房地产开发项目的成本控制探讨论文_金志成 田杰芳

1房地产开发项目成本控制的概念1.1房地产开发项目成本的概念房地产开发项目成本包括从项目开始设想到租售发生的所有成本。总的包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、开发间接费、配套和基础设施费、相关税费等[1]。可以说是房地产企业在开发项目时所耗费资源、人工、机械而形成的全部费用。1.2成本控制的概念成本控制是对房地产开发成本在整个过程产生的各项费用进行控制，建立各种信息的收集部门。将全部发生的成本控制在预算以内，计算出目标的真实或预期成本的差数，找出原因并消除负差数[2]。同时，控制房地产开发各个环节产生的成本，分为成本的预测、计划、监督、分析和评价等不同的工作方面。1.3房地产开发项目成本控制的概念房地产开发项目成本控制是指对所有发生的成本进行收集和控制。在项目开发时对人、材、机做到科学合理的使用，动态比较实际花费与目标成本，及时采取纠偏对策。不但能确保计划如期的执行，也可以使房地产开发项目成本实现有效的控制，取得更好的经济、环境和市场效益[3]。2房地产开发项目的成本组成2.1土地征用及拆迁补偿费土地费用是房地产开发成本的主要组成部分，所以买了一个好地块通常可以获得丰厚的利润，否则很有可能赔损。因此政府将把转让土地使用权的地块说明提前进行了发布。拆迁补偿费主要是对转让土地使用权所造成的单位或者个人的经济损失进行赔偿。可以分为补偿房屋安置和征收的费用，而补偿后产生的剩余费用应估价入账，来消减相关成本。2.2前期工程费由前期产生的市场分析、可研、设计、测量、“七通一平”等成本，对比其他成本相对来说较低。若其中单项成本较高，也可根据成本的动因素，确定的成本的分配规范，将单体和公摊部分单独计算，如对于土方开挖和回填工程占地面积对其影响重大，则应以占地面积为权数进行分配。 2.3建筑安装费建筑安装工程费主要包括：人工费、机械租赁费、材料费、利润、企业管理费、规费税金等，在开发产品的成本中所占比重较大。但相对于其他开发成本而言，其分配对象较为分明，其成本较易控制，可以按单体分摊到单一产品对象。2.4开发间接费房地产开发的管理费和一些未能明确安置的费用，统称开发间接费，对比其它费用较固定。房地产开发企业内部管理和组织的建设项目所产生的成本独立计算，通常占预算部、工程部及工地现场管理人员的支出。2.5配套和基础设施费房地产开发的配套设施主要增加其服务品质或增添其功能。可以分成能单独有偿转让，比如说超市、银行、学校、医院等。另一个是不可有偿转让，比如说水坝、消防、水塔等。

期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆基础设施费用具体指的是与房地产开发产品相关的供热设施、通水通电设施、通信设施、给水工程、道路铺设以及照明设施等所产生的设备及安装费[3]。2.6其他费用其他的一些相关费用。3房地产开发项目成本控制原则3.1成本最低、性价比最高原则控制成本并不意味着降低产品质量，房地产开发企业在设定最低成本时，要考虑其可行性，将成本最低合理化，防止奸商乘虚而入用最低的成本来换取高额的利润，并要提高产品质量。首先，有必要研究一下影响成本的不确定性因素，通过探讨，并结合数据，制定出降低成本的有效方案，不能简单的确定合作单位的最低价格。还要考虑项目的质量和后期维修费用对营销的影响，以防止产生大量不可预见性的成本。 3.2全面成本管理原则大多数企业，着重实际费用的计价和审计，而忽略全面成本管理工作。对项目职员方面的监督过于严格，而对重要的前期筹措规划任务不关心。若不能做到全面的成本控制，会使得每阶段之间产生不必要的费用。因此，在项目成本不断地降低的情况下，就需要对项目实施全面的成本的管理体系，确保企业全体员工的共同参与，使之能约束每个人的自身行为，减少浪费资金的现象。3.3成本责任制和有效化管理原则成本责任制原则是对成本给予合理的划分安排，并做到详细、全面、到位的管理。主要是精准分配任务，并使其与激励和监督制度相对应，确定责任划分给每个级别、岗位和员工，让与项目相关的每一分子都发自真心的参与到项目成本控制工作中。即使控制一个部门的效率只能减少一小部分的成本，但提高员工的整体效率，可以实现全面的成本控制。 成本有效化管理原则有两个方面的含义，首先体现在在投入尽可能低的情况下产生的效率尽可能的高。另外就是在人力、物力、财力投入最少的情况下对成本的控制工作尽可能的最有效。4加强房地产开发项目成本控制的重要性房地产开发固有的特殊性包括建造耗时长、占用资金多、专业特性突出等，同时与市场及政策的变化有关，决定其存在着很多隐性成本。房地产企业为在行业角逐中获得领先地位，一定要合理有效地降低开发成本。从自身所处环境出发，分析影响房地产开发成本的因素，以加强成本控制，才能在越来越激烈的竞争中，占据更有利的市场位置。在房地产开发项目的成本组成里，占大部分的比如土地费、可研费、财务管理费、建设费、营销费及税费等，均属于刚性支出。主要均取决于决策以及规划设计阶段，而后续阶段的隐性成本不可估。因此要进一步深入探讨房地产开发成本控制存在的影响因素，及时找到相应对策，对于未来房地产开发企业的整体行业竞争和房价的控制，以及早日到达全面的小康社会都非常重要。结论房地产行业不仅成为当今中国的支柱性产业，房地产开发本身也成为无数消费者卷入其中的投资产品。房地产开发成本降低，房价也会有所下降，让购房预备大军——年轻的高校毕业生也买得起房，因此，房地产开发项目的成本控制是至关重要的。参考文献：[1] 马全明. 有关房地产项目开发中的土地成本控制的思考[J]. 经营管理者, 2017(14):213. [2]裴兰. 房地产开发项目动态成本的管控要点探讨[J]. 财经界(学术版), 2015(10):117-118.[3] 孙洪坤. 房地产开发项目的前期成本控制探析[J]. 住宅与房地产, 2017(6).

论文作者:金志成 田杰芳

论文发表刊物:《中国建筑知识仓库》2019年02期

论文发表时间:2019/8/13

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