摘要：目前，随着我国社会经济的不断提高，国家加强对房地产市场的宏观调控，房地产市场的竞争将会愈加激烈，而房地产企业就需要通过提升房地产开发成本控制管理的质量来提升房地产企业的竞争实力。提升对开发成本控制管理是房地产企业降低成本的有力途径，也是房地产企业管理工作中的重要构成内容。本文主要从财务管理角度来谈房地产开发成本的控制及管理。
关键词：房地产；开发；成本控制；管理
引言
房子的需求是一种刚性需求，可以说涉及到国计民生。房地产业发展得好，不仅能够促进社会与经济发展，还能改善城市建设和人居环境。纵观我国的房地产业，在20世纪末开始起步，在21世纪初获得了蓬勃发展，在随后的十多年间依然表现出强劲的发展势头。随着新农村及城镇化进程的加深、加快，各地的房地产业都表现出一篇欣欣向荣的景象，并成为当地经济发展的支柱。自2010年以来，对房地产的调控措施不断升级，这对楼市的成交量乃至房地产行业产生了重要影响。加大对商品房和保障房的管理，行政和经济手段并用，以及“新国八条”的出台，都对房价上涨过快的势头产生了一定的抑制作用。2015年以来，深圳、杭州等一线城市的房价都出现了回升，成交量上升，房地产盈利的时代又回归。在这样的背景下，房地产开发企业加强对成本的管理显得尤为必要。
1房地产开发成本控制管理对象与构成
1.1房地产开发成本控制管理的对象
房地产开发包括投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段，对成本的控制管理应贯穿于成本投入的整个过程。投资决策阶段即为可研阶段，房地产企业应对拟投资开发地块在其公开挂牌前进行可行性研究，其中必须对成本进行测算，并对市场以及最终效益进行分析，形成可研报告。设计阶段，需要根据可研进行合理的设计，这过程基本能确定大部分开发成本。招投标阶段，就需要组织超投标部门，依照设计方案或者是图纸以及技术标准编制相应的招标文件，同时对招标项目进行成本核算，提出招投标决策意见，选择合适的供应商，从而实现有效控制成本的目的。施工阶段就是根据设计图纸与开发方案，编制合理可行的施工方案，按计划准时并保质保量的进行施工，并对施工过程进行合理的控制，尤其是签证变更等方面。竣工结算阶段需对已竣工并且经过验收合格的项目及时进行成本结算。
1.2房地产开发成本控制管理的构成
房地产开发成本控制主要是针对费用科目进行控制管理，具体涵盖土地成本、前期开发准备费、基础设施费用、建筑安装工程费、配套设施费用、管理费用、财务成本等。土地成本主要是指房地产开发项目发生的土地获得价以及拆迁补偿费或征地费用；前期工程费用主要是指开发前期所发生的可研、规划、设计等费用；建筑安装工程费主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购及安装工程费等；配套设施费用为为业主服务的各项配套项目费，主要包括水、电、煤、道路等成本；财务成本主要构成为融资成本，也就是贷款利息。
房地产开发成本控制管理就是通过对上述成本的构成内容加强管理，提升整个成本控制管理水平，从而降低房地产企业开发成本，为房地产企业带来更大的利润空间，促进房地产企业更好的发展。
2房地产开发项目成本控制存在的问题
2.1房地产开发企业成本控制观念落后
我国房地产开发企业成本控制观念比较落后，不能很好的适应市场的发展。北京某家房地产开发公司在进行成本控制时，往往不能很好的从整体上进行控制，由于对项目开发的成本控制的观念认识不够，导致成本控制不利。首先，认为成本控制的范围只是项目施工的成本控制，而对于项目开发的前期准备、规划设计、销售等方面的成本控制往往不重视，并不能很好的对房地产开发项目整体进行全面的成本控制，往往导致由于某一部分的成本控制不到位导致整个开发项目的总成本增加。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆其次，开发项目成本控制往往重视项目完成后的成本控制，而对于项目开展前的组织成本控制比较薄弱，忽视事前成本控制，忽视项目开展前的成本预测，项目开发成本决策往往缺乏规范性。最后，开发项目成本控制的主体往往局限于财务人员，但是财务人员对于项目的成本控制往往局限于项目完结后的成本控制，对于项目开展之前的成本控制往往不到位，因此不能对开发项目进行整体控制。
2.2设计监管不力
设计变更和工程签证是造成工程施工过程中成本发生改变的重要因素，且产生的原因复杂多变、难寻规律、发生的时间长，给现场管理造成很大的难度。设计变更主要用来完善设计，确保工程质量，对前期设计工作中没有考虑的问题进行补充，纠正前期未发现的错误，顺应施工现场变化的手段。工程签证是指施工企业因设计变更及施工条件的变化或者无法预见的情况，施工单位要求增加预算定额中没有但是实际现场需要发生的工作量。由于企业的粗放型管理，设计变更和工程签证控制不力，是企业在施工阶段成本控制的突出问题。
3房地产开发项目成本控制策略
3.1提升房地产开发企业成本控制观念
房地产企业应该提升房地产开发企业成本控制观念，加强项目成本控制意识，在房地产开发企业成本控制的决策时要加强对项目的可行性进行研究，加强项目成本投资估算，从而做好项目的开发成本定位，充分考虑到项目开发所可能存在的成本风险因素，从而提高项目开发成本控制的前瞻性。首先，加强对整个开发项目成本的控制，重视项目开发的前期准备成本控制以及项目开发规划设计成本控制，全面了解项目开发过程中各项成本控制因素，保证房地产开发项目的成本控制。其次，加强对项目开发决策意识，加强项目开发之前的组织成本控制，重视事前成本控制，加强项目成本预测，提高开发项目成本控制的可操作性。
3.2做好项目的可行性研究
投资预算项目立项阶段，企业首先要做好市场调查研究，收集大量的市场信息。房地产价格主要由所处地点、价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素决定。此外，企业还应将政府部门近期的政策变化及金融机构的政策变化考虑在项目的可行性报告中。在目标定位及预算上，企业要充分考虑各因素，根据市场价格采取拟定目标利润的办法推算项目的目标成本，再将目标成本及费用进行分解。在正确划分成本项目基础上，对各环节支出确定开支范围及拟定费用标准，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。
3.3建立健全资金管控体系
建立完善的资金管控体系能更好的对资金进行合理运作房地产企业应建立一个完善的资金管控体系，并制定相应的资金管理制度以降低房地产的财务成本，进而降低开发成本，提高企业利润。项目开发初期，对房地产开发的各个不同过程的资金需求量进行科学预测，并制定相应的资金计划。融资阶段，根据资金需求计划以及自有资金量之间存在的资金缺口，从融资规模、利率、期限方面入手制定恰当的融资策略，尝试融资创新并实现融资多元化，努力提高资金需求量与供给量的匹配度，避免出现资金缺口影响项目建设，也避免出现资金闲置引起资金浪费。同时在资金使用过程中应加强对资金的风险管理以及监督管理，严格审核付款程序，重视资金安全，保证项目的正常开展。
结语
综上，笔者对房地产开发企业成本核算现状进行了阐述，为确保企业成本核算及控制工作的有效开展，应采取有效策略，科学的成本管理，不仅能够保障施工质量，还能够给企业创造更大的经济效益，确保房地产开发企业成本管理水平的全面提升。
参考文献：
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[2]王东峰．新形势下房地产销售的发展趋势初探［J］．城市建筑，2016（06）.
[3]陈城．浅谈房地产项目在设计、施工及结算阶段的造价控制［J］．福建建材，2016（06）.
论文作者:朱永明
论文发表刊物:《基层建设》2018年第10期
论文发表时间:2018/5/31
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