摘要：随着不动产登记制度的广泛实施，不动产权籍调查工作的重要性越来越突出。在不动产权籍调查过程中，测绘技术十分关键，要求结合实际情况选用先进的测绘技术，完善权籍调查工作流程，为不动产登记的实施奠定基础。因此，亟需对不动产权籍调查测绘工作进行深入研究。
关键词：不动产登记;权籍调查;测绘
一、不动产权籍调查的概述
在不动产权籍调查过程中，首先由申请人以书面的方式提出申请，然后由国家相关机关进行不动产权籍调查，确定不动产的用途、界址等，最后将所有的测量结果进行统计分析，并以图文或者表格的方式展现所有测量数据，为不动产权籍登记提供可靠依据。在不动产权籍调查和测绘过程中，对于操作技术的要求比较高，由于不动产产权证书具有法律效力，因此必须加强不动产权籍调查和测绘，保证调查测绘工作的有效性，确定土地权属，为土地资源的开发利用以及权籍调查工作提供可靠依据。
二、不动产权籍调查测绘难点
不动产产权管理制度的核心是土地资源，在具体的管理过程中，需要实现不动产登记信息共享机制，同时构建统一的登记管理体系，进而对不动产资源进行统一管理。在具体的权籍调查和管理过程中，测绘工作至关重要，测绘工作中的常见难点如下:(1)在不动产权籍调查过程中，需要应用地籍测绘，确定宗地、宗海、林木、房屋等信息，但是在实际测绘过程中，林业调查、国土资源调查、房产资源调查等是由多个部门负责的，在具体的测绘过程中，不同部门的工作内容、工作规范等都有一定的区别，这样就会影响不动产权籍调查的顺利进行。(2)在不动产权籍调查测绘过程中，需要进行外业调查和内业调查，同时还需要充分利用已有的勘查资料。已有的勘查资料数据量庞大、数量来源广泛，如果缺乏统一的应用管理标准，就会影响不动产权籍调查质量。(3)在不动产权籍调查测绘过程中，各类数据之间缺乏关联，在数据应用中存在较大安全隐患。如地籍、房产等数据之间没有较大关联，很难对房地产进行准确查找，这样就会影响测绘工作效率。
三、常用不动产权籍调查测绘技术
1、数字化内业扫描技术
在不动产权籍调查测绘过程中，数字化内业扫描技术的应用比较广泛，其以数字化技术为基础，并以图片的形式实施测量工作，同时应用计算机技术以及数据处理软件确定不动产坐标体系数据。另外，在不同数据和图片的处理过程中，需要结合实际情况选用适宜的处理办法，对各类数据进行比较、叠加和调整，保证测量质量。
2、野外测量技术
在不动产权籍调查测绘中，野外测量是十分重要的测量内容。野外测量技术种类比较多，常见类型有以下几种:(1)应用全站仪进行测量，在具体应用中，可采用电子记录的方式确定量图体系，同时搜集测量工作中的各类数据，将各类测量数据储存至电子记录设备中，对所有设备进行整理和统计分析，最后采用综合考量图系统，对测量所得图片信息进行有效处理。(2)采用全站仪对申请地不动产进行实地测量，然后将测量结果传递至计算机中，采用图片的形式展现出测量结果，并将其记录在计算机中。(3)遥感技术也是较为常见的野外测量技术。遥感技术又被称为ＲS技术，为了提升测绘工作水平，需要充分应用遥感技术，发挥其在不动产调查测绘中的优势，提升测绘工作效率，保证测绘结果的可靠性。
四、不动产权籍调查测绘工作流程
1、前期准备工作
在进行不动产权籍调查前，首先需要搜集整理各类已有的历史档案资料，同时对其进行科学合理的分析，判断出其与实际情况之间的差异。发放《指界通知书》，确定现场测绘控制点，然后到国土部门、房产部门等进行提档，或者在业务系统中查询相关资料和数据，为测绘工作奠定基础。
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2、权籍调查工作
在权籍调查过程中，需要对不动产的权属以及界址进行仔细调查核实，对不动产单元和宗地进行草图绘制，同时还应该坚持实事求是的原则，认真填写不动产权籍调查表格，避免出现失误。在各个宗地的设置过程中，必须严格依据相关工作规范，同时结合实际情况进行宗地设置。有些宗地比较特殊，比如在辖区范围内有公共部分或者土地资源被高速公路占用，对此必须严格依据相关法律规范，仔细核实实际情况，对宗地进行灵活设置。此外，还需要对各个建筑工程的土地宗地进行仔细检查，如建筑工程是否处于宗地范围内。另外，对各个宗地间的接边情况也需要进行仔细检查，判断测量对象宗地与相邻宗地之间是否有相互交叉或者接边的情况。另外，还应该注意保证房产和地产的一致性，具体而言，在不动产登记中，所申请的土地权利人和房屋权利人应该为同一个人。在不动产权籍调查测绘工作中，只有做好上述工作后才能够进行不动产权籍登记，保证登记工作的顺利进行。
3、对不动产展开测绘工作
在不动产测绘工作中，内业测绘的作用是准确绘制出宗地图，确定宗地属性特征，同时将各类测绘数据记录在计算机系统中，绘制出建筑工程自然幢，对自然幢数据进行整理和录入，对已经计算出的房地产面积进行分摊处理。在不动产外业测绘工作中，需要进行界址点测绘、房产测绘以及宗地测绘。在不动产测绘工作中，需要做好内业测绘和外业测绘，保证测绘工作的顺利进行和测绘数据的完整。
4、审查调查成果
在不动产权籍调查测绘工作中，对于工作成果需要以文字、图片或者表格的形式来展现。需要注意的是，在入库前，对于各类形式的测绘成果需要转变为统一格式，即计算机系统管理特定格式。另外，对于各类测绘成果还需要采用逻辑检查方式，提升测绘结果的参考价值。
5、成果入库，整理归档
对于不动产调查测绘的成果，需要以宗地为单位进行统一的归档处理，档案存储类型有纸质和电子版两种。不动产权籍调查测绘工作的技术性比较强，同时对于测绘工作人员的操作技能要求比较高，这就要求测绘人员具有丰富的专业知识以及工作经验，并应用先进的调查测绘技术，提升调查测绘工作效率。
五、不动产权籍调查测绘实例
本文以某某办理不动产产权证为例，对不动产权籍调查测绘工作要点进行探究。房屋建筑工程位于某街道的住宅小区中，假设该区域的行政区划代码、地籍区号以及子区号分别为111111、222和333。另外，该房屋建筑工程宗地顺序号为25，幢号为10，某某为2楼第一户，该楼层总层数为2层。在该不动产权籍调查测绘工作中，首先需要进行实地勘察，采集各类基础数据，提升外业测绘工作质量。另外，在内业处理过程中，可以结合实际情况选用权籍调查测绘软件进行数据存储和处理。具体的工作程序如下:第一，根据该房屋建筑工程实际情况绘制宗地图，并录入宗地属性特征;第二，提取自然幢的边线，同时准确录入自然幢的相关属性特征;第三，在完成各类信息数据的录入后，还需要对各项录入内容的准确性进行检查，具体包括界址点是否重复、自然幢是否叠盖、宗地是否悬挂或闭合、宗地是否叠盖等。在完成上述工作后，即可将自然幢边线与测绘项目的各类信息联系，并应用相关软件绘制该房屋建筑工程平面图;第四，对房屋建筑工程面积进行准确计算，并做好分摊处理，确定该不动产单元号，保证调查测绘结果的准确性，各类数据应包括房产分户图、宗地图、测绘报告文件、楼盘表等。
结束语
本文主要对不动产权籍调查测绘工作要点进行了详细探究。随着不动产权籍登记制度的实施，权籍调查测绘工作的重要性日渐突出。在具体工作中，应该结合实际情况选用适宜的测绘技术，明确测绘工作流程，对调查测绘结果进行统计分析和处理，进而为不动产权籍登记提供可靠依据。
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作者简介 樊继波 （1981—），男，江苏连云港人，大学本科，工程师，主要研究方向为工程测量、不动产测绘等。
论文作者:樊继波
论文发表刊物:《基层建设》2018年第35期
论文发表时间:2019/3/14
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