一房二卖，谁会拥有最终的购买权？
韩菲 封亚辉
>>视觉中国供图
由于房市的红火，房价上涨速度之快、上涨幅度之大常常超过人们的心理预期，因此，也导致了一些利益至上者一房二卖。
那么，两个买主谁会拥有最终的购买权？没有买到房子的买家损失咋办？请看发生在江苏省苏州市的一个案例。
房价飞涨引发房主一房二卖
2015年11月28日，在苏州永年房地产经纪有限公司（以下简称永年中介）的居间下，晏悟与李吉签订了《房地产买卖中介合同》，约定晏悟将大观人家02室别墅出卖给李吉，价格375万元。当日，李吉向晏悟支付了定金5万元。
该别墅尚有146万元银行贷款未还清，需要找垫资公司垫资偿还后才能办理接下来的手续。由于垫资事宜一直未能落实，直到2016年2月18日，才办妥他项权注销手续。而在这不到3个月的时间内，房地产市场可谓一日一价，让晏悟卖早了、卖低了的懊悔之心越来越盛。李吉多次催促晏悟办理房屋买卖网签、资金托管、过户等手续，但晏悟找各种借口拖延办理。因永年中介没有挂牌资质，出于尽快推进合同履行考虑，李吉委托其他中介将房屋网签挂牌。
2016年3月，晏悟告知永年中介，要求在原有房价基础上涨50万元，作为交易期间房价飞涨的补偿。李吉得知后坚决不同意，为阻止晏悟与他人签订合同出售房屋，李吉再次将涉案房屋委托其他中介网签挂牌。
在实际应用中，核方法的实施存在以下问题：只有选取合适的核函数才能提高原始数据的线性可分性。其次，找到合适的核函数将原始数据映射到高维空间时容易陷入“维数灾难”。为解决上面问题，本文将核空间中的内积函数转化为非线性映射核函数。本文采用表达式为K(x,y)=(1+xTy)d的多项式核函数。当多项式空间H的维数nH=nd，如果在H中进行内积运算，当n和d都很大时，空间H的维数会相当大，在H中进行内积运算将会引起“维数灾难”，因此具体实验时参数d取1。具体算法如下：
晏悟心中有鬼，也知道把前面的合同解除掉才能签订新的合同。3月27日，晏悟分别致函李吉和永年中介，称因李吉未按约支付房款，并已过合同约定的逾期时间，同时两次擅自找其他中介至房产交易中心举行网签挂牌的违规操作，李吉严重违约，故晏悟解除合同。因地址错误，该函未实际送达李吉而退回晏悟。
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李吉不敢耽误，马不停蹄地于3月29日至苏州市虎丘区人民法院（以下简称虎丘法院）起诉晏悟，要求其立即配合办理房屋的过户手续。
李吉的担心果然不是多余的。
2016年4月7日，在苏州家贝房地产经纪有限公司（以下简称家贝中介）的居间下，晏悟又与肖达签订了一份《房屋买卖（居间）合同》，约定晏悟将大观人家02室别墅出售给肖达，价格485万元。合同第五条约定：双方须在2016年5月10日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约。合同第六条第一款约定：“甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责，甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。”合同第六条第五款约定：“甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付房屋成交价格的15%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。”合同签订当日，肖达按约向晏悟支付了20万元定金。
至此，晏悟实现了多卖110万元的目的，也实际做出了一房二卖的行为。
然而，当晏悟与家贝中介前去办理相应房产手续时，发现房屋已因李吉在法院申请了财产保全被查封，家贝中介立即将该查封事宜告知肖达。
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苏州中级法院于2017年6月7日立案受理。经审理后于2017年8月25日作出了终审判决：合同履行过程中，根据涉案当事人之间的微信聊天记录以及录音等资料可以反映晏悟提出了增加房款50万元的情形，增加了履行合同的障碍。同时在双方未处理完毕合同是否继续履行以及是否协商一致解除的情形下，晏悟又于2016年4月与案外人签订涉案房屋买卖合同，应视为其构成违约。鉴于目前李吉已经将大部分房款304万元汇入原审法院账户，具备履行合同的条件，原审法院据此判决双方继续履行涉案房屋买卖合同并无不当，本院予以维持。
诉讼过程中，李吉将304万元购房款汇入法院标的款专户。
当日，他们签订了一份《补充协议》，约定：大观人家02室的房屋，因李吉已起诉并将此房产通过法院查封，此房屋目前无法办理网签及过户，具体解封时间需要等待法院的处理结果。晏悟特将上述情况向肖达告知，肖达对上述情况已知悉，现双方一致确认待此房屋解除查封，诉讼案件结束后三十日内再履行签订网签合同、协助过户等事宜。
第一位买主获得房屋所有权
肖达没有想到的是，他一等就等了一年多。
与此同时，李吉也感到了紧迫性，加紧采取法律手段维护自己的购房权。3月28日，李吉委托律师致函晏悟：因晏悟已明确表示不再按原约定价格出售房屋，如想购买房屋需加付50万元，晏悟该行为构成违约，要求晏悟在7日内与李吉办理涉案房屋的网签、资金托管和过户手续。该律师函于3月29日送达晏悟。
李吉诉晏悟的案件，虎丘法院于2016年6月20日、2017年2月10日、3月24日三次公开开庭进行了审理。
李吉指出：晏悟单方毁约的行为已构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益。
晏悟则向虎丘法院提出了对李吉的反诉，认为其一直积极配合李吉办理房屋买卖过户手续，按约履行了合同；没有办成的主要原因是李吉虽然找来了垫资公司，但不肯提供担保，导致垫资公司不肯垫资。为了履行合同，晏悟高息借款将涉案房屋的贷款还清。李吉也没有按照合同约定支付价款，根据合同约定逾期15日付款视为拒绝履行，晏悟有权要求原告支付房款的10%作为违约金，且即日合同解除。晏悟已于2016年3月23日通过ems快递通知原告合同解除。晏悟卖掉此房的目的是要在上海购房，由于李吉的原因，晏悟迟迟无法卖掉此房，上海房价上涨，晏悟损失惨重。故晏悟向法院提出请求：确认晏悟与李吉签订的房地产买卖中介合同已解除；李吉支付违约金37.5万元。
在庭审中，肖达表示已于2017年10月另行在光福购房，房屋总价480万元左右。
见李吉无意加价，晏悟心中愤愤不平。他动了重新找买家的心思，把这套别墅按照新行情在其他中介做了出售登记。房价越上涨，抢房的人越多，很快，就有新买主上门看房，并表现出强烈的购买愿望。
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2017年3月31日，虎丘法院对该案作出了民事判决，认为：原、被告双方经过前期磋商，于2015年11月28日签订的《房地产买卖中介合同》已经约定了特定的标的物、价格、付款时间、交付手续、违约责任等，具备了买卖合同的主要内容，故原、被告间房屋买卖合同已经成立、合法有效。房屋买卖合同是原、被告的真实意思表示，对双方均具有拘束力，被告单方提价构成违约。原告现已为履行房屋买卖合同做好了准备，原、被告双方房屋买卖合同的合同目的已能实现，合同可继续履行，故对原告要求被告继续履行房屋买卖合同、办理涉案房屋产权变更登记的本诉请求予以支持。据此，虎丘法院判决晏悟继续履行房屋买卖合同，将大观人家02室房屋不动产变更登记至李吉名下。
晏悟不服一审判决上诉至苏州市中级人民法院（以下简称苏州中级法院）。
纸包不住火了。晏悟和其律师，于2016年4月28日与肖达进行了沟通。晏悟及律师在沟通中多次表示系李吉违约，并表示已向李吉发送了解除合同的告知函。肖达很看好这个房子，愿意等一段时间。
其后，李吉向虎丘法院申请予以强制执行，该案于2017年10月23日全部强制执行完毕。
第二位买主获得了差价赔偿
肖达在纠结中等了一年多，等来的结果却是晏悟的一再败诉。
苏州中级法院于2017年8月25日作出房屋明确归属李吉的终审判决后，肖达不得不对买这套别墅死了心。但房价一直在涨，这一年多这套别墅竟然又涨了百万元左右。他于2017年9月7日诉至虎丘法院，请求判令晏悟返还购房定金20万元，并向肖达赔偿现价与当初合同价的房屋差价损失。虎丘法院于11月13日组织双方进行听证，肖达提出了司法鉴定申请，申请对房屋价值进行评估，并认为2017年8月25日的房屋价值减去合同订立时的房屋价格即为其损失。
经虎丘法院委托，苏州市中安房地产评估有限公司于2017年12月29日出具了房地产估价报告，认定房屋市场单位价值为20200元/平方米，市场总价值为579.38万元。
虎丘法院于2018年3月6日、4月17日公开开庭进行了审理。
李吉当然不同意解除合同，并称晏悟所称的合同解除通知并未收到，被告寄送的地址由于拆迁已经不存在。原告没有任何违约行为，支付违约金没有依据。
虎丘法院认为，肖达与晏悟签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效，双方均应按约履行。本案所涉的大观人家02室别墅，晏悟明知自己已与李吉签订了买卖合同，且已收到李吉要求配合过户的律师函，依然于2016年4月7日与肖达签订了再次出售房屋的合同，且晏悟在签订该合同时向肖达隐瞒了房屋曾与李吉签订了买卖合同且双方存在纠纷的事实。晏悟一房二卖的这一行为系导致本案纠纷产生的直接原因，其违约行为导致双方之间的《房屋买卖（居间）合同》的合同目的无法实现，对此肖达作为守约方有权要求晏悟承担相应的赔偿责任。根据评估报告，涉案房屋2017年8月25日的估价为579.38万元，与原、被告合同约定的房价相比上涨了94.38万元，肖达实际损失为94.38万元。
但是，这种建立在私人银行信贷业务基础上的自由开放的金融秩序并没有坚持很长时间。随着1929年美国股市的崩溃以及随之而来的世界范围的大萧条的出现，国家间债务及清偿问题再次成为人们关注的焦点。危机之初，发达国家试图通过去政治化的中央银行的合作以及建立国际清算银行等手段来挽救自由开放的国际金融秩序，但是这些努力都没能阻挡住国内、外金融市场信心的崩溃。1931年，随着投机资本的泛滥，美国终止对欧洲的长期贷款，德国和奥地利又恢复了外汇管制，而英国则在危机中放弃了金本位制度。自由主义所建立的国际金融秩序轰然倒塌。
2018年4月26日，虎丘法院作出了晏悟向肖达退还购房定金和赔偿房屋差价损失的判决。
晏悟不服虎丘法院判决，于2018年6月11日向苏州中级法院提起上诉。
苏州中级法院依法组成合议庭审理了本案。法院认为，晏悟与李吉就涉案房屋另有房屋买卖合同关系并实际履行，系导致本案合同无法实际履行的主要原因，对此晏悟应当承担违约责任。当事人订立合同的目的在于获得预期的履行利益。一审法院依据另案生效判决确定本案合同于2017年8月25日无法实际履行并以此日期作为涉案房产价值评估时间节点并无不当。一审法院据此认定合同违约损失数额为房屋差价94.38万元，并未超出肖达预期可得利益范畴，本院予以维持。
商品市场一体化的测度将着重从价格市场一体化来进行测度。我们以相对价格的方差视作市场一体化程度的动态指标。通过选取北部湾经济区2008年—2011年4个主要城市的6种主要商品的价格数据来描述出市场的一体化进程。在处理相对价格方面，本文将采用相对价格的一阶差分形式来进行计算，即：
苏州中级法院于2018年7月18日判决驳回了晏悟的上诉，维持原判。
值得一提的是，两位买家胜诉之后，两家中介公司也将晏悟诉至法院。
法院认为，既然前后两份合同都是合法有效的，各方均应按照合同约定履行各自的义务，包括应付的中介费。故法院判决晏悟支付两家中介公司居间服务费用及违约金共计约10万元。为了多赚百万元，晏悟一房二卖，最终还是以300余万元成交，反过来支付了赔偿金百万元，晏悟为自己的失信行为付出了沉重的代价，后悔莫及。
人在江湖不能丢了诚信，每个人都必须有强烈的契约意识。契约就是当事人之间的法律，一旦签订了合同就必须按约履行，哪怕你随后发现亏了也得履行，这是你正常的市场风险，你就要承担。你不想承担，就是践踏了诚信，法律当然不会答应。
（文中当事人均系化名）
● 责任编辑：李爱芹
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