关于我国住房抵押贷款发展的若干思考，本文主要内容关键词为：抵押贷款论文,住房论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
为了启动住房需求，使我国住房市场走出低迷状态，政府陆续出台了一系列政策，如取消住房福利分配制度，给予消费信贷以政策性倾斜，中央银行连续六次降低存贷款利率，1995年5 月颁布了《个人住房担保贷款管理办法》，等等。住房抵押贷款是消费信贷的一种形式，其在促成住房消费需求的实现过程中起着不可替代的作用。但就目前来看，住房抵押贷款开展的效果未像人们寄予厚望的那样理想。
一、从贷款三原则看商业银行住房抵押贷款业务的拓展空间
住房抵押贷款是商业银行的资产业务之一，商业银行在对其进行管理时遵循贷款三原则，即安全性、流动性、盈利性。通常，银行在保证资产安全性的前提下，在流动性与盈利性之间进行权衡，以求得最佳收益。下面我们即从贷款三原则角度来分析我国银行在开展住房抵押贷款业务时所遇到的一些问题。
（一）安全性
我国商业银行在办理住房抵押贷款时将住房产权作为抵押，应该说银行资产的安全性得到了一定的保障。然而抵押只是手段，并非目的，一旦购房者失去稳定的经济来源，如失业、家族主要收入来源者病故等，产生无法还贷情况，银行资产的安全性就会受到威胁。因为虽然理论上有住房实物作抵押，但根据我国国情，商业银行在处理抵押物时，会考虑到可能引发社会问题而难以付诸实施。即使不存在这个问题，由于缺乏与之配套的住房价值评估机构和完善的住房拍卖转让机构，银行在没有相应的抵押法做后盾的情况下，对抵押物的处理比较困难，处理了也难以避免损失；而一旦银行手中积压大量抵押来的住房难以变现，其资产质量就会严重下降，这将给银行生存造成威胁。
我国目前为了解决这一问题，多采用“抵押加保证”的方式，即除了房产作为抵押外，还须有房地产商作担保。此举将风险转移给房地产商，虽在一定程度上减轻了银行风险，但没有从根本上消除商业银行的忧虑，因为前几年房地产热时留下的大量不良房地产贷款仍在困扰着商业银行，使其难以完全相信房地产这一担保的有效性。总之，由于上述原因，“抵押加保证”不能确保银行住房抵押贷款资产的安全性。在住房抵押贷款占银行资产比重不大的情况下，影响可能不大，但随着该项业务比重的逐步提高，这一问题将越来越尖锐。发达国家一般由贷款保险制度来分散风险，但我国尚无切实可行的贷款保险制度，无法借助于这一社会保险体系来分散贷款风险。
（二）流动性
个人住房抵押贷款期限较长，应有长期资金来源与之匹配。由于目前公积金制度尚未全面推行，银行又难以从资本市场上获取长期资金来源，大多数银行只能用短期一般存款来支持个人住房信贷。随着抵押贷款规模增大，将会造成银行资金呆滞。
我国目前用作住房抵押贷款的资金主要来自两个途径：（1 ）短期储蓄存款（相对于贷款期限而言）和企业存款；（2 ）同业拆借资金（公积金实行专款专用，非公积金居民将无法享受该项资金贷款，故我们不把此项列为银行正常资金来源）。这些资金皆属短期性质，而住房抵押贷款一般长达10～20年，使得银行的资产与负债在期限上不匹配，很容易产生流动性危机，从而严重限制了住房抵押贷款的发展空间。
美国住房抵押贷款市场非常发达，住房抵押贷款额占银行贷款总额的40%以上，这除了与其完善的信用、保险、中介服务市场以及层出不穷的金融工具有关外，最重要的一点是其借助于资本市场，通过住房抵押贷款证券化筹措了巨额资金，从而有效解决了住房抵押贷款的流动性问题。而目前我国抵押贷款证券化受到宏观经济背景制约，困难重重难以突破，商业银行住房抵押贷款的受益面大大受到限制。
（三）盈利性
银行作为盈利性机构，没有利润，就难以继续生存，银行的安全性、流动性要求，最终也是为了确保其盈利性目标。我国目前的住房抵押贷款业务开展时间不久，业务规模不大；银行的借贷利率基本上由中央银行定好，上下自行浮动空间有限；银行缺少该方面的熟练的专业人员，还不具备成熟的信用评价、贷款发放、贷款管理、风险监督等业务流程；贷款人零星分散，不易管理，贷款手续繁杂，使得贷款成本居高不下。
将以上几个因素综合起来：（1）贷款总额没有上规模；（2）利差小；（3）成本居高不下；（4）风险成本无法确定，使得银行至少在一段时期内几乎无利可图或无法确定将来利润有无，从而难以调动其开展此项业务的积极性。
从对贷款三原则的分析可以看出，住房抵押贷款在安全性上不能有效分散风险，在流动性上无法匹配借贷资金结合，在盈利性上没有多大的甜头可赚。因此，虽然它符合当前经济形势所需，商业银行在业务运作中缺乏内在的动力。目前各大银行纷纷开展该项业务，短期内很大程度上是非趋利机制的作用结果，但若长期缺乏趋利机制的作用，则很难想象银行在住房抵押贷款业务开展的深度和广度上能有多大的作为。
二、住房抵押贷款过程中存在的问题
（一）贷款条件苛刻
中央银行在《个人住房抵押贷款管理办法》中明确规定，购房申请者必须具备下列条件：有城镇常住户口或合法的住留身份；有稳定的职业和收入，信用好、有偿还能力；有购房合同；在银行存款或交纳住宅公积金存款的，存款额占购房款的比例不得低于30%；有贷款银行认可的资产作为抵押或质押、或有足够偿还能力的单位或个人作为偿还本息并承担连带责任的保证人等。
可以看出，以上这些条件都围绕一个目的，即借助于“信号揭示”以证明借款人具有借款资格（而不是还款能力）。作出这样的规定是由于目前商业银行缺乏有效的贷款风险管理机制，只能求助于苛刻的贷款条件对借款人加以限制以降低贷款风险。30%以上存款贷款比率使得低收入者（他们恰恰是最迫切需要改善住房条件的人）以及具有良好收入前景但目前无足够存款者被排除在外。而高收入者已经具备直接购房的能力，个人住房抵押贷款对他们来说只是增加一个购房的渠道，重要性相对不大。
在中等收入阶层中能够满足以上全部条件的可能并不像想象的那么多。一方面，中国现阶段的居民收入分布并不是一个中间大、两头小的模式，而是正处于收入分化之中，就目前的收入分布特征来看：高收入阶层的比例不大，低收入阶层的比例不小，中低收入阶层的比例最大。经上海市的家族收入分布为例，上海市家庭年总收入分成五个标准（按房地产部门目前的分类）：年收入低于1.5万元属低收入家庭；1.5万元到2.5万元属中低收入家庭；2.5万元到5.0万元属中等收入家庭；5.0万元到10.0万元属中高收入家庭；10.0万元以上的属高收入家庭。五种收入家庭目前占45%，20%，17%，14%和4%。另外， 这些中上收入者所在的行业往往属于权力机构或垄断性机构，或还可能继续或多或少地享受福利分房的余温，或可通过优厚公积金贷款获得住房的改善，从而并不太迫切需要借助于住房抵押贷款这一途径。另一方面，对于有购房需求的中等收入者来说，即使已经满足了住房抵押贷款的全部条件，由于教育制度、医疗保险制度、退休养老保险制度等改革正在进一步深化，居民收入增长的明显回落，社会转型的压力增大，福利消费的弱化，以及人们目前对未来收入增长和职业稳定预期的走低等不确定的因素，使得人们对未来支出缺乏较为清晰的认识和总体上的把握。这时，让他们拿出全部或绝大部分存款来支付数额不小的首期付款，是很难接受的。
（二）缺少一套可供指导的风险评价模式
我国贷款风险分类管理刚刚起步，对于住房抵押贷款，同样缺乏一套适用的行之有效的风险评价、管理模式。个人住房抵押贷款在我国尚属一项比较新的业务，对贷款违约率、提前还款率等经验数据的取得还不够典型和充分，这不利于建立风险评价、管理模式。个人住房抵押贷款的对象是广大居民，而导致居民个人收入变动的因素很多，银行很难对借款人的收入状况进行持续有效的监督，况且我国目前还没有对居民个人的资信状况进行调查评估的机构可供银行咨询。这样，银行难以对借款资信的真实状况作出准确的判断。在具体实务操作过程中，只能根据中央银行下发的《办法》进行贷款的发放和管理，其结果是刚性大，可操作性差，缺乏效率。
从商业银行的自身利益和风险规避角度出发，住房抵押贷款只能贷给那些中上收入阶层中的符合条件者。让商业银行单纯迎合当前的政策所需，降低贷款条件，独自承担随之而来的风险以满足中下收入阶层的购房需求显然是不现实的。因此，我们说，在启动住房消费过程中，个人住房抵押贷款这一途径目前的作用是有限的。
三、拓展住房抵押贷款空间的条件
前已述及，商业银行住房抵押贷款在现阶段无法发挥应有的作用，这既与商业银行本身的素质有关，也与和住房市场紧密联系的住房金融体系不健全有关，还与我国改革过程中所产生的一系列尚未解决的问题有关。如何在当前特定的环境下拓展住房抵押贷款应有的空间？我们认为，一方面要加快商业银行住房抵押贷款机制的完善，另一方面也要尽快健全住房抵押贷款的配套设施。
（一）加快商业银行住房抵押贷款机制的完善
1.简化手续，提高效率，降低经营成本
我国商业银行在办理个人住房抵押贷款业务时，手续繁琐，费时很多，而在香港，同样业务只需一天时间便可办完。相比之下，便可见我们在这方面的差距。繁杂的手续固然不会使求房心切的消费者望而却步（银行间竞争不很激烈的情况下），但也会大大降低银行的效率，使经营成本难以降低。我国的商业银行习惯于批发业务，而对零售业务缺乏经济和兴趣。过去银行发放的固定资产贷款，面向大中企业，是典型的批发业务；而现在的个人住房抵押贷款要面向广大的工薪阶层，是典型的零售业务，后者较前者有很大的不同，在风险、资产管理上更加复杂和分散，而且利差更低。中国的银行的借贷利差大体上已由中央银行确定，银行在这方面的回旋余地不大，银行只有扩大贷款规模，降低经营成本，提高贷款的效率，才能扩大利润来源。
2.增加贷款可选品种，降低贷款条件
民众收入的多层次性，对住房需求的多样性，需要有多元化的个人住房抵押贷款品种与之相适应。首先，商业银行应放开对居民所购商品房自由选择的限制。目前，居民要想获得个人住房抵押贷款，只能在银行指定的房地产商开发的住宅小区进行选择，但该住宅小区的房型、楼层、功能、质量、朝向、面积、价格以及住宅小区区位、周边环境、物业管理等方面未必符合购房者的要求，而购房者满意的住房又未必能享受到银行提供的抵押贷款，这就人为地在住宅消费需求的转化中制造了障碍。前面我们讨论过，由于我国正处于转型时期，居民未来的收入和支出有很大的不确定性，购房是居民的一项重要的长期消费行为，同时也是重要的长期投资行为，居民必须在收入与支出方面作出权衡，这需要银行提供多种多样的住房抵押贷款品种以满足不同购房者不同的投资组合的需求。过于单调的贷款品种只会抑制住房消费需求的实现。
国际经验表明，只有房价收入比低于6∶1时，才可能形成住宅消费市场的良性发展。这一比值落实在每月的负担收入比上，就是当每月承担的还贷本息占家庭月收入的1／3以下时，居民才有实际的承受能力。商业银行在设计住房抵押贷款品种时，要重视购房居民住房消费需求和购房承受能力，进一步降低住房贷款条件，才能切实有效地减轻购房者的负担，刺激住宅有效需求向购房行为转化。
3.完善住房抵押贷款的风险管理机制
住房抵押贷款期限长，每笔贷款数额小，贷款人分散，这对习惯于批发业务的我国商业银行来说是一个挑战，完善风险管理机制是住房抵押贷款走向良性发展的一条必经之路。一些银行业务发达的国家，如美国、德国、新加坡等，经营消费信贷已有数十年，在管理上有丰富的经验，商业银行可以借鉴国外同行的这些经验，并将其与我国情况结合，在实践中总结一套适合我国的消费信贷风险管理机制。
4.住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化，是指银行等金融机构发放住房抵押贷款后，向专业机构转让所持抵押贷款的债权，专业机构收购债权后在资本市场上发行抵押证券。银行借助于住房抵押贷款证券化，可以扩大发放贷款的资金来源，改善资产负债结构，增强住房抵押贷款资产的安全性和流动性。培育住房抵押贷款证券市场，有益于商业银行长期顺利开展抵押贷款业务。
（二）完善配套设施
1.建立住房抵押贷款保险制度
我国经济正处于转型时期，各种不确定因素给银行贷款业务带来了更大的风险。个人住房抵押贷款虽然有住房等抵押物又有担保人担保，但我国目前房屋及其抵押权缺乏流动性，银行若拥有大量这样的资产，无疑会恶化其资产结构；即使能将房屋等抵押物拍卖掉，银行也花费了大量的人力、物力和财力，得不偿失。为了避免这种情况的发生，需要有一套按国际通行做法建立起来的住房抵押贷款保险体系。这套体系包括财产保险、信用保险、责任保险、人寿保险（如借款人发生意外，无力还款，就可以由其投保的人寿保险公司来偿还银行贷款）等等。这套抵押贷款保险体系可以有效地分散银行发放抵押贷款时所承受的风险，提高贷款的安全性，有利于银行扩大贷款的范围，为清偿能力相对较弱的中低收入居民提供更多的购房贷款机会。
2.完善住房抵押贷款、公积金贷款、合同储蓄贷款三位一体的住房金融体系
为配合住房商品化制度改革的要求，公积金贷款自1992年5 月首次开办以来，已有7年，特别是近一年来， 公积金贷款的数额有很大的增加，这对于推动住房市场起到了积极的作用。但是，公积金贷款是一种强制性的、受益范围有限的、贷款额有限（目前我国的公积金贷款最高限额为10万元）的贷款形式，其目的在于使城市工薪阶层实现“居者有其屋”的理想，它明显带有行政、福利的特点，不能满足广大购房者对于房屋多样化的需要，所以不能替代市场化的个人住房抵押贷款。
在发展住房抵押贷款、公积金贷款的同时，还应借鉴德国的住宅合同储蓄制度，以建立一个三位一体的住房金融体系。所谓住房合同储蓄指的是金融机构和买房者之间订立的一种融资合同，买房者只需要按合同规定在一段时期里连续储蓄一定数量资金，就有权在未来某一时间获得合同规定数量的买房贷款。这种形式的贷款介于公积金贷款和个人住房抵押贷款之间，它的优点是：购房者只要在一定时期内存入一定的款项，即可获得贷款购房的权利；其借贷利率采用“低进低出”，这样可以使借贷双方免受利率风险的打击；品种多，多存多贷，购房者可以根据自身的经济情况选择合适的品种组合，中低收入阶层可以利用该项业务购得不同档次的住房；完全商业化，无须政府财政补贴。另外，这种住房贷款较公积金贷款没有资格的限制，对于不享受公积金贷款的购房者来说提供了一个平等的购房机会。
总之，由于我国商业银行自身的局限和外部环境的限制，使抵押贷款的受益面很有限，过于依赖住房抵押贷款来启动住宅消费市场是不现实的。根据我国目前情况，可行的方法是建立包括商业银行住房抵押贷款、公积金贷款和合同储蓄住房贷款三种融资渠道在内的多样化的住房金融体系，以满足不同收入阶层的融资需求。对高收入阶层，以商业住房抵押贷款为主，辅之以公积金贷款；对中等收入阶层，可以公积金贷款为主，辅之以商业住房抵押贷款和合同储蓄住房贷款；对低收入阶层可以公积金贷款和合同储蓄住房贷款形式融资。
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