希望对既得利益进行分配。收益分配比例把握不好，可能造成企业与股东或债权人之间的矛盾，从而增加企业的资金风险。
三、房地产企业财务风险的防控策略
1.融资风险的防控策略
（1）合理规划融资计划，适当控制融资规模
“兵马未动，粮草先行”，对于房地产企业的高投入，资金就是大战前的“粮草”，可见融资工作之重要性。企业投资计划的落地、项目开发的实施，首要任务是融资，能否及时足额筹措资金、能否降低资金成本、能否保障项目开发周期的资金需求，决定了项目收益能否实现、企业目标能否完成。因此，房地产企业在经营发展过程中，应将融资工作放在首位，应合理规划好融资计划，再明确经营目标和方针。而不是确定了目标再来找资金，也不能筹好了资金再来等项目，而应是相辅相成的。同时，应根据经营目标适当控制融资规模，既不能让资金长期闲置，也不能长期“等米下锅”。
（1）融资方式单一
要降低融资风险，房地产企业应大力拓宽融资渠道，采取多元化方式进行融资。如股权、债权、信托、租赁、私募、资产证券化等形式，而不是受限于单一的银行贷款模式。分析企业自身的优势和各种融资方式的优劣，综合考虑、交叉组合，尽可能拓宽资金流入方式、降低融资成本、提高资金的使用期限。当然，这需要未雨筹谋，只有结合企业的经营发展目标和融资规划提前进行谋划，不断探索适合企业的融资渠道和方式，才能满足企业长远的资金需求。
2.投资风险的防控策略
（1）投资决策力求科学合理
按季节分析IMERG在中国大陆估计降水的临界成功指数CSI,结果表明:夏季最高,约为0.3;其次是春、秋季;冬季最低,约0.12。IMERG在中国大陆东、西部地区各季节估计降水的CSI变化趋势与整个中国大陆相同。除秋季基本一致之外,其他季节都是东部的CSI略高于整个中国大陆,但西部的CSI在各季节都低于整个中国大陆,除冬季略小之外,与东部相差约0.1(图5c)。
由于商业银行几乎垄断了房地产开发贷款，企业基本没有议价的能力，商业银行发放贷款的利率普遍在基准利率的基础上浮30%～60%，以三年期贷款利率4.75%为例，融资成本将达到6%～8%。而有些规模较小无法达到银行贷款条件的，只能借助于民间贷款，那么融资成本就更高。
（2）严格控制项目开发成本
本文在新课大力推广发展的背景下，明确了创新素养培养对于高中体育课堂的重要性，提出了师生教育观念的改变，课堂创新活跃氛围的培养，设计情境让学生创造，多样化教学模式等方法，旨在实现高中体育教学中创新素养培养的渗透。
（1）去库存压力大，现金回收困难
3.资金回收风险的防控策略
（1）确定合理的回款比例
对项目的销售，资金的收回，企业应结合自身实际、市场行情、同行标准等指标，确定合理的回款比例，实时进行监控。同时，回款比例和金额应作为一项重要的考核指标对相关部门进行考核，并直接影响绩效的兑现。
（2）建立专门的回款制度
(2)对于识别样本,若不满足式(13)条件则说明高压开关柜为异常状态。此时,计算R帧语料的特征和其关于所有训练模型的似然值p(X/GMMn)。
回款制度应明确规定销售经理、置业顾问、内勤等岗位的职责，力求人人有责任、事事有着落，每一笔款项的收回都有详细的记录和责任人，做到责任到人，切实降低坏账损失和风险。
目前,已发现的具有物理意义的非线性发展方程有几百种,各个学科还在涌现新的方程,不少学者对这些新方程非常感兴趣,发现了大量的求解非线性偏微分方程的方法,主要有逆散射法[1]、Bäcklund法[2]、Darboux变换法[3]、Hirota双线性法[4-5]、Painlevé展开法[6]等.利用数学软件MATLAB和MAPLE等,学者们又发现了许多求解非线性偏微分方程的新方法,如双曲函数法[7]、齐次平衡法[8]、Jacobi椭圆函数展开法[9]、包络变换法[10-11]、ADM法[12]和F展开法[13]等.本文对F展开法进行扩展,扩展后的方法可以求得非线性偏微分方程更丰富的解.
比如，在学生回答问题时，教师要注意倾听并注意及时鼓励与提示，以给学生创造友好和睦的思维环境；同时，对学生的回答，不管学生回答的质量如何，教师都应该追问：“你这样回答的理由是什么？你用什么来支持你的答案？”如发现不足，就可问如何修正，通过对学生思维过程的关注以及对问题的进一步分析、修正、归纳、总结，促使学生在思考问题时注意逻辑是否清楚、依据是否充分、推理是否正确。只要能长期坚持重视学生思维的过程，就一定会对学生良好的思维习惯与优良思维品质的养成起到积极的促进作用。
4.收益分配风险的防控策略
采取稳定的收益分配政策：
企业的发展需要留存收益的支持，而投资者为了获得回报进行投资，如何平衡两者的关系，影响到企业的长远发展。因此，企业应结合自身实际和投资者的诉求，制定一个综合考虑各方要求且长期稳定的分配政策，不随意变更，贯彻始终，既能保持和增强投资者的信心，又符合企业发展战略的要求。
参考文献
［1］ 王玲.浅谈房地产企业财务风险及防范［J］.中国证券期货，2012，（5X）：132-133.
［2］ 许娜.中小企业财务风险的成因与防控策略［J］.产业与科技论坛，2011，（6）：235.
标签：房地产企业论文; 财务风险论文; 防控策略论文; 长沙高新控股集团有限公司论文;