土地增值税清算与开发项目经济效益审计的结合，本文主要内容关键词为：增值税论文,经济效益论文,开发项目论文,土地论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
当前，国务院出台的系列房地产调控措施，直接影响着房地产企业开发活动的效益。从某种程度上说，开发项目的经济效益审计和土地增值税清算是开发企业的内外两种不同的压力。因为这两者均需要审核确认项目的收入、成本、费用、税金。前者计算的是利润，后者计算的是增值额，进而确定相应的税率、应纳税额。这两项工作成果一出，经营的好坏与否，就很直接地呈现给经营者、出资人及相关利益方的面前。如何把两项工作有效地统一起来，既节省精力，又能够从不同角度去评估企业的经营，笔者所在单位进行了有益的尝试。
一、土地增值税清算
当开发企业的项目达到土地增值税的清算条件时，需要聘请相应具有资质的税务师事务所进行清算工作，出具《土地增值税清算鉴证报告书》，经税务机关审核后，确认汇算清缴部分的应纳税额，进行相应的补缴或是退税手续。另外也确定了未售部分的单位可扣除成本，作为后续销售时，计算缴纳土地增值税的依据。由此可见，增值额不是依据企业自己的账务数据，而是需要税务师事务所和税务机关进行各个项目的审核确认。在实际的土地增值税的清算过程中，难点是扣除项目金额的确定。如果不符合税法的规定，出现纳税调整的话，企业的应纳税额就增加。如果“增值额”和“普通标准住宅”结合在一起，达到以下条件：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，可以免征土地增值税。
对于企业内部管理来说，如果开发企业税务筹划科学合理，这些工作就会体现在土地增值税汇算清缴的结果上面，诸如未出现不必要的纳税调整事项；合理地利用了免税规定，获得了税收减免等，从而有利于开发项目最终的盈利结果。
二、开发项目的经济效益审计
开发项目的经济效益审计是由国资委委派或是集团直接领导下的审计部门，组成审计小组通过对开发项目相关资料的收集，进行审核和分析，确认项目的收入、成本、费用、税金的金额，计算出项目的利润。通过与选定的相关标准进行对比，从而对项目的效益进行评价。根据审计的项目效益情况，结合审计中发现的决策、管理、制度中的相关问题，给出合理的评价和建议。相比其他行业，房地产开发企业的成本组成有其特殊性。一般分为以下六项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。在开发成本的组成上，会计核算与税法规定是一致的。如果能够合理地利用土地增值税清算所提供的一系列资料，对于经济效益审计而言，可谓事半功倍。
三、两项工作结合运用的可行性和必要性
通过上述分析，我们不难发现，这两项工作有交集，因此也有结合的可能。
1.资料共享。可以共享的资料包括：(1)基础资料类：开发企业的营业执照、税务登记证、公司章程、项目的审批、立项文件、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》、测绘报告等。(2)管理制度类：企业的经营管理制度、内部控制制度、企业执行的会计制度等。如果在整个项目开发过程中，制度有变更，需要提供变更前和变更后的资料。(3)合同决算类：需要提供重大的和关键性质的合同。如土地成本相关的合同、拆迁补偿合同、借款合同、建筑安装工程合同、装修合同、设备采购合同、销售合同、出租合同等。如果重要性界定为50万，那么对于50万及以上的合同全部需要提供。由于合同往往会因洽商、变更等原因，最后的结算价会较最初的合同价不一样，还要求提供上述合同的决算资料。(4)说明类：房地产企业往往会开发不同类型的物业资产，如住宅、商铺、写字楼、别墅等，或者一个项目需要分几期开发。开发企业需要对所选择的会计方法加以说明，对关键事项如成本分配的方法加以解释，以证明其分配的合法合理性。(5)财务与表单类：会计报表、账本、凭证、税务申报资料和前期所有的完税凭证；开发项目楼宇面积统计表、商品房购销合同统计表、销售明细表、开发成本统计表、拆迁补偿费用清单、合同清单、完税情况统计表等。
一个项目的管理水平某种程度上也取决于一些基础工作。证件齐全、制度完善、内控措施到位、合同决算资料齐全、成本管理有序、会计档案资料完整、各类统计报表项目齐全、准确无误、勾稽关系清楚准确等等。这些都是一个开发项目取得良好经济效益的保证。
2.土地增值税清算中不予扣除的项目，往往也是项目经济效益审计需要关注的重点。开发企业列支的成本项目，在进行土地增值税清算时，有些成本费用是不允许扣除的。这会在汇算清缴的报告里明确显示。这对于做经济效益审计的审计人员来说，是关注的重点。一方面可找出企业管理上的漏洞；另一方面也可认真体会税务机关的政策倾向。
笔者在此列举4个例子来加以说明：
例1：甲企业，在拍得项目土地的时候，交纳了一定的保证金，在规定的时间里未能交齐土地价款，该部分保证金被没收。这部分支出，对该企业是实实在在的。但如果该企业再后续开发，这部分支出，就属于不予扣除的成本。
例2：乙企业因为不能及时足额上交土地出让金，从而支付资金占用费和滞纳金。支付的资金占用费和滞纳金也属于不予扣除的成本。
例3：丙企业向没有金融许可证的企业借款，因该借款发生的资本化利息，就不能扣除。
例4：丁企业为了提升项目的品质，所开发的住宅项目全部精装修，并且向买房人赠送全套的家具和电器。这些可移动的电器和家具，税务机关认定为销售费用，不予在成本中扣除。
经济效益审计工作，要从土地增值税的汇算清缴工作里，找出税务机关不予认可的项目，分析原因，建立后续的整改措施。
3.土地增值税汇算清缴结果在开发项目经济效益审计中的应用。对于没有清盘的项目，经济效益的组成包括已实现的和未实现的两部分。前者需要把土地增值税的汇算清缴数额直接代入，后者则需要依据已知的各项数据(其中就包括可扣除的单位成本限额)和对各种经调研后合理预估的销售数据加以预测。最后汇总得出整个项目的经济效益。
审计人员在做预测时，定价不仅要考虑市场因素，同时需要考虑成本和税金的影响，尤其是增值税。在进行土地增值税汇算清缴的项目时，不但每个物业类型的单位成本定下来了，而且税务机关认可的可扣成本也定下来，很容易测算出未售物业，在不同的销售价格所应负担的土地增值税额，进而测算出营业利润和净利润。一方面为决策层进行销售决策提供依据，另一方面也对最终整个项目收益的测算提供估算的依据。
例：某开发项目，土地增值税清算后，尚有一商铺未售。建筑面积约2万
，建筑成本约1.2万元/，该商铺尚余的产权证年限为35年，清算的可扣除成本为1.45万元/。经调研，目前，该商铺如果整体出租，租金第一年按2.8元//天计，租金水平每年递增3%，物业管理费、供暖费等由承租方承担，租赁期限5年，5年后承租方可优先续租，租金水平另行协商。如果整体出售，售价约为2万元/。出租需要缴纳房产税，不须交纳土地增值税。出售则交土地增值税，不交房产税。房产税按租金的12%计，销售税金及附加按5.55%计。出租方式下，企业管理费按租金收入的2%计，折现率按10%计。出售方式下，销售费用按销售收入的1%计。
应交土地增值税的计算为：销售金额40 000万元，销售面积2万，税务机关认定单位可扣除金额为1.45万元/，销售税金及附加(收入的5.55%)为2 220万元，可扣除成本总额为31 220万元，增值额为8 780万元，增值额与扣除项目金额之比为28.12%，适用税率为30%，速算扣除系数(%)0，应缴土地增值税税款为2 634万元。
商铺销售的经济效益的计算：可销售面积2万，销售单价2万元/，销售收入40 000万元，商铺成本24000万元，销售税金及附加(收入的5.55%)2 220万元，土地增值税2 634万元，销售及管理费用400万元，营业利润10 746万元，所得税2 686.50万元，税后净利润8 059.50万元。
我们可以用不同假设的售价代入上面的表格中，测算出不同售价下，土地增值税和税后净利润情况，以作决策参考数据。在出租方式下，5年的税后收益现值合计为2 980.72万元，相当于出售方式下可能实现的收益8 059.50的36.98%。从年份比来说，5年仅占剩余的35年的14.29%。由此可知，在上述假设下，选择出租模式对企业而言更有利。分析原因，主要有两个方面，一是土地增值税的税率较房产税的高；二是房产税不用一次交齐，由于租金是分年或是分季度收的，税金也相应分次交纳。
四、结束语
经济效益审计相比土地增值税汇算清缴工作而言，更具有综合性，是一项非常复杂的工程，着眼总结过去的工作成果，指导后续的企业经营、管理。如果能把两者共享的资料很快地整理、归类、分析，对提高审计的工作效率，帮助非常大。利用汇算清缴工作的成果，准确确定部分工作重点，同时做好各项测算，对于审计的结果、结论、指导建议来说，都是非常必要的。而对于企业而言，这两方面的工作对于认真梳理企业的开发模式、经营理念、管理制度、各项工作流程来说，都是一种探索和挑战。