某低效用地处置及开发前期策划分析
陈大立
（中钢（上海自贸试验区）企业发展有限公司，上海 200041）
摘 要： 改革开放四十年来，我国经济高速发展取得了巨大成就，随着城市化进程的持续推进，土地资源稀缺成为影响城市发展的突出问题，城市建设用地正从增量时代转入存量时代；与此不相适应的是，时至今日，许多国有企业的历史划拨用地上，依然存在产业落后、环保压力、效益低下、停工停产等低效用地的情况。低效土地资源的流转盘活和升级开发是企业亟需面对的重大资产项目，是企业提升土地价值、转型发展、资产效益最大化和承担社会责任的迫切要求。本文以某低效用地处置和开发的前期策划进行案例分析，以期对有相似需求的企业提供借鉴。
关键词： 低效用地；处置；开发
一、土地沿革和现状
20世纪七十年代，为满足国家进口铬矿资源的接运需要，经浙江省政府批准，某中央企业获得了位于宁波市镇海港附近划拨土地180亩，用于建设矿产品储运仓库，经数年的围海造地和基础建设，镇海仓库建成投入使用；1993年该企业对其中96亩土地缴纳了土地出让金64万元，自此正式获得国土部门颁发的二宗土地使用权证至今，即出让用地96亩，划拨用地84亩，地类（用途）均为仓储用地。
数字出版产业目前仍然存在着一些问题，例如，数字出版物的模式单一、盈利相对较少，品牌建设力量不足，数字出版物的侵权问题等。
九十年代以来，随着我国改革开放的不断深入和经济的高速发展，铬矿进口市场化，钢铁产能的大幅增长同步带动了铬矿进口量的大幅增长，进口口岸也增加很多，镇海仓库因所处地理位置的限制和基础条件薄弱，在市场的选择下，进口铬矿的储运量大幅萎缩，失去了原定功能，二十多年来镇海仓库逐步转变成为大宗商品散杂货仓储堆场、物回加工厂和停车场等，仓库环境比较杂乱，经营收支勉强平衡，效益水平低下。
2015年，根据镇海区产业发展布局和区域环境整治方案，镇海区政府将镇海仓库列入低效用地再开发规划，并确定为城市物流功能区规划开发地块，地块的控制性详细规划由宁波市政府批准正式出台。为顺应政府的开发规划，提升土地价值以及自身转型发展的需要，镇海仓库土地处置和升级开发势在必行。
镇海仓库土地的处置方式有三种选择，第一种是转让土地，第二种是政府（有偿）收回土地，第三种是继续持有土地、升级开发。下面从经济评价角度分别对三种选项进行分析。
表1 转让土地相关收入、支出测算
二、转让土地
根据镇海区物流枢纽港生态综合区（ZH01-05）控制性详细规划，涉及镇海仓库的部分土地约60亩政府将收回，以新建道路、绿化、水景等市政配套，企业可获得补偿款3600万元；其余120亩土地企业可自主开发建设。地块的主要控制指标是：容积率1.4，绿化率20%，建筑密度60%，建筑高度24米。
对于地铁施工的优化探究首先要确定施工作业区的影响范围，进而对范围内的道路交叉口情况进行调查.交通影响范围的定量分析方法有圈层外推法、烟羽模型法、类别吸引率法.笔者通过交通分配后得到的交通参数，以出行时间增加率为指标确定影响范围，区域总时间计算见式(1)，时间增加率计算见式(2)：
如土地转让按市场评估价成交，则相关转让收入和税费支出测算见表1：
由表1所示，土地转让收入10800万元，在缴纳土地出让金及增值税、土地增值税、所得税后的净收入为2945万元。
三、政府收回土地
经过前期与当地政府协商，政府原则同意收回土地。
如当地政府收回180亩出让土地和划拨土地，并按市场价值进行补偿，则相关补偿收入和税费支出测算见表2：
富马酸喹硫平是一种新型二苯氧氮杂卓类的多种神经递质受体拮抗剂，对于5‐HT2、D1、D2、H1与α1受体均具有较高亲和力，主要用于精神分裂症、情感障碍和抑郁症的治疗，临床不良反应发生率较少，目前富马酸喹硫平已成为精神分裂症与双向情感障碍及抑郁症治疗的一线用药［1‐3］，中国精神分裂症防治指南（2007版）将其作为临床一线药物进行推荐。
由表2所示，政府收回土地补偿收入8784万元，免缴增值税和土地增值税，在扣减土地出让金及所得税后的净收入为6540万元。
四、持有土地、升级开发
企业继续持有180亩土地，并对土地升级开发。按规定划拨土地不能进行新的商业化开发，因而也必须先将84亩划拨土地补缴土地出让金变性为出让土地，补缴土地出让金为84*（60-36）=2016万元。此后，全部180亩土地均为出让土地，现时土地评估价值为180*60=10800万元，因城市土地资源的稀缺，今后应能看好该土地价值的保值增值。
矿区岩浆岩主要为花岗斑岩，呈岩墙、岩床、岩脉产出。受断裂控制，属浅成相花岗岩类。花岗斑岩脉呈北东向，主要沿区域性推覆断裂或滑脱断裂及晚古生代地层中的层间断裂产出，出露长度不一，一般为100～200 m，最长为1 200 m，倾向北西。岩石具微弱碳酸盐化、绢云母化、硅化和绿泥石化，矿化有黄铁矿、黄铜矿、白钨矿、辉钼矿，但均很微弱。
近年来，我国经济社会快速发展，人民生活水平不断提高。伴随居民消费需求的不断增长和电子商务的蓬勃兴起，与民生相关的消费类物流需求也保持较快增长，城市消费品物流日益发达，建设具备信息化、一体化、智能化、资源社会化等功能的现代城市物流具有良好发展前景；宁波市是我国经济社会发展最发达的地区之一，对电子商务、汽车零配件、电子产品、服装、日用消费品等的城市消费物流的市场需求巨大；同时，在镇海仓库土地上规划现代城市物流项目也符合镇海区产业发展布局和地块的控制性规划，满足企业自身转型发展的需要。因此，拟将镇海仓库土地规划建设成现代化城市物流园区。
如转让180亩土地，包含出让土地96亩，划拨土地84亩。2018年初政府土地部门对该地块出让土地和划拨土地的市场评估价分别为60万/亩和36万/亩。
据此，土地的开发方案是，计划建设高端智能仓库及综合配套用房共约48000平方米。
项目具体建设内容如下：
从“动机”修辞的角度讲，阿拉贡的《爱尔莎的眼睛》也旨在启发人类。但与艾吕雅不同的是，爱尔莎在该诗中并不具备政治象征含义。阿拉贡曾反对评论界对他的作品做政治层面的解读，说道：为什么我要借她的名字言及其他呢？认为这样的评价和理解完全有失偏颇。或许诗人对爱尔莎眼睛的传神描写，仅是诗人单纯的告白。但有一点能够肯定的是，阿拉贡的抒情创作即使不是建立在群体、时代和民族的基础之上，也一定是建立在作家个人的主体创作动机之上，其目的是启发人类。因此我们可以说，这种对人类的启发式情感动机就是该诗的“动机”修辞。
从传统村落的可持续发展角度出发，营造凸显传统村落地域特色的产业。金华市义乌佛堂老街就是一个非常成功的案例，该地以其婚嫁习俗为特色营造婚嫁产业，将老街衍变为“婚嫁一条街”，既传承了传统婚嫁文化，又使之成为维持老街活化更新的有力支撑。反观金华寺汤溪镇寺平古村，虽然该村落风貌保护完整，但是游客量有限，未形成独特的地方产业。在调研过程中获悉，金华寺汤溪镇寺平古村推出“中国名校留学生寺平古村欢度春节”活动，通过邀请外国留学生体验传统年节来推广农家乐产业。本文认为，此类项目可以日常化，以打造吸引外国游客的传统村庄为卖点，推广成“Foreigners Friendly”模式的文化产业。
按规定进入土地市场转让交易的土地必须是出让性质的土地，因此，必需先将84亩划拨土地补缴出让金变性为出让土地。
（1）新建物流库房4个，建筑面积合计46000m2；
（2）新建综合楼1栋及其他变配电室、维修间、泵房、门卫等配套用房，建筑面积合计2000m2；
在几个尺寸下平均的Top-1和Top-5准确率如图12所示，实验结构表明本文提出的可变输入尺寸模型结构比原始模型结构有平均5%的准确率提升。
（3）新购置安装物流品自动分拣线及公用工程设备等。
项目具体经济测算如下：
建设总投资约为17200万元，其中工程建设费10200万元、120亩土地成本7000万元，项目建设周期18个月，运营周期暂定28.5年。
项目自有资金7000万元，中长融资10200万元、10期还贷。
项目营业收入主要为仓库及装卸平台租金收入、管理间租金收入、综合楼租金收入、物业管理收入及操作收入（含分包分拣包装回收及订单配送等）。按市场行情，仓库及装卸平台租金定价为32元/月/平方米，管理间及综合楼租金收入为48元/月/平方米，物业管理费为1.5元/月/平方米，操作收入按仓库、装卸平台以及管理间租金收入的20%计，所有收入按每年3%增长。
项目成本为，（1）经营成本：新增员工10人，年人均工资及福利约10万元；年维护费取固定资产的2%。其他费用包括其他营业费、其他管理费（含房产土地税），分别按照销售收入的1%及年人均工资及福利的250%；所得税取利润总额25%；增值税取6%，城建及教育附加分别取增值税的7%及5%；法定盈余公积金取可分配利润的10%。（2）折旧。（3）摊销。（4）利息。项目主要经济技术指标见表3：
表2 政府收回土地相关收入、支出测算
表3 项目主要经济技术指标
由表3所示，项目建成后，年均营业收入3642万元，年均利润总额2397万元，年均净利润1800万元，税后财务内部收益率10.72%，税后静态回收期11.49年。
五、土地处置方式比较（见表4）
表4 土地处置方式比较表
综上，镇海仓库土地处置方式的选择，企业如为实现短期经济收益最大化，应选择政府收回；企业如为转型发展拓展新业务、赢得长期收益，并保有土地升值预期，应优选升级开发。
参考文献
[1]张勇，郑燕凤，朱伟亚.低效用地认定及处置政策[J].中国土地，2018，389（6）：36-37.
标签：低效用地论文; 处置论文; 开发论文; 中钢(上海自贸试验区)企业发展有限公司论文;