刘小英
广西南宁 530031
摘要：房地产企业的开发项目中的主要挑战工作就是投资控制，应用各种管理经验与现场实践相结合。本文致力于探讨房地产项目各阶段合理的投资控制，以确保房地产企业的效益最大化。
关键词：工程招投标；合同管理
0前言
为了规范招标投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，提高经济效益，保证项目质量，我国于1999年8月30日由中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过，并颁布了《建筑工程招投标法中华人民共和国招标投标法》[中华人民共和国主席令]（第二十一号），自2000年1月1日起施行。整个招投标过程，包含着招标、投标、定标（决标）三个主要阶段。其最终目的是发承包方双方为了实现各自合理的利益而达成一致而订立合同。
1 建设单位工程招投标与合同管理的概念与特点
1.1 所谓建设单位工程招标标，就是指建设单位通过招标的方式，将工程建设项目的勘察、设计、施工、材料设计供应、监理、造价咨询等业务，一次或者分步发包，由具有相应资质的承包单位通过投标竞争的方式承接。
1.2建设单位工程招投标的特点，比如通过竞争机制，实行交易公开。鼓励竞争、防止垄断、优胜劣汰，实现投资效益。通过科学合理和规范化的监管机制与运作程序，可有效地杜绝不正之风，防止腐败现象，保证交易的公正和公平。同时任何单位和个人不得非法干预合法的招投标活动的正常进行，不得非法限制或剥夺当事人享有的合法权益。
1.3所谓建设单位的合同管理，就是指建设单位依据法律法规，采取法律的、行政的手段，对各类合同关系进行组织、指导、协调及监督，保护各类合同当事人的合法权益，处理各类合同纠纷，防止和制裁违法行为，保证各类合同贯彻实施的一系列活动。
1.4建设单位合同管理的特点，是由工程项目的特点、环境和合同的性质、作用和地位所决定的。主要有合同管理周期长，合同管理与效益、风险密切相关，合同的管理变量多，合同管理是综合性的、全面的、高层次的管理工作。
2建设单位工程施工招投标的程序及其主要内容
2.1准备阶段
2.1.1建设工程项目报建
建设工程项目的立项批准文件或年度投资计划下达后，按照有关规定，报建部门就要向建设行政主管部六的招投标行政监管机关报建备案。建设工程项目报建备案后，具备招标条件的建设工程项目，即可开始办理招标事宜。凡未报建的工程项目，不得办理招标手续和发放施工许可证。
2.1.2组建招标小组
建设单位自行办理招标事宜，组建招标小组，并向其行政监督机关备案，行政监督机关对其是否具备自行招标的条件进行监督。招标小组的成员一般由一名组长、一名副组长、五名以上组员组成，并承担评标阶段的评标专家，以上组员都是从项目部、工程部、造价部等专业部门挑选的骨干组成。当然，有些建设单位有专门成立了一个招投标管理部门。这样，其招标流程更加简单、便捷。
2.1.3申请招标
当建设单位自行组织招标确定后，应向其行政监督机关提出招标申请。并按规定如实地填写招标申请表，只有等招标申请批准后方可进行招标工作。
2.1.4编制资格预审文件、招标文件
招标申请被批准后，建设单位的招标小组成员就可以分工合作，共同编制资格预审文件、招标文件。公开招标对潜在投标人的资格审查，有资格预审和资格后审。选择哪种审查方式，由建设单位自行决定。只有通过资格预（后）的潜在投标人，才可以参加投标等工作。招标文件的主要内容有：投标须知前附表和投标须知、合同条件、合同格式、技术规范、图纸、投标文件的部分参考格式、工程量清单与报价表、辅助资料表、资格审查表（资格后审用）。其中工程量清单可委托有造价咨询资质的单位进行编制、审核、定稿，且其完整性、准确性由建设单位负责。
3招投标阶段
3.1发布资格预审公告、招标公告或者发出投标邀请函
招标文件、资格预审文件经审查批准后，建设单位即可发布资格预审公告、招标公告或发出投标邀请函，吸引特定、不特定的潜在投标人前来投标。资格预审公告、招标公告或发出投标邀请函的内容与格式由建设单位按照相关文件自行拟定。
3.2对投标资格进行审查
对已获取招标信息并且愿意参加投标的报名者都要进行资格审查。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆资格审查的作用是排除不合格的潜在投标人，降低招标人的招标成本，可以吸引实力雄厚的潜在投标人参加竞争。招标小组进行资格预审时，通过对申请单位填报的资格预审文件和资料进行评比和分析，按程序确定出合格的潜在投标人名单，并向其发出资格预审合格通知书。潜在投标人收到资格预审合格通知书后，应以书页形式予以确认，在规定的时间领取招标文件（图纸等有关资料）。
3.3发售招标文件和收取投标保证金
建设单位按规定的时间和地点向经审查合格的潜在投标人发售招标文件及相关资料，潜在投标人应按招标文件的要求提交规定金额的投标保证金，并作为其投标书的一部分。招标文件发出后，招标人不得擅自变更其内容。如需进行必要的澄清、修改或补充的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间前15天，以书面形式通知所有获得招标文件的潜在投标人。该澄清、修改或补充的内容是招标文件的组成部分，与招标文件一起对招标人和潜在投标人都具有约束力。
3.4组织所有招标人进行现场踏勘，对招标文件进行答疑
招标文件发出以后，建设单位根据招标项目的具体情况，在招标文件规定的时间内，可以组织所有潜在投标人进行现场踏勘，并对招标文件进行答疑。现场踏勘的目的在于使潜在投标人了解工程现场和周围环境情况，获取对投标有帮助和真实的现场信息，并据此作出关于投标策略和投标报价的决定。潜在投标人依据建设单位的介绍情况作出的判断和决策，由投标人自行负责。同时还可以针对招标文件中的有关规定和数据，通过现场踏勘进行详细的核对，对于现场实际情况与招标文件不符之处向建设单位以书面的形式提出。建设单位应可以书面形式或召开投标预备会的方式进行解答，但需在招标文件要求提交投标文件截止时间至少 15日前将解答以书面方式通知所有购买招标文件的潜在投标人，而不是其中某一个潜在投标人，做到公平、公正、公开。
3.5接收潜在投标人递交的投标文件
各潜在投标人应按时招标文件规定的时间、地点、要求等，将投标文件及相关资料递交至建设单位。如果投标文件逾期送达的或者未送达指定地点的，或未按招标文件要求密封的，建设单位有权不予受理。
4.定标（决标）阶段
4.1开标
开标时间应为投标文件截止时间的同一时间，地点为招标文件中确定的地点。建设单位主持公开进行，邀请所有投标人的法定代表人或者授权代理人参加。由主持人当众宣布评标定标原则及办法。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，由工作人员当从拆封，宣读投标人名称、投标报价和投标文件的其他主要内容。所有按招标文件要求提交的投标文件，开标时都应当当众拆封、宣读。开标过程应当记录，并存档备查。
4.2评标
当开标过程结束后，立即进行评标阶段。评标由建设单位依法组建的评标小组负责。其成员为技术、经济等方面的专业人员组成，成员人数为5人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的2/3。评标小组的成员名单在中标结果确定之前应当保密。建设单位应该采取必要的措施，保证评标在严格保密的情况下进行。任何单位和个人不得非法干预、影响评标的过程和结果。评标小组在完成评标后，应当向建设单位提出书页评标报告，并推荐合格的中标候选。
4.3定标
当评标结束后，建设单位根据评标小组提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人，也可以授权评标小组直接确定中标人。在确定中标人之前，建设单位不得与投标人就投标报价、投标方案等实质性内容进行谈判。招标人不得向中标人提出压低报价、增加工程量、缩短工期、增加配件或者售后服务质量以及其他超出招标文件规定的违背中标人意愿的要求，并以此作为发出中标通知书和签订合同的条件。中标通知书对建设单位和中标人都具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，均须承担法律责任。
5签订合同阶段
建设单位和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。建设单位不得和中标人再行订立背离合同实质性内容的其他协议。同时，双方要按照招标文件的约定相互提交履约担保或者履约保函。合同订立后，建设单位应及时通知其他未中标的投标人，按要求退回招标文件、图纸等有关技术资料，同时建设单位应按规定的时间无息退还其投标保证金。
6合同管理阶段
建设单位合同管理的目的，主要是通过采取法律的、行政的手段，对各合同关系进行组织、指导、协调及监督，保护各合同当事人的合法权益，处理各合同纠纷，防止和制裁违法行为，保证各合同顺利地贯彻实施。要合合同顺利实施，合同双方必须共同完成各自的合同责任。不利的合同使合同实施和合同管理非常艰难，但通过有力的合同管理可以减轻损失或者避免更大的损失。而如果在合同实施过程中管理不善，没有进行有效的合同管理，即使是一个有得的合同也不会有发了的经济效益。
6.1合同的总体策划
建设单位合同的总体策划，主要有确定与承包商的签约数量，而承包商的数量与承包方式有关；确定招标方式，如公开招标或邀请招标；确定合同的种类，如总价合同、单价合同或成本加酬金合同；确定合同的条件；确定重要合同的条款，如适用的法律、付款方式、合同价格的调整、材料设备的供管、工程变更、合同风险的分担及违约责任等；其他战略问题，如确定资格预审的标准和允许参加投标的单位的数量，定标的标准，标后谈判的处理，建设单位的相关合同的协调等。
6.2合同的实施控制管理
建立合同实施的保证体系，确保合同实施过程中的一切日常事务性工作有秩序地进行，使工程项目的全部合同事件处于控制中，保证合同目标的实现。对合同执行情况进行监督，建设单位认真做好积各合同的协调和管理工作，以保证合同的顺利进行。
对合同的实施进行跟踪监控，主要有收集合同实施的信息及各种工程资料，并作出相应的信息处理；将合同实施情况与目标计划进行对比分析，找出偏离；对合同履行情况作出诊断；迅速提出合同施工方面的意见、建议等。
对合同的变更管理，应参与变更谈判，对合同变更进行事务性处理，落实变更措施，修改变更相关的资料，检查变更措施落实情况，并及时总结经验教训。做好索赔管理和反索赔工作，建设单位应做好对于施工单位所提出的索赔要求的评审、反驳与修正等。而建设单位更应加强反索赔工作的力度，因为反索赔可以减少和防止损失的发生，直接关系到工程经济效益的高低；且不能进行有效地反索赔，处于被动挨打的局面，会影响工程管理人员的士气，进而影响整个工程的施工和管理。
7结束语
总的来说，建设单位的工程招投标与合同管理的核心和灵魂，是综合性的、全面的、高层次的管理工作。伴随着工程招投标与合同管理的不断改革和完善，基本上实现的“统一进场，统一交易规则，管办分享，全程监督”的工作机制，并且真正确保了工程招投标活动的透明、公平和有效竞争。虽然，就大部分而言，我国的的招投标工作已经渐渐地走向健康发展的轨道。但是在其合同管理领域上仍然存在着很多的问题，形势不容乐观。国家应该对有关工程招投标与合同管理的法律法规加以完善，政府主管部门更要加大管理力度，这些都值得我们每一个人深思。
参考文献：
[1]刘钦，程国政.工程招投标与合同管理[M].北京：高等教育出版社，2006.
[2]何红锋，毛林繁.招标采购案例分析[M].北京：中国计划出版社，2009.
论文作者:刘小英
论文发表刊物:《基层建设》2016年3期
论文发表时间:2016/5/30
标签：建设单位论文; 合同论文; 招标文件论文; 投标人论文; 招投标论文; 合同管理论文; 评标论文; 《基层建设》2016年3期论文;