恒大地产集团（深圳）有限公司 广东省深圳市 518000
摘要：近年来，我国房地产行业发展迅速，为劳动者提供了众多劳动岗位，为我国的经济发展做出了重大的贡献。要做好房地产企业的运营工作就必须做好房地产企业的成本控制和管理，在我国实行新的税收政策后，如何加强企业在成本控制和管理成为经营好整个企业的关键。自从2016年5月起，“营改增”正式在房地产行业开始实行。只有顺应国家的政策，才能看清国家前进的方向，才能在房地产行业领域占据重要地位。所以，本研究就从“营改增”的大背景出发，谈谈房地产企业加强成本控制和管理的措施。
关键字：营改增；房地产企业；成本控制
前言：“营改增”税收政策的改变使我国各行各业发生了巨大的变革，并且也影响到房地产企业的运营。房地产企业的经营管理者必须要顺应时代的变革，对房地产企业的成本进行控制和管理，提升企业自身的竞争力，在房地产行业占有一席之地。所以，房地产企业的管理者和经营者就必须了解当前的政策状况，从制度等各方面做出相应的改变。
1.“营改增”政策简介和“营改增”后房地产企业的现状
1.1“营改增”政策实行简介
“营改增”是从2016年6月开始，政府将原来的企业应当缴纳的营业税项目改为增值税项目。增值税是指，对从原料到产品的每个环节所获得的利润进行征税，这种征税方式能够极大地降低企业的成本，促进中小型企业的快速崛起，为我国的经济发展做出贡献。从企业的经营方面来说，“营改增”是一项减少企业负担和经营成本的税收政策，“营改增”改变了之前的税收模式，仅仅对经营过程中对产品增值的部分进行征收，这一决定让企业承担的税收率降低，而且也避免了在经营过程中对同一产品重复征税的问题，让税收更加合理。从“营改增”税收政策的实行目的来看，“营改增”是为了促进我国企业的快速发展，降低中小型企业的税收负担，减少企业的经营成本，极大地降低了各行各业的税收负担，所以“营改增”是企业的福音，那么在新的条件下，就应当树立新的经营理念和模式。
1.2房地产企业在工程前期出现的成本问题
房地产企业在进行一项工程时，首先要有足够的前期资金支持，还要有土地资源支持。从目前来看，前期的资金来源主要是由投资者投资或者是通过楼盘预售进行筹集资金。要保证工程过程中资金链有足够的支持，就必须运用其中的一种或多种方式来保证资金充足，保证工程的顺利进行。倘若没有稳固的资金支持，就无法保证工程可以顺利完成，工程无法顺利竣工将会造成巨大的经济损失，或者建筑会存在质量问题。并且在“营改增”的税收模式下，工程开工就要缴纳增值税，从建筑工程方面和企业内部缴纳增值税。所以，“营改增”税收增加了房地产在前期的成本，不利于整个工程的开始，容易造成房地产企业的资金链断裂，企业的经营管理者应当注意此方面。除此之外，房地产企业在进行一项工程时还需要土地资源方面的支持。土地的成本可以说是整项工程中成本最高的。土地购置需要向政府部门提出申请，支出部分出让金。此项出让金无法用抵扣的方式进行代替，所以在“营改增”的新政策下，就需要按照出让金的多少进行增值税的缴纳。出让金的价格越高，需要缴纳的增值税越高。所以，土地购置的成本在整个工程方面起到的决定性的作用。倘若土地购置的成本过高，将会影响整个工程的资金，导致资金紧缺，也会导致工程竣工后房价过高，不符合当地的经济情况，导致楼房出售情况不好，企业的盈利达不到预期标准。
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1.3房地产企业在工程建设期间出现的成本问题
在工程的建设过程中，工程的成本主要是建筑所需要的原料购置和人工成本。先从建筑原料来说，为了降低成本，房地产公司建筑所需要的原材料一般都来自于小工厂，所以在材料购置时无法开具增值税的专用发票，所以，没有办法降低增值税的缴纳，又再次增加了建筑工程中的成本。从人工费用的发放上来说，由于建筑工地的工人一般为农民工，所以也无法开具增值税发票，再一次增加了工程成本。总体来说，各项增值税累加在一起，成为了建筑工程成本增加的重要原因。所以，虽然“营改增”政策为众多的企业减轻了税务压力，但是在房地产行业，“营改增”税收的压力并没有减轻。这就需要企业进行合理调度，能够合理应对税收政策。
2.“营改增”政策实施后房地产企业在成本的控制管理方面采取的措施
2.1增强企业对发票的使用管理
由上文分析可知，发票在增值税的缴纳方面起到了重要的作用，它能够直接决定企业应当缴纳增值税的多少，也直接影响到整项工程的成本。在“营改增”背景下，增值税直接与增值税发票和抵扣发票挂钩。由此可见，只有将发票的管理工作和使用工作做好，才能真正的控制工程的成本，提升企业的盈利。倘若无法做到增值税发票的合理使用，将会导致企业增值税过高，无法享受“营改增”带来的福利，反而会增加企业的税务负担，不利于企业的发展。做好企业对于发票的管理和使用应当从两个方面进行。首先要确保工作人员具有管理好发票和使用好发票的能力，可以通过培训进一步的提升工作人员的自身素质，增强他们的业务水平。除此之外，还应当和材料供应商保持联系，维持好合作关系，可以在供应商那里获得购置原材料的增值税发票和抵扣发票，进一步的减少增值税，降低工程的成本，减轻工程的经济压力。
2.2建立科学完善的财务管理制度
进行科学的财务管理应当从两个方面去完善。首先，要从“营改增”的征税特点出发，发现“营改增”政策施行后带来的一系列的变化，应对“营改增”政策，做出相应的变化。认真做好抵扣工作，可以从资金的筹集、土地成本、施工建筑、销售各个方面进行抵扣工作，达到尽可能降低经营成本的目的。要真正的让“营改增”成为房地产行业的福利。除此之外，还应当从财务管理人员的素质入手。企业应当任用拥有专业财务管理技能的人才来担任企业的财务管理工作。在工作人员入职后，应当首先进行专业的技术培训，并进行相应的考核，目的在于让入职人员能够快速的投入到实际的工作中，防止工作中出现较大失误。再者，要端正工作人员的工作态度，树立工作认真负责的从业精神，有效提升工作质量，做好财务管理工作，减轻公司的税收负担。
2.3规范合同签订工作
要重视合同的签订工作，首先要认真研读合同内的条款。对于合同中表意不明的细节，要多加注意，否则可能造成经济损失。就“营改增”的税收来说，但凡合同中未涉及增值税的缴纳方式的，都需要重新审定，要保证条款清晰明了，保证合同条款都真实有效，防止以后产生不必要的经济纠纷。对于“营改增”税收政策，合同中应当准确说明纳税企业名称、纳税人识别号、开户行、地址、电话等有效信息，方便以后的纳税工作。并且合同也应当涉及增值税的权益属于哪一方，防止以后的工作产生不必要的纠纷。同时，此项操作也能够降低企业在工程建设中的成本，便于进行精准预算，便于企业工程的进行。
3.结语
只有顺应政策变化，对当前的经济背景进行合理分析，并对企业的一些方面做出合理规划改革，才能跟随时代的脚步，在市场竞争日益激烈的今天占有一席之地。所以，这就要求房地产企业的管理者对“营改增”的税收政策进行仔细的分析研究，从而降低工程的成本，达到增加企业利润，增加企业竞争力的目的，从而促进我国房地产行业的发展，为我国的经济发展做出贡献。
参考文献：
[1]李智斌,赵艳丽.浅析营改增后房地产企业财务管理的影响及对策[J].财经界:学术版,2016(23):314,316.
[2]王志锋.试析房地产企业营改增后财务管理出现的新问题及对策[J].财经界:学术版,2015(16):334,348.
论文作者:余丽嫦
论文发表刊物:《防护工程》2018年第23期
论文发表时间:2018/12/14
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