摘要：随着经济的增长，房地产项目作为我国经济增长的支柱产业，近些年取得了飞速的发展，房地产行业具有资金投入较大、施工周期长的特点，而房地产市场也经常发生变化，同时，也受到相关的政策的控制和影响，加强对房地产项目的造价管理和控制是有效提升经济效益的重要途径，基于此，本文主要对房地产项目中的造价管理与控制进行分析，仅供参考。
关键词：房地产项目；全过程；造价管理；控制
1 引言
对房地产项目的造价控制需要对整个项目的全过程进行控制，并且坚持主观、能动、预测的原则。房地产造价管理和控制的管理人员必须要认识到造价管理对房地产项目的重要性，将工作的重心放在工程的施工前期与施工阶段，加强对每个细节的管控，从而有效控制房地产工程的造价，提升经济效益，避免在工程的竣工结算阶段出现失误，或者将工作都堆积到最后汇总阶段，导致工程的预算超支，影响到工程的经济效益。
2 决策阶段对工程造价的控制
所谓投资决策，实质上就是投资方对所进行的具体项目存在的可行性与必要性展开的相关经济以及技术方面的论证，将各个投资方案进行详细的对比。同时，还要作出正确合理的选择、判断以及最终决定的整个流程。在建设该工程项目的各个环节内，对于工程项目整体造价影响程度最高的就是投资决策环节，比例基本上是在95%～100%。投资决策环节是整个工程项目造价进行投资控制的关键，对工程造价基础进行决策的则是决策环节中的具体内容。在决策环节中，对项目的可行性做好认真的研究，通常情况下，公司一般都是利用咨询公司对项目进行科学、详细、专业的可行性研究。
3 以工程设计为全过程造价控制重点
房地产工程的设计阶段造价是在工程的决策阶段之后进行，对这个阶段的造价管理也非常重要，相关的造价工作人员的主要职责包括：第一，实施限额设计。限额设计主要是根据已经批准的工程投资金额来进行设计，根据已经获取批准的设计来对工程施工图进行设计，对于施工设计变更进行严格地控制，以确保不会超过工程造价限额；第二，设计、施工及验收规范相结合也是很重要的一点，这几个方面的紧密结合，规避设计、施工接口风险，尽量减少设计变更，避免施工单位索赔。这就要求房地产公司的相关专业人员深入项目设计全过程中，对图纸中的经济和技术问题进行分析，提出合理化建议，使设计图纸尽可能与实际施工相符。
4 招投标阶段造价控制
项目工程在招投标环节的相关实施质量会对项目进行中的结算以及成本管理产生直接的影响。
第一，招标阶段的关键是工程量清单的编制，清单的质量包含了工程量的准确程度、清单项目特征描述完整程度，这些都是影响投标单位采用不平衡报价的关键因素。在自身力量不足的情况下，可以委托两家有实力的造价咨询事务所背靠背进行工程量清单和招标控制价的编制。
第二，对未合作过的投标单位需进行公司和项目经理负责项目的双重考察，择优选择入围单位；对于其他项目上合作过的投标单位，可以直接从施工单位库的后考评中进行审核，项目公司对其评价高的，无需再考察，直接入围。
第三，评标进行中必须要确保施工工艺、施工方案以及工作内容同报价之间的整体评审工作，使评标质量得以提高。
5 加强施工阶段的管理力度
工程施工阶段的造价管理是房地产工程造价管理过程中的重中之重。在工程的施工阶段，造价的管理可以分为四个步骤。
第一，工程合同。合同是确保工程施工的重要资料，是项目运行的根本，合同双方需要履行的职责、义务和权利都会在合同中进行体现，是施工中双方进行变更和索赔的重要依据。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆特别是工期、质量、安全、造价四大目标应更加注重，时间就是效益，房地产项目一般都存在工期较紧的状况，进而需要在工期条款里细化每个阶段的时间节点，制定相应的奖罚措施；工程质量、安全是企业的生存之本，可以在条款里细化达到相应等级如何奖罚，以激励施工单位做精品、优品，同时成就自身房地产公司的口碑；涉及造价的条款，在工程量清单招标的大前提下，应细化约定材料涨价造成的可调价幅度，对应投标人采用不平衡报价的策略，作为招标人应在合同中制定相应的应对条款。
第二，工程材料。工程材料是决定工程施工质量和安全的直接因素，房地产工程中安装和精装修专业的主材通常都会采用房地产公司集团总部与材料商总部签订战略合作协议的模式，该模式双方主体都属于总部层面，房产公司下属30-40多家子公司，一年的材料用量非常可观，以量取胜，相比施工方从经销商手中进货，能减少很多中间环节，更大力度的降低成本，且质量有保障。同时在每年年底根据各房产项目子公司的反馈对战略合作伙伴进行年终考核，考核合格的可以直接进入下一年度的战略合作伙伴，进而使工程的质量、成本进入良性循环。
第三，工程签证。房地产工程施工项目非常的复杂，涉及到项目也比较多，在施工中，难免出现需要进行变更的情况，因此，在房地产工程施工过程中，要对施工中的变更进行科学合理的控制，一旦变更的情况频繁出现时，工程造价的管理就难以控制，因此，工程的相关管理人员可以在工程施工现场设立施工主管，通过业主代表、监理等人员的共同协作对工程变更等进行控制，如果存在必须要进行变更的情况时，也要严格按照相关的流程进行，如工程签证实现备案制度，工程签证单要求连续编号，这样可以避免结算时施工方把甩项或者扣减价款的签证单剔除，不进入工程结算。
第四，工程管理。房地产项目的管理主要包括工程工期、质量、安全、造价的控制，在施工过程中，工程的管理人员要对工程的施工负责，制定科学合理的施工进度计划，确保工程在规定时间内保质保量完成；对施工现场的安全等问题进行合理的控制，加强对安全设施的检查，避免出现安全事故。对于影响造价的隐蔽工程，在进入下一道工序前需做好影像资料，避免结算时扯皮。
6 竣工结算
竣工结算阶段是对房地产工程进行造价管理和控制的最终阶段，也是对造价管理和控制的关键环节。在这个过程中，工程造价的相关管理人员必须要对施工图纸、变更联系单、现场签证等进行细致的了解，全面掌握工程的竣工资料：
第一，对施工单位上报的竣工图要对照招标时的施工图和设计变更单、现场签证单进行仔细核查，对于无设计变更，施工单位擅自更改而产生的费用不予计取；
第二，对照竣工图及现场情况，竣工图中有标注但现场实际未施工的，不予计价；
第三，同一工程项目发包给不同的专业，或者同一工程项目划分多个标段的，在结算前应组织各方施工单位，明确其完成的工作范围，并形成书面资料，以免不同专业、不同标段之间的重复计价。
第四，对工程的甲供材料，在结算时应同财务部门对接，避免错把甲供材料当乙供材料进行结算。
7 结束语
总而言之，对房地产工程的造价管理和控制是一个非常复杂的过程，由于房地产市场的多变性，对房地产工程的造价管理和控制也需要保持动态的管理，因此，房地产的开发商对工程造价的控制要从决策阶段开始，对每个细节加强重视，严格控制施工中的变更，确保工程能够顺利完工，工程的各项费用都保持在预算之内，提升经济效益，推动房地产行业的发展。
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论文作者:陈美军
论文发表刊物:《基层建设》2018年第11期
论文发表时间:2018/5/31
标签：工程论文; 造价论文; 阶段论文; 房地产项目论文; 造价管理论文; 项目论文; 房地产论文; 《基层建设》2018年第11期论文;