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谁也无法否认Shopping Mall（大型购物中心）在中国的火爆发展速度。世界10家最大的购物中心，至少有4家在中国。
已对外营业一年的北京金源时代购物中心，号称世界最大的单体Mall，仅营业面积就达41万平方米，有400多家店铺和专卖店，据称光大门就有一百来个。
金源Mall的数字，胜过大型购物中心起源地美国的最大购物中心，也使加拿大曾名列世界第一的西埃德蒙顿的购物中心大为逊色。尽管如此，广东“华南Mall”的崛起，又使金源黯然失色。有消息称，到2010年，世界十大购物中心中至少将有7家再落户中国……
购物“梦工厂”：不求最好，但求最大？
耗资巨大的金源购物中心，总投资40亿元，现项目总面积68万平方米，投资商计划13年内收回投资。
一座巨型的5层建筑，究竟有多大？有人比喻，金源Mall相当于6个足球场那么长。穿行于400多家商铺中间，感觉就像陷入了迷宫。然而，与随处可见的众多员工相比，顾客却总显得寥寥无几。尽管里面摆放着各种高中档商品，但似乎只有在风味餐馆里的顾客才络绎不绝。
购物中心的负责人指望，中国的消费者们在全球化过程中变得越来越具国际性，并且随着时间推移，更愿体验到“西方式的大型购物中心”里享受购物的感觉。
还有24万平方米的上海正大广场、42万平方米的广州正佳商业广场……毫无疑问，在中国一些商业地产经营者眼中，“Mall是创造巨大利润的项目，Mall还有可能改变一个城市的商业格局。”
据业内人士介绍，中国目前有三四百家购物中心。与之相反，在美国，购物中心的建造正在逐步减少——从21世纪初的35个大型项目减少到2004～2006年拟议中的8个。
西方一些观察家对中国大型购物中心的火爆发展提出了疑问。美国《纽约时报》一篇名为“中国大型购物中心是否有必要”的文章指出，“美国在建的购物商场规模一般在100万平方英尺（1平方英尺约合0.093平方米），而中国的购物中心动辄600万、700万甚至800万平方英尺。中国的这些购物中心的规模是否太大了？”
商场扎堆：缺乏规划
按照国际惯例，营业面积超过1万平方米的大卖场，按商业经营规模效益比，半径1.5公里之内不能有第二家大卖场存在。然而在中国，大型商场扎堆，商业街区缺乏规划、贪大求全的现象却非常普遍。
武汉市解放大道是武汉市商业中心之一，自武汉广场购物中心9 年前在此开业以来，目前已比邻建有4家总营业面积达30万平方米的大型卖场。而未来两年，这里还将计划建设两家总营业面积达30万平方米的大型卖场，届时解放大道将成为中国城市卖场最扎堆的地方之一。
武汉广场购物中心总经理肖周云忧心忡忡地说：“如果在购物中心周边地区再建30万平方米的商业设施，估计节假日时几家商场的停车位加起来会有上千辆的缺口。没有地方停车，谁还敢到解放大道购物？”
不仅仅是在大城市，中国二、三线城市的这种现象也颇为严重。以广东东莞为例，其人均商业面积竟达3.07平方米，较一般发达国家高一倍半，属于严重超标。
“按照世界惯例，只有交通便利、周边商圈人口超过百万的情况下，方能支撑起一个营业面积几十万平方米的大型Mall。与目前北京西北部几十万的商圈人口相对应，总营业面积达到41万平方米的北京金源购物中心明显过大。”北京市商务局有关人士分析认为。
几家商场在赚钱，实在说不清
“许多商业街区看上去很繁华，但有几家商场在赚钱，实在说不清。”武汉广场购物中心总经理肖周云坦言。
北京市商务局调查显示，金源购物中心自去年10月开业以来，除美食中心、居然之家、星美院线等经营相对好一些，其他418 家知名品牌专卖店以及大型购物中心均经营较差，远未达到预计目标。
上海市经济委员会提供的数字也显示，莘庄繁华商业区，今年五一黄金周期间，其卖场零售额均出现了下降的怪现象。
中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平说：“一些城市中心地区的‘商场扎堆’，确实带来了商家‘贴身肉搏’恶性竞争、商场销售额下降和零售商撤市等后果。”
商业设施过剩还极可能引发社会恶性事件。2004年3月，开业不到半年的四川绵阳亿家乐大型超市因经营不善倒闭，导致200家供货商恐慌、哄抢商品。事后有专家认为，如果亿家乐超市不选择在距原有的百盛、好又多超市两家卖场不足500 米的市中心开业，也许就不会有这样的事件发生。
按照国际经验，当城市化率在30％以下时，商业和人口向城市中心集中，30％～70％时商业网点向外发散，而当城市化率达到70％以上时，商业网点就要“向外集聚”。目前北京等中国大城市的城市化率已经达到70％，人口进入逐渐向外集中的阶段，目前显著的问题是商业网点的开发和人口的向外集中不同步。
中国商业经济学会一位专家指出，商业地产开发布局不尽合理，一个突出问题就是城市中心大的商业项目开发过大过密，超过需要。因为在市中心区开商业网点似乎“更赚钱”，于是出现了大量的市中心区“购物中心”。从1995年至今，北京市中心区大型商业项目一个个拔地而起，但是由于交通问题难以解决，密度过大竞争激烈，这说明实际的商业需求与商业地产空间布局上存在矛盾。
什么导致中国Mall这么热
与中国近来的许多经济活动一样，建设大型购物中心之风如此强劲，使得一些经济学家和官员开始担心，这是否是经济过热的又一迹象？
在中央一连串宏观政策实施后，不停飙升的内地房地产价格已初步受控，唯商业地产市场失衡问题依然严重。
商务部商业地产调查组分析认为，开发商非理性投资、缺乏商业网点的规划是目前我国商业地产开发出现过热苗头的主要原因。
武汉大陆桥投资开发有限公司副总经理于洋说：“商业地产开发项目数量的快速增加，一是房地产调控后市场游资在寻找出口，同时，比住宅开发多出5％到10％的利润，也是一些住宅开发商转移战场的重要原因。”
《环球》杂志记者了解到，随着国家对房地产加强宏观调控，房地产资金快速向商业地产领域转移。此外，出于对人民币再次升值的预期，2005年7月份以来，嘉德、盛阳、摩根士丹利等海外资本也竞相进军这一领域。
以出售的方式获取短期利润，而不考虑商业经营，是相当一部分商业地产开发商普遍持有的心态。王永平分析认为，部分商业地产开发商是从开发住宅转移而来，以追求短期利润为目的。他们在商业地产开发上不是采取“统一经营、放水养鱼”的方式，而是当起了“甩手掌柜”，将项目简单切成“豆腐块”，再以粗略的方式租售给经营者，并且“卖完就走”。由于开发资金大部分以建筑商垫付和银行贷款的形式筹集，这种开发方式成本低利润高，引得很多开发商蜂拥而至。
商业地产项目过剩的原因，大多在于缺少商业规划。武汉商务厅市场处处长蔡海泉认为，由于缺乏商业网点的规划，不仅同一地段拥挤着多家大型商业项目，且开发形式存在同质化特点，商品都差不多，造成资源的浪费。
专家指出，一些地方政府追求短期效益，追求招商引资数量，引进大型商业项目，把建设大型商业设施作为政绩和形象，不加节制地增加商业用地供应量，直接导致了商业地产的不规范发展。
中国Mall如何更理性发展
不久前，“广东最大的公园式购物中心”三水广场正式面向当地消费者。在该项目招标建设前期，三水区政府在投标合同中注明：本届政府任期内，三水区不再规划兴建两万平方米以上的同类购物中心。
业内人士表示，这是迄今为止政府首次书面向发展商承诺规避购物中心“扎堆”风险。商业地产项目的规划审批，政府应有风险意识，通盘加以考虑。
北京市商务局有关主管人士分析认为，当前在商业项目的审批上，政府多头管理，职责不清，城市发改部门只管立项，规划部门只管规划许可，工商部门只管核准企业，对于商业设施的总量和规划性研究不够，缺乏沟通，造成管理调控不到位。
他们建议，引入与国际惯例接轨的商业设施规划建设听证制度，听取公众、专家的意见，以推动商业设施建设发展的科学化、民主化、透明化。商业主管部门可根据项目选址和周边环境、市场情况调查、建设规模和功能定位、社会和经济效益分析等方面综合评估，出具听证报告，作为项目审批、企业登记的重要依据。另一方面，加强规划引导作用。
中国Mall如何更理性发展？“中国商业地产的根本症结在于专业性欠缺。”中国商业联合会商业广场专业委员会秘书长郭增利说，开发商把主要精力集中在销售方面，忽略了商业地产规律，一些商业中心定位不准，业态组合混乱，商业用房的设施、结构也都不按照商业规律建设，造成不易租售、项目闲置的后果。
另据了解，目前发达国家商业地产的融资渠道主要是房地产投资信托基金（Reits），还有少量的中长期贷款，而国内融资主要依赖银行短期贷款。相关人士指出，开发商之所以对开发的项目分割出售，主要是为了尽快收回资金，以偿还前期项目开发中从银行、其他企业等各种借贷和拖欠的资金。商业银行应针对商业地产项目长期性的特点，研究推出一些中长期的金融产品。
商务部专家认为，国内商业项目的培育期，即从开业到正常经营一般要2～3年。目前，商业地产正处建设高峰期，如不及时加以调控，问题将更为严重。商务部建议尽快出台《城市商业网点管理条例》，加强对大型商业设施建设的科学调控；对拟建的大型商业地产项目进行清理，防止商业地产热继续蔓延。