高校住宅区物业管理转型探索
刘西瑞，隗合莲
（北京林业大学，北京100083）
摘 要： 高校住宅区相比社会化商品房住宅区在实现商品化物业管理上明显落后。高校住宅区物业管理正经历从学校后勤保障到后勤社会化、向市场化物业管理转型，相随的是教职工福利性、“暗补式”服务向市场化个人购买服务转型。探索转型的必要性和如何实现转型，为教职工的教学科研创造和谐的安居乐业环境。
关键词： 高校住宅区；福利；市场化；物业管理
物业管理作为一种专业化、市场化、社会化不动产管理正逐步被人们认识和接受。它提高了人们的生活质量。但是高校住宅区物业管理发展远落后于社会化商品房住宅区的水平。探索和解决高校住宅区物业管理转型问题是市场经济环境下实现高校住宅区从过去“福利型”到“暗补型”，再转型为“商品型”物业管理走专业化、市场化、社会化的需要。
一、转型是高校住宅区物业管理必然趋势
专业化、市场化、社会化的物业管理是按合同运用现代管理科学和养护维修技术，以经济手段对物业实施多功能、全方位统一管理的一种方式。并为业主或使用者提供高效、周到、便捷服务，使物业发挥最大使用价值和经济价值[1]。
1.产权及住户成分多元化，要求市场化管理。高校教职工房改后，住房权属的根本变化带来高校住宅区房屋产权多元化格局[2]，由于外来人口涌入，随之产生住宅区管理职能社会化。
2.治理主体转移，要求市场介入。住户成分多元化，住宅区治理主体开始去单位化，单位逐渐退出社区管理与服务[3]。治理主体空缺导致很多高校住宅区管理水平低下，居住环境恶化，为改善环境对物业管理有期盼。
爱璞特（AP&T）是一家瑞典公司，在瑞典拥有两家制造工厂，在意大利拥有一家制造工厂。产品通过位于丹麦、德国、波兰、中国、瑞典、日本和美国的销售及维修公司以及在其他市场设立的代理机构销往世界各地。整个集团拥有将近400名员工，针对成形金属零件的制造商，开发、生产并销售完善的生产系统、自动化设备、压力机和模具，并提供相关的售后服务。
3.建筑质量配套设施问题。高校老旧房屋建筑质量参差不齐，待修严重。老旧小区公共设施不完善，管线老化等都造成市场化物业管理成本过高，难度增加。
4.后勤式物业管理，不再符合市场化要求。高校后勤社会化改革虽是独立核算，但实质上仍受原单位领导、监督。教职工住宅区物业管理与学校还有行政上的依附关系[8]。
1.福利性观念。教职工长期享受便捷的、甚至几乎免费的后勤式养护维修服务，所以认为，以前每年只交几十块钱，现在为何每月要交这么多；学校补给的物业费是应得的，跟物业没关系。思想观念落后，缺乏市场意识，对物业管理社会化有抵触情绪。
加快高校住宅区物业管理转型是改善教职工安居环境，减轻学校负担，创造稳定的教学科研环境的需要。
二、转型遇到的主要问题
1.物业管理转型种类。首先，“福利型”物业管理。房改初期出售部分住房给教职工，单一公有制产权变为部分个人产权。高校住房产权转换的初期仍沿袭传统后勤管理，一是计划经济运行方式，二是学校“大包大揽”式管理，三是住宅区一切问题找学校。其次，“暗补型”物业管理。房改完成货币化，部分教职工向社会出售产权，离退休人员房屋产权发生转移，仍有部分公有产权房。房屋产权呈多样化，人员成分社会化，社会负担越来越重。学校后勤社会化改革成立物业公司。然而，一是物业管理仍带行政背景，二是仍有福利性“暗补”，三是缺乏专业化管理，四是学校替职工“花钱买服务”，属非市场化物业管理。最后，“商品型”物业管理。高校住宅区治理主体开始去单位化，学校开始逐渐退出社区管理与服务[3]。社会化住户增加，“暗补式”管理让市场经济体制下的高校再也无法承担整个住宅区养护维修，“大包大揽”的物业管理不再适应对高校国有资产管理的要求[12]。管理转型后，一是住户人员成分社会化，二是房屋产权多元化，三是住宅区管理去行政化，四是个人维权意识增强，五是短时不能适应“花钱买服务”，六是对物业管理认识不足，认为物业管理社会化就是变换名目收钱，对物业管理提出质疑，对物业管理社会化怀有抵触情绪。
5.生活品质提高，需要专业化管理。教职工收入逐步增加，需求小区环境安全清洁、服务周到等。高校住宅区采取“内部行政性物业管理”方式，缺乏专业化、规范化、制度化管理。还会由于分工、职责不清造成责任盲区[9-10]。后勤式物业管理已难满足教职工需求。
2.需求差距问题。物业管理转型不只是简单由学校“后勤式”转为“商品型”，它还涉及教职工各方利益的调整，尤其是中低收入者的心理和经济承受能力[11]。它是一项系统工程，必然有阻力。
4.公共区域权益争议。有的人认为，按物权法相关规定，露天停车场等公共区域的收益应归全体业主。个别业主认为，在这里住了一辈子不交费，你们说收就收啊？等等现象都造成转型困难。
3.“暗补型”物业管理已不适应市场经济要求。住宅区房屋产权多样化、住户成分社会化后，学校对维修基金未能建立起可持续筹措机制，严重影响了物业管理的正常运转[4-7]。学校教职工住宅区面临维修基金难以启动，维修经费短缺的困境[3]。“暗补型”物业管理不再适应市场经济发展要求。
大蒜和洋姜中亚硝酸盐含量的测定结果见表2。据表2可知，大蒜中亚硝酸盐含量比较低，这一现象出现的原因之一是大蒜中的大蒜素会对亚硝酸盐产生一定的抑制作用和影响。大蒜素在大蒜中科学合理的利用，不仅能够对亚硝酸盐的还原菌起到良好的控制作用，还能够使亚硝酸盐的含量越来越低。洋姜中的亚硝酸盐含量比较高[5]，是由于在对洋姜进行腌制时，洋姜本身的成分对亚硝酸盐无法产生良好的抑制作用，亚硝酸盐的含量就会比较高。
因为调整土地过程中容易出现村社集体侵犯农民土地承包权的问题，以及寄希望于长久不变的土地承包权会提高农户对土地的投入水平从而提高农业产出，1998年前后进行的第二轮土地延包，将承包期再延长30年，并且规定不仅承包期内承包面积不得调整，而且承包地块也不得调整，2006年通过的《物权法》进一步将土地承包经营权确定为“用益物权”，从而极大地虚化了村庄集体的土地所有权。
（175）狭瓣细鳞苔 Lejeunea anisophylla Mont.熊源新等（2006）；杨志平（2006）；余夏君等（2018）
现阶段，粉丝群体的核心仍然是90后，他们和“互联网”一起长大，天生的互联网“基因”让他们可以快速进入和掌握各种新兴媒体，收获最佳传播效果。
5.物业管理认识模糊。例如，个别业主提出“你们收我的钱，给我家里打扫卫生吗？”等等。业主对物业管理服务这一特殊商品认识上的模糊，无形中也加大了转型的难度。
三、高校住宅区物业管理转型探索
然而，让教职工从享受多年的后勤福利性“暗补”变成“明补”，转型为专业化、市场化、社会化物业管理，客观上存在一定的阻力。
2.高校住宅区物业管理转型探索。首先，调研分析，结合实际制定物业管理模式。调研对比分析掌握高校住宅区物业管理状况，对物业管理模式、组织机构进行改革。譬如，业主委员会和自我服务管理委员会进行综合比较，选择符合高校住宅区需求的模式。其次，制定方案，依法依规统筹落实。物业管理涉及法律法规，关系教职工个人利益，如因程序问题，不光工作无效，还可能产生负面影响。一切问题按照国家法定程序体现公开、公平、公正的市场机制。最后，宣传改造，做好前期准备。加强“物业服务社会化”宣传，转变教职工观念，需要一个过程，不能操之过急。加强学校与教职工的感情，让教职工感受学校的温暖与关怀，学校要在前期进行老旧家属区的维护维修与建设。
四、高校住宅区物业管理转型的预期与展望
1.促进观念转换，适应时代发展。要让教职工认识到转型是房改货币化后必然产物，过去的物业管理形式只是一种过渡[8]。转型也不仅是对房产管理模式的简单转换，它丢掉了住宅区房产管理与维修占用学校大量资金的沉重包袱[13]，有利于学校解决多年来制约发展的“瓶颈”问题。
2.“商品型”物业管理，也是国际上通用的房产管理方式和手段。它是由物业企业运用现代管理科学和先进养护维修技术对房屋建筑、公共设施设备、环境、绿化等以经济手段实施多功能、全方位的统一管理。
3.“商品型”专业化管理将能创造一个宜居的生活环境。专业团队提供高效、便捷、周到服务，实实在在改善教职工生活品质，让教职工感受到“花钱买服务”是市场经济的合理方式。
4.转型“商品型”物业管理，建立程序化、规范化、法制化管理秩序。市场化操作可以彻底摆脱学校独立管理，明确业主和物业的权利与义务。通过岗位培训、定期检查养护与热忱服务，为学校教职工创造安居乐业的生活环境，解除教职工从事教学、科研、管理、育人的后顾之忧。
5.展望。转型后的物业管理将提高管理专业化程度，减少学校负担。通过相关法律法规程序解决长期困扰学校的房屋维修等物业管理经费问题，使房屋建筑和公共设施延长使用寿命，给教职工带来高品质生活环境和保障，促使高校住宅区物业管理服务走上专业化、市场化、社会化健康发展轨道。不可否认，目前存在的种种问题也使高校住宅区物业管理市场化改革之路依然面临巨大压力[3]，仍需要不断探索研究高校住宅区物业管理的特色需求才是转型的最终目标。
明确构成要素有助于找准抓手，有效开展具体工作。有助于在具体工作中明确着力点，提升犯罪预防效果。有利于推动犯罪预防工作真正步入着力于限制和消除犯罪的诱发性因素和促进性因素，而不是专注于事后打击的良性轨道。［2］
参考文献：
[1]方芳，吕萍.物业管理[M].上海：上海财经出版社，1999.
[2]韩杰.高校住宅小区物业管理社会化的思考与对策[J].高校后勤研究，2014，（4）：71-73.
[3]陈莹，周俊.单位制老旧住宅区物业管理模式研究[J].物业管理，2017，（3）：65-69.
[4]苗爱军，刘玉锁，杨磊.高校教职工住宅物业管理研究[J].河北农业大学学报：农林教育版，2007，（3）：113-115.
[5]高晓华.行政事业单位房改房物业管理探讨[J].知识经济，2016，（2）：25.
[6] 张丽.房改房物业管理之探索[J].现代经济信息，2015，（9）：65-67.
[7]马文会.如何走出房改房物业管理的困境[J].中国房地信息，2004，（9）.
[8]梁念丹.高校居住物业管理探索与实践[J].教育发展研究，2000，（2）：60.
[9] 利伟科.浅谈高校住宅的物业管理[J].广东科技，2006，（1）：49.
[10]胡箐.高校住宅物业管理浅议[J].西华师范大学学报：哲学社会科学版，2005，（6）：162.
[11]王建华.探索高校后勤社会化改革的物业管理之路[J].南昌航空工业学院报，2001，（3）：50-53.
[12]张科，江敏杰，李文敏.高校房改房住宅小区物业社会化改革路径探索[J].高校后勤研究，2018，（2）：16.
[13]张锦歌，夏敏捷.对高校教工住宅售后实施物业管理的思考[J].中原工学院学报，2002，（7）：60-61.
中图分类号： G647
文献标志码： A
文章编号： 1673-291X（2019）32-0087-02
收稿日期： 2019-08-19
作者简介： 刘西瑞（1961-），男，河南洛阳人，社区主任，副研究员，博士研究生，从事社区管理、机械工程理论研究；隗合莲（1965-），女，北京人，社区副主任，副研究员，硕士研究生，从事社区管理、农业推广技术研究。
[责任编辑 柯 黎]