摘要：近年来，我国房地产行业迅猛发展，许多房地产企业得以快速发展，企业规模不断扩大、经营发展多元化趋势越加明显。但随着国家对房地产行业市场领域调控力度的不断加大，房地产行业经营发展面临的外部环境形势更加复杂，房地产企业经营发展中的各类不确定性因素也随之增多，对于房地产企业经营发展内部管理提出了新的更高要求。会计管理作为企业管理的核心内容，提高房地产企业的整体管理水平，必须重视改进房地产企业的会计管理，通过完善企业的会计管理，促进提高企业的财务会计水平，服务企业经营管理决策，进而为企业管理水平的改进提升奠定良好基础。
关键词：房地产企业；管理会计；成本管理问题；应用策略
1房地产企业的管理特点
在房地产企业具有自身业务活动特点的同时，其在经营和管理方面与其他行业相比更为复杂。首先，房地产企业的运营是以地产项目为基础开展的，房地产企业的发展离不开各种各样的项目，它也是管理控制和分析研究房地产企业的主体，如此众多的主体就导致了很多房地产企业的组织机构变得十分复杂。其次，房地产项目运行时间很长，通常一个项目的开发需要两三年，有的项目甚至会持续10年之久，这就给企业的经营增加了很多的不确定性，也带来了很大的风险，更增加了企业的管理难度。再者，房地产企业在开展地产项目的前期需要大量的资金来支撑，则对于企业的资金以及成本的管理控制的要求就更高。
2中小房地产企业成本控制存在的问题
2.1融资能力较差
由于高压政策加大了资金压力，中小房企拿地速度有所放缓，而融资拿地两手抓的现象加剧。销售回笼和市场融资是房地产企业的主要资金来源。当前，这两大渠道都被调控收缩直接拉紧了不少房企的资金链。2018年年初，已有多家银行在多个城市的首套房和二套房的房贷利率出现了不同程度的上浮，购房者难度增加，房企的回资周期也被拉长，对于中小企业来说2018年的信贷环境十分严峻。这一调控政策，同时从资金的供给端和需求端左右其手，一方面使得房企融资成本和难度提高，另一方面卡住个人贷款出口，遏制购房需求和冲动。中小房地产企业融资渠道狭窄，融资成本高，资金链容易紧张甚至断裂。
2.2对财务人员的职能认知不全面
对于很多企业的领导对会计人员不够重视，不仅是房地产企业其他企业也是如此，领导总认为财务人员就是对对账，收付款之类的工作，这种观点存在于各个大中小企业中。他们对财务人员的认知存在缺失，重视程度不够。从成本管理的方法来看，事前、事中和事后成本中管理是相互脱节。很多企业的成本管理只有事后的成本的核算，缺乏事前成本预测和决策。
2.3现代化成本管理的手段落后
随着大数据时代的到来，对财务管理工作影响是很大的，财务管理将不再局限于传统的财务领域范畴，而是向研究开发、销售策略、人力源程等多个领域延伸和渗透，大数据时代的财务成本管理与传统意义上的财务成本管理相比，存在明显的不同。一些原来不属于传统财务成本范畴的工作进入了大数据时代的财务务成本管理的视野，而一些较落后的地区，财务核算仍以手工的操作为主，缺少现代化管理的手段。主要表现在企业成本管理中电算化程度低，电子商务、网络技术等运用处于初级阶段，计算机在成本管理中的潜力并未得到充分的开发和有效的利用。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
3中小型房地产企业应用管理会计的建议
3.1科学的应用预测职能
管理会计的预测职能不仅涉及成本预测、销售预测等，还包括企业利润值预测，其中，最重要的是对于房地产市场的预测。房地产企业在启动新的项目之前通常需要经过项目可行性分析以及经营定位两个阶段性的审核，项目可行性分析即第一个预测工具。可行性研究报告决定了该项目是否可以进入实行阶段。在此阶段，企业内部包括销售部门、策划部门、工程部门以及造价部门都要协同进行项目的可行性分析，初步预测项目的预期投入成本以及收益。第二个预测工具即量本利分析，指根据销售部门提供的销售方案测算该项目的盈亏临界点，在成本预测的基础上，结合相关资料进行定量定性分析，从而选择最佳的成本效益方案。以上仅简要叙述了两个预测工具，房地产企业还可从市场环境或国家政策等方面进行多样化预测，减轻企业的经营风险。
3.2参与房地产企业经营决策的制定
管理会计的决策与计划职能能够对市场对于房地产的需求量进行准确的规划，并制定相应的中长期发展规划。房地产企业的发展计划主要包括三方面：一是企业房地产项目开发量，二是固定营业周期内的房地产销售收入总额，三是企业执行发展计划所需的资本。资金的充盈程度是房地产企业能否顺利开展房产建设的根据，通常情况下，企业在确定投资成本后，会在资本市场上开始融资。这时管理会计会为企业的相关决策提供信息，例如，企业融资方式的选择、融资额度计划等。合理的融资结构对于房地产行业的发展至关重要，一个错误的项目融资决策可能会将房地产企业引入严重的经营风险之中。此时，管理会计更加侧重于咨询服务以及决策分析功能，在多种可能性存在的前提下，综合考虑目前的经济环境，从企业既定的经营目标出发，选择最为合适、准确的方案。
3.3控制房地产企业的成本投入
成本管理着重于对房地产企业内部资金流的管控，目前，主要体现在提高内部资金流的流动速度，在同等体量的资金流基础上创造更大的价值，即最大程度的降低企业资金的使用成本，提高资金利用率。传统的房地产企业通常将项目的间接开发费用金额汇总，按固定比例纳入直接开发成本中，这种间接费用的核算方式使各开发项目本身产生的间接费用不真实，不能从项目成本中反映出来，从而导致无法将成本追溯回来，因而对于管理人员来说不能对间接成本进行较好的控制。考虑到作业成本法对间接成本核算的高精度，可以将作业成本法引入房地产企业成本核算中，具体流程如下：根据房地产行业的行业特性将房地产开发过程划分为各项作业并建立作业中心，分析各个作业中心将产生的较大数额的间接费用；其次，针对各作业中心将产生的间接费用过程，找出间接成本产生的成本动因，在此基础上建立作业成本库；最后，核算出各作业中心的成本核算率，分配至各开发作业成本中。这种成本核算方法将改善过去房地产企业对于间接成本完全不可控的局面，从成本产生的根源上把控企业成本。
3.4定期评估和考核企业业绩，修正企业的战略目标
房地产企业业绩的定期评估考核，指的是将房地产的实际经营业绩与企业制定的预算规划进行详细的对比分析，从中得出对于企业各部门或各个员工的业绩评定，在评定基础上建立公平的赏罚制度。从某种意义上讲，管理会计体系在房地产企业内部的建立也帮助房地产企业建立了更为完善的个人责任制度，预先制定的业绩指标等数据已使各个部门明白了自己的职能分工，并以此来更好地指导各员工完成各自的任务。当然最重要的还是为房地产企业制定了更为公平合理的考核标准。
结语：综上所述，管理会计是一种行之有效的管理方法，在风云变幻的房地产行业竞争中能够为企业提供坚强的后盾。所以，对管理会计的有效利用是中小型房地产企业成功的必要手段。
参考文献：
[1]糜青川.对如何构建房地产企业管理会计体系探讨[J].财会学习，2017，（16）：147.
[2]张瑞雪.管理会计在房地产成本管理中的应用[J].财经界（学术版），2017（02）.
[3]侯文锋.中小房地产企业成本控制存在的问题及对策探析［J］.中国集体经济，2017（23）.
论文作者:杨欢
论文发表刊物:《建筑细部》2018年第10期
论文发表时间:2018/11/28
标签：房地产企业论文; 成本论文; 企业论文; 作业论文; 成本管理论文; 管理会计论文; 项目论文; 《建筑细部》2018年第10期论文;