摘要：房地产开发项目工程是一个很复杂的工程，此项目的各个环节不能单独实施，而是必须借助部分与整体的通力合作来完成的，只有将部分与整体紧密结合起来，使各个实施项目环节配合默契，紧密联系起来，协调发展，做到房地产业经济、社会、生态效益的统一，促进房地产业健康持续的发展。
关键词：房地产；开发项目；工程管理；存在问题；解决措施
引言
众所周知，房地产项目的从设想到真正实施需要的时间比较长，而且现如政府所出台的调控政策也越加严厉，由于市场供应及行业竞争加剧导致的市场风险必须严加控制。加大对营销策略的重视，使出货的速度明显提高并且及时回收资金，只有这样，才能将市场风险值降到最小。
1.房地产开发工程项目管理现状概述
部门制、公司制、事业部制以及专业管理是当前房地产项目的管理方式。在众多管理方式中，最为普遍的应用范围最广的是部门制度的管理方式，其主要的职责是建立众多的管理项目部，来处理各项工程问题。公司制度管理方式管理的内容较为单一。事业部制较为重要，从一开始的设计到施工都必须参与、涉及到管理财务的汇总以及工程的具体项目经营。专业管理较其他制度参与度要低，主要涉及管理工作。
2.当前房地产开发项目工程管理存在的问题
2.1房地产项目开发前期调研不足，缺乏可行性研究
市场调研的主要目的就是认识市场，在房地产市场调研中，主要谈到几个重要的方面，包括房地产市场调研目的的确定、调研方法的确定及综合运用、调研表格的设计、调研资料的初步分析、专题调研等。由于房地产项目建设周期比较长，且目前调控政策日趋严厉，由于市场供应及行业竞争加剧导致的市场风险必须严加控制。通过调研市场，然后根据调研情况来对市场进行进一步的研究和管理，这样我们才能更好地获得市场的信息，以获得正确的决策。在项目开展前期没有充分了解市场，决策不够果断迅速。缺乏具体可行性的项目研究报告，影响到项目规划设计的开展进度。不够充分额准备工作会导致即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会致使项目决策慢、工作效率低从而延长工作进度。如今有这样一些问题，有些开发商高层领导不重视前期的项目工程。所以由此造成项目时间拖延，决策失误等等情况。目前，此项目在我国还存在着一些问题，其中就有盲目决策，一般是一拿到地就开始盖楼，应该是首先对图纸项目进行全方面的考究和论证，做好项目管理工作形成合理有效的工作计划制定有序的工作环节，只有这样才可能最大限度的避免后期可能会出现的一系列问题，如商品房户型单一、结构设计不够合理，成本较高，公摊过大、空置问题严重等等，影响着土地和资本的流通和优化配置。
2.2管理体制不健全，致使进度和成本偏离预期目标
相关工作者要认真做好本职工作，深入理解项目管理的含义。在运用过程中不能仅仅照搬项目管理的模式，要仔细分析认真研究项目管理的具体内容。在工作中不断发现问题认真总结从而对其不断完善 。做好项目管理的事前管理与事中管理，只有将一系列工作都有条有序才能更好的把控工作进度，减少时间的浪费和翻工的成本费用，使项目的预期目标和最终结果出入不是很大。
2.3物业和售后服务不到位，矛盾冲突隐患较为严重
房地产作为投资较大的产业之一，居民在购买时往往不会那么随意果断。大家会对产品质量和一系列配套设施非常关注。当然对后期的维修和配套设施的齐备更是考虑的重中之重。但我国许多房地产项目在开发过程中，品牌和售后服务意识较差，对于已经交房的商品房屋而言，如出现质量等其他问题，存在售后维修不及时。
2.4项目的规划设计
消费者需求调研一般可采取随机问卷形式，也可采取深入访谈形式。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在规划设计阶段，就需要前期策划工作人员共同参与设计工作，共同探讨、不断优化各个设计细节的具体解决方案，以最终得出符合政府规定、符合市场需求、符合开发商意
3.房地产开发项目工程管理对策
3.1项目开发中的管理对策
在一开始的步骤当中，会有一些困难。所以要正确规划好房地产开发项目的管理工作，要正确确定项目规划方案，这个步骤尤其重要。接下来我们要进行解释说明：第一，根据营销部给出的市场调查，来做出项目合适地理位置的选择，并对建筑户型的规模和需求等级以及需求量做出合理的规划。第二，做好与规划部门的积极沟通。在充分了解相关知识的基础上，确定出最有利于开发项目总体规划的指标。第三，竞标要结合多方面因素要做到外在美观与经济效益的相结合，也要把布局是否合理等方面考虑在内，做出公平、谨慎的选择。
3.2项目施工中的管理对策
（1）对施工合同的管理
施工单位与房地产方双方的约定合同，是房地产项目开发企业对其项目实行施工管理的法律依据。该合同的订制是施工管理的首要任务。除了国家规定的标准条款外，还需要对施工安全与施工文明保障、工程款支付、工程验收、工程材料供应、工期、工程质量奖罚等进行明确的约定。
（2）施工质量的控制
为减少验收阶段的工作量，最大限度的保证施工质量。对施工质量进行控制是施工管理中的重点工作。在房地产项目开发中，负责管理的人员要把握好全局，协调好施工、监理等各个单位，共同完成施工中的质量控制。施工人员要严格按照事先制定的施工程序和工艺流程施工,这是规范施工操作的准则和依据,是施工工序质量的有所保证的基础。对关键工序和重点部分，严格按照国家技术的标准验收。
4.房地产项目前期策划以产品需求、设计要求出发
提高人居环境质量来实现消费者的需求，达到目标市场的需求为初衷，总体规划项目地块的布局，建筑风格和色彩计划得以确定，主力户型以目标客户为主，加强室内装饰装修风格，并充分提高项目的园艺设计要求。要与商家进行有效的沟通，包括数据的调查和方向，给出初步定位结论，体量、各种商家类型、业种、业态、租售建议、品牌给出初步规划及推广建议，经济预算。
5.房地产前期策划中规避风险的主要措施
5.1减少项目开发经济风险
一个好的前期策划方案，至少在市场调查分析、项目投资分析、项目规划建议、项目可行性总评估分析等四个层面为开发商提供项目决策依据。认真做好开发项目前期策划工作，科学指导项目开发，能够降低项目的开发经济风险。
5.2房地产政策法规和政府有关措施的政策风险
目前国内房地产的发展受国家政策、行业法规制约影响大，在前期策划过程中应充分分析国家的行业政策、税收信贷政策，比如“9070”政策、限购限贷政策及政府的控规调整等规避项目开发的政策风险。
6.结语
因此不论是策划部还是销售部及工作人员都要制定好工作计划，认真负责，实现效益最大化的同时更好的服务于人民社会。项目相关人员要抓住施工的特点和影响施工进程的关键因素，采取有效措施加强控制。做到防微杜渐,使施工质量达到最优。部分与整体紧密融合，各环节相互配合密切联系，促进房地产业更好的发展。
参考文献
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[3]张琴.信息技术在建筑工程项目管理应用[J].科技致富向导, 2015,(23) .
论文作者:黄武东
论文发表刊物:《基层建设》2017年第8期
论文发表时间:2017/7/12
标签：项目论文; 房地产论文; 市场论文; 开发项目论文; 风险论文; 房地产项目论文; 政策论文; 《基层建设》2017年第8期论文;