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美国住房市场正在经历半个世纪以来最为严重的危机
美国住房市场从1995年到2005年经历了长达11年的繁荣，但近几年随着通胀上升、经济下滑，美国住房市场已经爆发了比较严重的危机。
一是住房成交量下降。在高油价、失业增加、收入减少等压力下，居民买房意愿明显下降，住房市场成交量降到四年来的最低水平，今年第一季度比上年同期下降了33.2%。
二是失房率上升。2007年以来，美国物价上涨，利率提高，买房者负担加重，一些低信用的贷款户不能按时偿还贷款，丧失抵押房屋赎回权家庭的比例达到五十年来最高水平。今年第二季度，美国平均171个家庭中有1个家庭面临失房，最严重的地区为25个家庭中有1个家庭面临失房。今年上半年银行共查封拍卖了37万套住房，同比增长了154%。
三是自住率下滑。据美国人口统计局统计，美国住房自住率从2005年69.1%的历史最高点，已经下降到今年第二季度的67%，使美国政府提高住房自住率的目标重新回到原点。
四是空房率上扬。今年上半年空置待租或待售的住房为1860万套，同比增长7%，是历史较高水平。
五是价格下跌。美国正面临着半个世纪来第一次全国性的住房价格普跌。据报道，拉斯维加斯的跌幅达到28%，是最高的；而纽约的曼哈顿、华盛顿等地区房价也在下跌，但不明显，跌幅有高有低。据估算，这次房价的普遍下跌，相当于业主损失了过去十年里所赚利润的50%。
六是危机放大。由于美国的住房抵押贷款全部证券化，即通过中介机构标准化后打包上市卖给了全世界的投资者，所以次贷危机通过债市到金融衍生品市场的不断放大传递到了全世界的金融机构，原本总规模只有2000亿美元的次级债，迄今已造成金融机构约1.4万亿美元的损失。
美国政府坚持市场机制可以为住房发展提供最直接最有效的资金来源途径。美国的布什总统在上台之前就承诺，要使美国住房的自有率提高，让更多的家庭，特别是少数种族和低收入家庭也拥有自己的房子。美国的退伍军人办公室和联邦住房办公室提供抵押贷款的担保，让低收入家庭和少数种族家庭用很低比例首付或零首付购买住房，这个计划的推行也是基于房地产市场的繁荣，这种繁荣导致房屋价格的上涨抵消了贷款购房的风险。美国政府针对这次次贷危机，同样也采取了市场化的办法，在对金融系统采取注资、减税、降息等增加流动性措施的基础上，从2007年8月起，面向低收入失房户采取了“保房”措施：要求联邦住房局为低收入户提供贷款担保，免于房屋拍卖；要求金融机构重新修改贷款条件，准许延迟付款，政府贴息，降低本金，修改税法等帮助次级债房贷户提供再融资，避免失房。目前通过以上措施，已经帮助了26万户家庭保住了住房，今年准备再帮助10万户，预计总数量将达到50万户。
尽管美国政府以上救市的措施正在取得成效，而且住房交易量第二季度环比没有继续下降，但美国各界普遍认为，美国经济短期内缺乏新的增长动力，因此对住房市场的较快复苏没有信心。
中美住房市场：虽出现一些共同的现象，却有不同的金融环境和供求矛盾
目前，依地区不同，我国住房市场也同样面临着不同程度的成交量下降、房价下跌的局面。那么，我国的住房市场会出现和美国一样的危机吗？笔者体会，中美住房市场的不同更值得关注。
第一，中美两国都经历了多年的住房市场的繁荣期，但结果不同，面临的问题也不同。在美国，住房价格从上个世纪90 年代中期持续上涨，2003年开始猛涨，到2006年，三年间房价累计升幅52%。住房市场繁荣的结果，是资产增值、信用膨胀、负债扩大。
本来美国的住房贷款有严格的标准，主要发放给优质客户，即信用等级高的家庭可以获得15年或30年的固定利率抵押贷款。固定利率贷款使借款人在一开始就可以预计贷款成本，从而有一个合理的财务安排，风险最低。但长达11年的住房市场繁荣，再加上美联储在2001年连续11次降息所导致的低成本融资，使美国房屋资产增值加速，信用膨胀。金融机构以眼前利益为上，以房价上涨为赌注，以浮动高利率为险阀，各种高风险贷款品种“一哄而上”，使那些本来不符合贷款条件、只能租房的家庭开始贷款买房，如金融机构对低信用等级家庭提供贷款（次级债）；对虽然信用记录好但却没有固定收入存款及资产证明的家庭也提供贷款；发放低首付，甚至零首付贷款；对过去在较高利率下的贷款户按照低利率重新发放贷款，这样在同等还款负担下居民贷款规模增大，可以换大房，买好房；在住房涨价增值后还提供再抵押贷款，使美国家庭不断通过再融资套现资产增值的收益。
此外，银行对贷款申请者的信用审核也由电脑自动完成，替代了评估员原先的工作。住房市场的繁荣掩盖了金融本身固有的风险，所有购房家庭的信用等级都提高了。然而，2004年起通胀上升，美联储自2004年6月开始连续17次升息，购房者的还款负担加重，联邦基金利率从1%升至5.25%，直接使浮动利率贷款的家庭承受了较高的还款成本。经济下滑、升息导致了美国失业率提高，美国住房市场大幅降温，美国的房价从2005年开始下降，2006年9月份跌至当时70年来的最低点，跌幅大约10%，那些次级债、浮动利率、低（零）首付的贷款风险立即显现。如2007年第一季度优质客户的延迟还款率是 3.69%，而次级住房贷款的家庭延迟还款率是15.75%。正是美国金融的自由放任使美国住房市场跌入深渊。金融机构只见繁荣，无视风险，只求眼前利息收入，放松信贷管理的教训值得认真汲取。
在中国，2002年以来住房市场繁荣的结果，是使有支付能力的有效需求得以充分释放，而且还在一定程度上透支了未来的有效需求。我国人均住房面积在20年里提高了三倍，这在美国用了60年，中国住房发展的速度比美国快四倍。在我国住房市场发展的前期，市场上的购房者主要是中高收入家庭，目前我国尚不存在大范围的次级房贷户。我国住房市场上的主要问题，表现为在房价高位、通胀上升、经济下降局面下未来有效需求不足，市场成交量将进入相对较长的萎缩期（比市场上估计的时间要长）。这与前几年由于政策调整而产生的持币观望所导致的短暂成交量下降有本质上的不同。反过来讲，如果这样的市场环境一旦出现，也将为系统改革房地产税制、改革和完善土地市场管理等提供难得的机遇。
第二，美国住房总的供求关系一直比较稳定，市场变动主要是在买房与租房之间变化，并不存在总的住房短缺。从美国住房市场的繁荣到萧条、价格的上升和下降变化来看，美国住房的供求关系并没有发生实质的变化。这和很多发展中国家不同，它的市场是一个以存量房为主的交易市场，市场上房屋的供求总量是稳定的，并不是因为供不应求导致房价上涨，或供大于求导致了房价的大跌，市场上的供求关系是在租赁和购买之间变化，市场的财富只是在不同的人群之间进行分配。另外，美国政府赋予低收入家庭购房能力的政策也没有变。政府不直接建房子让低收入家庭去住，仍然采取赋予他们购房能力的政策，就是利用金融杠杆，帮助低收入家庭，帮助次中产阶级家庭拥有住房，这个政策目标没有变。所以，这次美国住房市场危机主要发生在需求端而不是供给端，美国政府对住房市场的干预也主要以需求端为主。
而在中国，新增住房仍是住房市场交易的主体，由于人口增长、城乡人口格局变化等因素，长期看，总的住房供给上的缺口仍然存在，而如果成交量低迷将会影响新增投资，进而会刺激房价。所以，政府对住房的干预，不能仅考虑需求端，同时必须重视供给端，要保证至少每年5%的新房供应量，才能稳定供求关系。在政策上，还要防止由于信贷收紧而导致在建工程“烂尾”所产生的市场动荡。同时，在住房市场低增长时期，加大低收入人群保障性住房的供给力度，既履行政府职责，又可以弥补可能出现的供给缺口，从而维护住房市场的稳定。
第三，对房价变动的估计中美也有相似与不同之处。在美国，房价变动主要取决于经济景气状况等宏观经济因素。从美国多年来的住房市场变化看，房价变化有以下规律：一是房价的变化与经济增长矢量基本相同，而且经济增长速度的变化是先行指标，但值得注意的是，房价的波动幅度要远大于经济增长的波动幅度；二是货币供应量与房价走势基本一致，也就是说，在货币供应量不出现大幅增加或减少的情况下，房价暴涨暴跌的空间都有限；三是由于住房本身具有抵抗通胀的特性，所以，除了投资过度的市场外，就全国而言，在一般性通胀的条件下，住房名义价格不太可能出现过大的跌幅，调整幅度有限。
在我国，以上房价变化的客观规律也会在市场上不同程度地显现。不同的是，国际游资瞄准中国市场这一特殊因素将会影响房价变动，需要高度警惕。总之，只要我国“保增长、控物价”为主要内容的宏观调控收到实效，房价大幅下跌的概率不大（比市场估计的要小）。只要我们抓住机遇，加大力度完善针对中低收入家庭的住房供给，继续推进影响住房市场的一些制度性因素的改革，有效防范“热钱”的干扰，房价大幅上升的危险具有可控性，住房市场也就有望进入相对较长时间的稳定发展期。