摘要：众所周知，作为重要的经济支柱之一的房地产行业，对过去20年中国经济的快速增长功不可没，房地产成为了各方持续关注的热门话题。分析房地产行业涨跌，就需要对其行业经济影响因素进行分析，其中政策对资源的配置影响深远，具有巨大的引领作用，并且无可替代。不同的资源配置必将导致不同的结果，由于我国是一个投资拉动经济增长的模式，这一点显得尤其重要。分析造成房地产经济周期波动的具体影响因素，有助于更好的洞悉中国房地产的未来走势，促进我国国民经济更上一层楼。
关键词：房地产经济；周期波动；因素
前言
近五年国家统计数据显示，房地产投资占中国GDP的比重均在13%以上，房地产及上下游相关行业链上带动的相关投资占整个全社会固定资产投资的50%左右。其次房地产是中国居民财富最重要的积累形式，房地产投资占到绝大部分家庭整体财富的50%以上，甚至更高。最后房地产还关系民生福祉、社会稳定和实体经济竞争力。因此，研究房地产经济周期波动影响因素具有重要作用，深入的了解房地产经济周期波动的原理，促进房地产行业持续健康发展。
1.当前房地产行业运行现状
2018年第一季度全国房地产开发投资21291亿元，同比2017年增长10.4%，占GDP比重降低至10.7%。一线城市受制于严厉的调控政策，国房景气度较低，在销售大幅下滑情况下，房企开工意愿较低，预期在一线城市销售增速将继续保持下行状态；二线城市受政策边际放松影响，景气度有所回升，表现为土地市场的火爆以及开工意愿的提升，预期二线城市销售情况将有所好转；三四线城市受相对宽松的调控政策、棚改货币化补偿政策以及部分人口逆向流动所带来的返乡置业需求影响，销售增速下滑速度低于预期，维持较高的景气度，土地市场仍活跃，新开工维持上年节奏，但未来销售情况存在不确定性。
根据2018年两会最新精神，房地产宏观调控仍将持续，各地继续以因地制宜、因城施策的房地产政策为主基调，控政策更长线，建立健全长效机制，实现降低经济增长对于房地产的依赖；2017年末以来，较多二线城市相继发布落户及人才引进新政，需求端呈现边际放松趋势。
2.影响房地产经济周期波动的因素
影响房地产周期的因素包括经济增长、收入水平、人口流动、城市化进程、人口数量和结构等长期因素，也包括土地政策等中期因素，还包括利率、抵押贷首付比、税收等短期因素。
2.1区域因素
地产位置没法移动，使得市场具有很强的地域局限性，即本质上地方市场无法形成全国性市场，不同地方的地产市场不能互通有无，调剂余缺。另外，房价上涨带动地价上涨，形成“高房价--高地价--高房价”的循环。推动地价上涨的重要力量就是，资源吸引能力（决定了不同区域的价格阶梯分布）和财富创造能力。而超发的货币，只能把这个过程向后推延。
在分析房地产价格时，需要将城市进行分类来谈，以北京，这个消费型城市为例，由于资源向北京高度集中，所以推动了北京房价快速、持续上涨。除非实行行政体制改革，削弱行政对资源的强大配置能力，或者中国整体经济出现快速下滑，北京对资源的汇聚能力收到削弱，否则北京房价趋势波动性不会向其他城市那样明显。
20世纪50年代，法国经济学家佩鲁在其《经济空间：理论的应用》、《理论发展极的概念》等著作中，率先提出了以“增长极”为标志和以“不平等动力学”为基础的区域非均衡增长理论。佩鲁认为“增长并非同时出现在所有地方，它以不同的强度首先出现在一些增长点或增长极上，然后通过不同的渠道向外扩散，并对整个区域的经济产生不同的最终影响”。
作为在GDP中比重较大的房地产市场，在资源向长三角地区集聚的过程中，其房价也必然会表现出一定的趋同效应。
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从资源的角度来看，由于资源向上海集中，进而从上海向江苏、浙江扩散，长三角的房价上涨也紧跟资源的脚步：上海先涨，而后带动江苏、浙江的房地价上涨。
从财富累积角度来看，上海以制造业为核心的实体经济先发展起来，给上海带来快速的财富积累。而后，上海的崛起带动江苏、浙江的经济发展，江苏、浙江也快速实现财富的创造和累积，房价也紧跟着上涨。
同样，房价的下跌，也是跟地域有不可分割的联系，首先是从资源、资本输出的四线城市开始，渐渐蔓延到三线城市、二线城市，最后传导给一线城市。
2.2政策因素
正是由于我国的经济增长模式是：投资拉动经济的增长。国家政策在其中起到及其重要的作用，因此在地产价格分析中，政策因素是至关重要的。
而今“新结构市场”正在重塑：低波动率的常态化、增量价值型资金的进场、资金的“马太效应”从实体演绎到金融市场。现象的背后，是被忽视的制度背景、经济状态与政策环境的作用，持续推动着“新结构市场”在2018年甚至在未来数年，都将成为资本市场的新常态。
2.3货币政策
房地产的价格与当前货币政策息息相关。从消费者角度看，如果货币超发严重，对通货膨胀的恐惧感就会促使人们通过买房等方式来规避货币贬值的风险，而房价上涨，必然导致地价上涨。从资产组合的角度看，增发货币供应，人们会更加喜欢投资房地产行业，这样又会促使房价上涨。从信贷途径来看，货币政策通过直接影响银行贷款投放量增减的方式，对宏观经济运行发生影响。货币政策具体的信贷途径可分为两类：（1）通过影响银行的信贷发辉作用，房地产属于资金密集型产业，很多行为都会依赖于银行贷款，因此贷款增加必然导致更多数量的计划投资和消费支出；（2）通过影响企业和消费者的资产负债表发挥作用。总之，扩张的货币政策会导致金融资产价格的上升，即增加货币供应量的供给和降低利率都会促使房地产价格上升。
2.4人口因素
人口也是影响房地产价格的重要因素，人口外流，会伴随着财富的外流和购买力的下降，必然会对房地产价格产生直接影响。
从人口红利的角度看，人口红利一旦消失，造成储蓄率降低，对房地产的需求减少，但是存量住房不因人口变化而消失，那么相应房价会降低，造成地价降低。沿着这个思路分析，人口成本增加--》企业竞争力下降--》实体经济发展下降--》政府无法通过税费等方式来“转移”财富，同样，企业无法通过“价格”来转移财富--》储蓄率降低--》银行资金危机--》政府利率投入高--》最终可能带来次贷危机和债务危机。
因此，国家提出“二胎”整合；而中国养老金空账，也需通过负载为建立社会保障体系进行融资，因此就需要补充养老金账户。这些都是一系列的连环反应，因此当我们从根源上去进行分析时，也就自然对相应国家的政策可以进行顺理成章的预测了。
3.结语
综上所述，房地产业仍是经济增长的重要支撑力量，支撑其高速增长的因素比较多，针对这些影响因素，应该加快建立适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制，增强房地产行业对国民经济的拉动作用，使得房地产行业呈现良好的发展前景。
参考文献：
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[3]张文静.房地产经济与国民经济波动的主要因素分析[J].住宅与房地产，2017（27）：31.
论文作者:曾懋静
论文发表刊物:《基层建设》2018年第21期
论文发表时间:2018/9/10
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