摘要：改革开放以来，中国经济快速发展，人民经济水平不断提高，房地产和建筑业也蓬勃发展。目前，利润丰厚的房地产时代已经结束。随着房地产“白银时代”的到来，企业和相关专家日益认识到，成本管理是实现房地产利润的途径之一。重视房地产的成本控制与管理，研究房地产项目的成本控制与管理，是房地产业发展的迫切任务。本文分析了房地产项目在施工过程中的各个阶段的成本控制，希望能为相关单位提供一些参考。
关键词：房地产工程管理；造价控制；全过程成本控制管理
如今，随着我国房地产项目的快速发展，房地产项目的市场竞争力越来越大。在房地产项目的建设过程中，涉及的项目、涉及的范围和建设周期都比较复杂，这些因素都会影响企业的项目成本。在我国房地产项目成本方面，还存在一些问题需要解决。因此，房地产企业应认识到全过程成本控制的重要性，有效控制企业，确保企业的可持续发展。
1.房地产工程全过程成本造价的相关含义
1.1房地产工程造价的概念
中国建设项目总投资包括：（1）设备、工具购置成本；（二）建筑安装费用；（三）工程建设的其他费用；（4）储备基金；（五）建设期间的贷款利息；流动资产。房地产项目成本属于建设项目，但比其他基础设施项目更为复杂。是指各种各样的费用，在一定的时期内用于房地产项目开发，分类细，包括土地费用、前期成本和管理成本，主要建筑安装成本、基础设施成本、开发间接费用、管理成本、销售成本、财务成本、税费和储备成本。
1.2对房地产项目工程实行全过程造价控制的理解
造价管理控制工作对房地产项目工程的实施各个阶段的进行具有至关重要的意义，房地产工程的成本阶段包括项目的初期策划阶段、项目的中期工程实施建设阶段、项目的后期工程结束阶段，它是由有一定顺序的系统过程构成的。全过程的造价控制是就整个房地产工程项目而言，它是指项目公司对整个项目建设过程中产生的所有费用进行管理控制，采取相应的措施方法，适时的对工程设计方案和施工组织计划进行优化，好钢用在刀刃上，使人、财、物发挥最大的利用效率，使项目的经济利益最大化。
2.房地产成本造价全过程控制与管理存在的问题
房地产成本造价全过程控制与管理工作中，在项目策划阶段、工程设计阶段、工程实施阶段、工程招标阶段、竣工结算等阶段存在着一些问题。以下就是这些问题的具体表现：
2.1房地产工程在策划设计阶段对造价控制不严格
在规划设计阶段，房地产项目占项目总成本的70% - 80%，是项目成本控制和管理的关键，对整个成本过程有很大的影响。
有时候，在房地产项目规划设计阶段的努力得到货物，不完全市场调研，产品定位不准确、废物产生的成本，如郊区的* *约140平方米大家庭，用于* *县郊区度假，导致产品滞销，后期调整产品，部分可以改变原已建成，不必要的成本浪费；
其次，现有的设计阶段是不充分的市场调查，产品选择，版没有考虑废物产生的实际成本，并不能带来优质项目，只需要项目，如追求豪华，外观采用干挂石材，1 - 3层的和竞争产品项目使用英足总吗?Ade是涂料，为不提升，造成不必要的成本上升。
第三，由于设计阶段图纸审核不严，导致施工图专业图纸不匹配，如建筑图纸与装修图纸不一致，造成不必要的返工，增加了工程造价。
2.2房地产工程招标、投标设施不合理
房地产项目的招标投标非常重要。然而，目前的房地产施工企业在招投标方面存在一些问题。例如，一些建筑企业会选择价格较低但没有相关资质的建筑企业，这不仅会影响项目的质量和进度，还会使房地产项目成本得不到严格控制和管理。除此之外，房地产工程的招标文件没有进行规范的话就会让施工单位“钻空子”，增加工程造价。
2.3企业在施工过程中缺乏对工程造价全过程的监控监督
现在，企业项目成本管理仍然是一个缺乏一个相对全面系统的定位系统，以及缺乏全面的动态的整个过程中，项目成本管理目前，工程成本控制的企业主要集中在会计工作，这在很大程度上削弱了其他阶段的控制工程建设项目投资的成本超支现象。当然，在工程建设的过程中在工程造价管理的房地产业链接还有其他问题的最主要来源问题或相关的管理系统并不完美，企业制度不健全的责任所以房地产业为有效控制施工成本管理应该从企业内部改善。
3.提高房地产成本造价全过程控制与管理工作的措施
以某房地产项目为例，此项目占地面积98.37亩，总建筑面积约为170410m2，户型从66~297m2，全面实用，均为高层。外立面采用高档外墙砖及铝合金窗，做工考究，现代简约，线条流畅。契合时尚的简约建筑，承载自由的流动空间，远离城市的喧嚣复杂。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆通过此房地产项目，针对以上房地产成本造价全过程控制与管理存在的问题，提出一些可行的措施来提高该企业的成本管理工作，以便该项目经济效益最大化，以下是具体的表现形式：
3.1策划设计阶段的成本造价管理
对房地产项目的建设成本进行充分的市场调研，确定项目的合理定位和合理的设计方案，减少建设阶段重大设计变更和方案变更的发生，对于有效控制房地产项目的建设成本具有重要意义。因此，重视并合理确定设计方案是有效控制房地产项目建设成本的关键环节。具体方法包括如下：所以项目定位为郊区度假板块，容积率约为2.6，无法匹配别墅产品，根据市场调研，做户型比例分析，配以小户型，可以租回来，配以一些高层小户型的大户型。（2）根据产品定位和项目计划，建立产品在项目投标和评标的过程中，应该努力实现技术和经济指标的有机结合，优化设计方案，不仅参与投标设计方案的科学分析设计的技术指标和经济指标分析、比较，从源，确保设计科学、先进、经济。（2）高度重视联合设计评审。尽量减少后期执行过程中专业图纸与返工的冲突；（3）在项目设计方案的初步设计阶段针对总体布局规划和个人设计的技术经济评估，因此，项目所有者需要组织方来参与设计，并提出优化设计建议，结构，功能和成本敏感性成本，确保安全的情况下，让结构性成本最低，减少一些不必要的功能，降低功能成本，使设计更加科学、经济、合理。（4）建立目标成本管理体系，进行定额设计。
3.2工程招标阶段的成本控制
由于工程建设的主体是施工单位，所以施工单位的选择是决定工程建设质量的主要因素，直接影响工程造价。选择施工单位要注意以下几个方面的评价：一是施工单位的施工绩效评价。施工单位必须有一定的施工成果，特别是近期的施工成果和与本招标项目相同的施工成果。一个好的项目团队对建设项目有很大的影响，尤其是团队的项目经理。因此，推荐施工单位的施工业绩，评价和选择施工单位的项目经理是十分重要的。其次，对建设单位信用状况进行评价。建设单位信用可靠，资金雄厚。建设单位资金不足或者负债过多的，例如项目资金将用于其他用途。如果不能采购材料和设备，将影响项目的进度和质量。三是建设单位技术实力评价。要有优秀的技术实力和相应的施工资质，才能使施工企业自身的生产经营达到高效率、高质量、低消耗，才有可能降低工程造价。
3.3项目施工阶段的造价控制
房地产工程项目资金投入最多的阶段是施工阶段，施工阶段是对招投标活动的延伸，是对施工合同的具体化。如果此阶段工程造价控制不好，那么整个投资将会失去控制。可以从以下几个阶段对房地产工程施工阶段的造价进行控制：
（1）对施工图纸进行严格的审查。施工图纸发生错误就会造成返工，签证费用。对施工图纸的审查会在施工前发现错误并解决，就可以避免费用损失。
（2）材料与设备的价格要合理。材料设备的价格在工程项目中占的费用比率比较大，其高低对工程造价的有不可估量的影响。因此，我们应该在质量达到要求的基础上，使材料设备的费用达到最低水平。
（3）对工程质量进行严格把关，尽量减少工程的返修，避免发生不必要的费用。
（4）防止项目延长工期，对工期进行控制。
（5）对工程项目的结算工作进行严格控制。
（6）对项目进行动态成本实时监控，如有项目某项成本科目超支，首先，先优化此科目，如此科目无法优化，优化后续未施工的部分，保证整
体成本不超支，使项目利润不受影响。
3.4竣工结算阶段的成本控制
竣工结算阶段是指工程竣工验收后确定的基本工程造价，该阶段能否合理确定影响工程造价的重要因素。首先，有必要坚持当前的工程估价法规和其他有关国家法律、法规和合同签署为基础，根据有关要求准备完美的数据，特别是在建设工程隐蔽验收数据，网站工程变更数据，需要提高在建设项目中的数据；其次，要仔细检查工作量的准确性。例如，在施工图的工作量是否在项目中实现（一般来说，不需要挂网外墙线和蹼板等，和净挂在外墙应小于抹外墙）的数量。如有特殊情况需要连接网络提供相关信息。物品是否失踪在工程量清单，是否有计算损失调整期间，等。最后，成本费用人员经常需要了解现场施工工艺，新材料、新技术和建筑材料价格了解，实时关注市场的变化资料，确保项目成本的合理性。
最后，对项目成本进行评估后，对项目成本数据进行分析，指导新项目的后续工作。
结论
房地产工程是发展较快的建设行业，进行成本成本造价全过程控制与管理工作涉及到房地产开发的各个阶段，是房地产工程必不可少的工作，其核心是让投入带来产出，让资源创造价值。所以，房地产企业要从工程的各个阶段对成本进行严格的管理，通过准确的市场定位，建立目标成本管理制度，加强企业的管理力度，保证成本可控，在售价不变情况下，利润可控。通过成本的前期前策、日常控制与管理及后期的分析和总结，使房地产企业能够在竞争激烈的市场中可持续的发展。
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[3]陈怀亮.建筑工程项目施工阶段成本控制中存在问题及对策[J].商业文化（下半月），2012，11：21.
论文作者:苏倩琛
论文发表刊物:《基层建设》2019年第2期
论文发表时间:2019/4/11
标签：成本论文; 项目论文; 阶段论文; 房地产论文; 房地产项目论文; 工程论文; 造价论文; 《基层建设》2019年第2期论文;