我国房地产金融风险成因与防范机制研究，本文主要内容关键词为：成因论文,金融风险论文,机制论文,我国论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
近年来，随着我国经济发展水平的不断提升、住房制度改革的推进和城市化进程的不断加快，我国房地产业呈现出了高速发展的态势，逐渐成为了国民经济的支柱产业，为保持国民经济持续、快速、健康发展起到了重要作用。而房地产金融业务的快速发展对房地产业的发展则发挥了举足轻重的作用，成为房地产业稳定和发展的重要保障。当前商业银行对房地产业的支持贯穿于从土地储备、房地产开发到销售的各个环节。房地产业对商业银行的高度依赖性带来了潜在的房地产金融风险，特别是部分地区出现了投资增幅过大，土地供应过量，价格上涨过快等“房地产泡沫”现象，如果不及时加以防控将会影响到房地产金融业务乃至整个经济的健康发展。
一、房地产金融和房地产金融风险
房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融是金融业的重要组成部分。从服务对象上划分，它包括为房地产业的房地产开发、建设、交易、经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅建造、购买、维修、装饰、消费等活动服务的“住宅金融”两个主要部分；从服务内容上划分，它包括房地产资金融通、房地产资金转账结算、房地产保险、房地产信托等业务，其中又以房地产资金融通业务为主。
房地产金融的基本功能是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产的顺利进行。在房地产开发、经营、管理、消费等各个环节，金融机构不仅通过货币流通和信用渠道，开展各种集资、筹资和融通资金等金融活动，将国家、地方、部门、企业和个人的资金集中调配，使之投入到房地产中，从而支撑着房地产业的繁荣发展，同时，金融机构通过执行国家房地产产业政策，有效地筹集社会资金并进行合理分配和引导，调节和促进了房地产业的可持续发展。
房地产金融风险是指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益和信誉遭受损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。
经过20多年的探索，中国逐步建立起了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。但是，现有的房地产金融市场也逐渐暴露出一些问题，如融资比例高，融资方式和渠道单一，金融产品种类单一等。这使得房地产金融的重担几乎全压在商业银行身上，房地产业各个环节所需资金，如房地产开发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款和住房抵押贷款有相当部分来自银行，随着房地产价格的攀升和房地产泡沫的形成与积累，房地产的金融风险也不断由房地产供给者向房地产需求者传递，最后集中于银行体系，一旦房地产泡沫破灭，抵押物价值将大大缩水，而房地产供过于求的格局将使抵押物缺乏流动性，一旦这种情况发生，银行和整个经济体系都将面临巨大风险。
二、我国房地产金融风险产生的原因
（一）房地产开发融资渠道的单一性
作为典型的资金密集型产业，房地产行业在快速发展的同时，也对资金需求提出了较高的要求。目前中国房地产市场的融资渠道依然单一，以银行信贷为主的情形并没有发生很大变化。其中，银行贷款、定金及预付款（其中很大一部分是个人通过银行抵押贷款来支付的）、个人按揭贷款占到了房地产行业融资总量的60%-70%左右（见下图），对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。在我国目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等，而信托融资、上市融资、债券融资、基金融资以及其他融资方式十分有限，银行贷款实际上支撑了房地产开发商经营周转的资金链，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。商业银行在承担了房地产业几乎全部环节的风险后，又缺乏有效的风险转移和分散机制，其危险可想而知。
（二）国内外投机资金的逐利性
由于房地产行业的平均利润率在相当长的时间里都将大大高出一般行业，追逐高额利润的本能将促使投资资金和投机资金不断涌向房地产行业。房地产投资的持续升温，使得局部地区和部分中心城市出现了房地产投资增幅过大、土地价格和房价持续上涨、供求结构错位等问题。一方面是空置面积的不断增加，增长率不断提高，一方面是房地产价格的持续上涨，这种违背经济规律现象的出现就是因为开发商的盲目投资和投机资本为趁机获取高额利润而频繁进入房地产业造成的。比如现在不少城市就出现了“炒楼”而不是“买楼”的趋势，还有不少土地投机者购买和囤积土地，过度的投机行为最终将催生出房地产泡沫，一旦泡沫破灭，银行不良贷款将大幅上升，进而引发金融危机。房地产投机和房地产开发的无序、过热，是导致房地产商品积压严重，最终造成高达数百亿元银行坏账的主要原因。另外，因为人民币升值的预期使得大量的国际游资进入我国，在人民币迟迟没有升值的情况下，很大部分进入了房地产行业，抬高价造成了巨大的金融风险。
（三）房地产金融市场缺乏有效的支持和风险分担体系
我国房地产金融市场上专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位问题严重，资产评估、信用评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构发展薄弱，缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系。而且现有的中介服务体系发展也不平衡，中介服务企业规模小，资质差，从业人员素质偏低，经营不够规范。目前我国房地产金融市场以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主，其他机构发展并不充分或仅处于起步阶段，没能构成多元的支持体系和风险分担体系。过于单调的融资渠道使风险全部集中在银行，加大了房地产金融风险发生的可能性。
（四）房地产金融法制建设滞后，监管和调控体系不完善
目前，我国房地产金融法规不够健全，法制建设滞后。例如，虽然已出台了一些涉及房地产抵押贷款的法律，如《民法》、《城市房地产管理法》等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善，有些法律缺乏可操作性，特别是作为住房消费的重要形式的住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于房地产金融的进一步健康发展。同时，房地产金融也缺乏有效的监管体系，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也亟待制定。
此外，由于我国的房地产立法多是对房地产经济活动实践经验的总结，更多地体现为“滞后性”而非“前瞻性”，不能适应现实变化的需要，使不少方面无法可依，管理脱节，导致了诸如违法批地占地现象盛行、狂炒地皮、隐性土地交易严重、地价混乱、开发区热与圈地热、房地产企业过多过滥、房地产交易秩序不规范等一系列问题。对金融诈骗罪尤其是破坏金融管理秩序罪在司法界定方面也存在诸多困难。另外，部分法律法规难以执行的现象同样不可忽视。
（五）金融机构经营行为不理性、不科学、不规范
随着住房制度改革的深入和国家大力发展住宅产业政策的推行，房地产业的良好发展前景吸引了银行信贷资金的大量进入。商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在经营业务上容易产生急功近利的倾向，有的商业银行降低客户资质等级评定的门槛，将审查手续简化，将审查速度加快等。在发放房地产贷款过程中，有的商业银行对政府担保和政府干预盲目乐观，甚至盲目追捧，而忽视了这些项目所具有的风险性。另外，商业银行的不断增多而相互抢占市场引发了恶性竞争，特别是股份制商业银行，生存发展的压力大于创造效益的压力，扩张动机十分明显。这促使各商业银行倾向于向风险较高但同时收益也高，有利于短期内扩大规模的产业发放贷款，而房地产业恰好就是这样的融资对象。这种冒险性的选择无疑加大了房地产金融的风险。在这种竞争格局之下，不可避免地出现了商业银行违规操作或放松信贷条件，出现抢夺客户、扩大规模的现象，一定程度上助长了房地产“过热”的现象。
三、防范我国房地产金融风险的政策建议
加强房地产信贷风险的管理和防范，是中央银行和监管层应尽的职责。借鉴20世纪90年代初集中于房地产所产生的大量不良贷款等历史教训，央行和监管层应密切关注房地产风险问题，及时引导各商业银行房地产金融业务的开展，加强房地产信贷风险的管理和防范。
（一）政府要加强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性，防止发生行业系统性风险
一是建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。通过建立房地产市场预警预报体系，全面、及时、准确地采集房地产市场基础数据及相关数据，提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，及时向社会发布市场信息，引导市场理性投资和消费。二是政府要设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机。比如对土地空(闲)置征税，以鼓励持有人积极投资开发，提高囤积投机的成本;征收土地增值税，土地增值税能有效抑制土地投机，且能够将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会，体现了社会公正；征收土地保有税，以刺激土地供给等。三是建立和完善个人信用系统。逐步建立适合我国国情的个人信用登记、使用制度，实现各金融机构之间的信息共享和信息交流，及时发现预警贷款风险。
（二）抑制房地产过度投机投资，平抑房价
住宅市场需求大于供给的主因是需求中含有虚涨因素，主要是投资性需求过旺。因此首先要动用各种手段抑制投资性需求。在信贷政策方面，对购买第三套住房者采取抵押贷款成数减半、提高贷款利率等手段加以限制；对非常住人口的境外人士和外省市人士的投资性购房，甚至可以采取本地银行不予贷款的政策，限制炒房。在税收方面，提高对住房保有年数不足5年就转让的投资者的个人所得税和营业税的征收税率，同时，应将税收重点从房地产的流通交易环节转移到房地产保有环节上来，建议开征物业税，使交易环节的税费不至于过重从而有效降低房地产的开发成本和购房成本，有效抑制房地产投机，稳定房地产价格。其次，要继续放缓旧区改造速度，根据能够提供的配套商品房房源状况，确定拆迁总量。再次，要引导改善性住房需求，倡导梯级改善和适度消费，大力发展租赁市场，在扩大存量房交易的同时，还可适量建造一些只租不卖的经济实用住房，以满足中低收入者的住房需求。通过上述措施，如果能把现存住宅市场需求的虚假成分挤掉，使真实需求的增长保持在正常状态，将有利于供求关系向供略大于求的方向转化，减轻房价上涨的压力。
（三）发展房地产融资“多元化”，不断拓宽房地产融资渠道
大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，在确保房地产资金来源充足的同时分散房地产投资风险。一是继续推动房地产企业直接融资。随着市场体系的日益完善，股份制房地产企业通过发行股票来筹措资金将是最佳的融资渠道。这几年我国股市发展得很好，市场资金面充裕，应该继续推动有条件的房地产企业入市，加大企业直接融资的程度。同时，鼓励法人治理结构完善，经营业绩好的企业发行公司债券融资。二是大力发展房地产投资信托基金(REITs)。从资金信托的角度出发，REITs是指受托人遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。从财产信托的角度出发REITs则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。与财产形式的房地产信托相比，出于拓展房地产融资渠道、特别是寻求房地产开发资金来源的需要，资金形式的房地产信托更为重要。它主要面向中小投资者，将他们的资金集合起来投向房地产，有效降低房地产企业对银行贷款的依赖性，其基金特性则决定它作为小股东会更加关注企业的规范化运作，对房地产企业的运行起到外部监督的作用。三是积极推进住房抵押贷款证券化。2005年12月15日，由国家开发银行和中国建设银行分别推出的国内首单41.77亿元信贷资产支持证券(ABS)和约30亿元个人住房抵押贷款支持证券(MBS)，正式进入全国银行间债券市场。这不仅是金融创新领域的一项成果，而且展示着一个重要的开端。通过实行住房抵押贷款证券化，将商业银行长期贷款转换成流动性高的证券资产，解决住房信贷资金来源与运用在期限上不匹配的矛盾，防范商业银行的系统风险。四是将保险资金引入住宅融资市场，扩大房地产业的融资渠道。保险资金比较稳定、数额巨大、运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发，有利于提高投资规模。保险资金投入房地产是一个十分有效的途径，应大力借鉴海外经验，推进保险业尤其是寿险业与房地产业的结合。
（四）健全房地产的法律、法规体系
首先，国家应该完善房地产金融的法规和制度，规范其行为，完善现行的法律法规，确定房地产金融的法律地位，如在《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正当竞争法》等法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的条件的法律条例，用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为。同时要建立健全有关房地产金融的法律法规，如制定《房地产开发企业贷款管理法》、《个人购房贷款管理法》、《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系，共同促进国民经济的健康发展。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，并追回已贷款项。同时通过法律手段，尽量挽回损失，并追究当事人的法律责任。最后，要加强前瞻性立法工作。我国房地产金融市场正向纵深发展，二、三级市场正在兴起，金融创新力度将不断加大，应加强这方面的立法，制定《房地产抵押贷款证券法》、《房地产抵押贷款保险法》等。这一方面使创新有法可依，有力支持我国建立房地产金融的支持和风险分担体系，另一方面在金融创新过程中必定会出现不少意想不到的情况，有可能对金融秩序和社会秩序造成危害，防患于未然，应加强这方面的前瞻性立法工作，使危害发生时有法可依，将损失尽可能减小。
（五）提高商业银行风险管理水平，严格规范房地产开发贷款业务
目前银行贷款是我国房地产业的主要融资渠道，房地产业的金融风险的最终承担者是商业银行，因此，商业银行风险管理能力的提高对于防范和化解金融风险异常重要。首先要针对房地产的行情和金融风险情况，制定正确的监管方针和策略，以此来指导和约束银行房地产信贷的行为。其次信贷从业人员应在审批环节严格把关。严格的评估审查房地产企业和房地产项目必须具备合法的企业资质、健全的财务管理制度，符合银行规定的经营规模、资产负债结构、自有资金比例、合法的项目立项及“四证”文件。再次要建立房地产信贷风险监测报告制度，定期向各家银行通报有关情况，在有序竞争的条件下，共同促进房地产业提高经济效益。
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