董学亮
身份证：34082219760912XXXX
摘要：保障性住宅是我国政府为中低收入困难家庭提供的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成，和商口房是相对的概念。保障性住宅对建筑面积及造价有严格控制，在降低造价的同时必须保证住房的居住品质。因此，做好设计质量，降低成本，具有重要意义。本文根据工程案例，从保障性住宅总图规划设计、车库设计、房型设计、景观设计以及立面设计等五个方面进行分析。
关键词：保障性；住房；建筑设计
前言
保障性住房是政府给予中低收入家庭的提供的民生工程，不仅需要达到健康居住的要求，对公共安全方面的保障措施也必须合格。保障性住房由于户型较小，而面积方面需要做到餐起分离，以及干湿分离的居住要求，另外还需要从设计方面控制造价，在设计层面上和普通商品房存在一定的难度。
1.保障性住宅的总图规划设计
1.1合理的楼间距控制
主楼的布置间距也会影响到地下车库的使用效率，因此，合理的楼房间距可以提高地下车库的排布经济性。按最小车位进行设计，考虑地下车库按两条双向车道加四排垂直停车计算（5.3*4+5.5*2=32.2 米），那么地上建筑间距控制在32.5 米左右；考虑地下车库按地下车库三条双向车道加六排垂直停车计算（5.3*6+5.5*3=48.3 米），那么地上建筑间距控制在 48.5 米左右。在保障房设计中应尽量采用上述两种间距进行控制。这样车库外墙即可借用高层住宅地下室外墙，大大减少外墙长度，从而降低成本。
1.2规划楼层的选择
保障性住宅在规划时对楼层及整体的项目布局有着很重要的影响，不同的楼层具有不同特点，如11 层可以选用开敞楼梯，可以采用 1 梯多户，但得房率少，14 层采用封闭楼梯间，采用 1 梯 2 户时，可以采用一部电梯；18 层采用一部封闭楼梯间，两部电梯，2 梯多户，得房率适中；18 层以上户型采用两部封闭楼梯间，2 梯多户，得房率偏低。可见不同的规划楼层选择对地下室面积、人防面积、楼栋数量、集中绿化效果及后期分配与管理都会带来不一样的效果。该项目建议采用全 18 层方案排布。同时在总图排布时，采用同一楼层段的户型，这样避免得房率不同而产生分配矛盾。
1.3充分利用绿化率指标
保障房设计条件中一般对绿化率的要求在 35%，通常高层住宅小区的绿化率都会远超 35% 的要求，如何充分利用多余的绿化率是我们需要思考的。基于现在保障房规划条件中对地上地下停车比例均无特殊的要求，我们认为在满足 35% 绿化率要求，保证小区绿化品质的前提下，应该把地面停车效率做到最高，最大限度减少地下车库面积，从而大大降低地下车库的建造成本。按地下车位单车面积30平方米，单方建造成本2000元进行计算，地下车库每减少一个车位，可减少大约 60000元的建造成本。同时在满足35% 绿化率的前提下，我们可以将地库顶板抬高，减少覆土厚度。地库顶板抬高处理一方面可以减少地下车库的开挖量，另一方面可以大大减轻顶板荷载，车库单方造价大约可以减少400元左右。同时可以将地库坡道安排在抬高区域，减短坡道长度，从而节省造价。
1.4消防道路系统及地面停车位的布置
消防道路系统及地面停车位的布置是否合理将直接影响小区地面环境、地面道路系统的停车效率和地下车库停车数量，从而直接影响小区建造成本。消防道路、消防登高场及地面停车位的布置一方面会直接占用小区绿化率，另一方面会增加结构的荷载。所以在有条件的地块，道路系统及地面停车系统一方面应该尽量避免地下车库区域，另一方面应尽量选择地库抬高顶板的范围内，同时停车地面停车需充分结合小区规划退界要求和楼间距条件，最合理的且最高效的停车方式为道路两侧的垂直停车，按7米双向道路结合两侧垂直停车计算，我们建议小区在南北退界尽量满足20米，山墙退界尽量满足14米。若小区规划南北向楼间距在30米到45米之间，地面道路系统一般结合消防道路及消防登高场做 7 米双车道结合两侧垂直停车系统；若小区规划道路大于45米，则地面道路系统应结合消防道路及消防登高处做 7 米环形双车道，按四排垂直停车进行设计。
经过我们的测算，一般的保障房项目，在没有地下停车比例的前提下，若按以上方式进行排布，停车率基本可做到 45%—50% 之间，能大大降低地下停车位，从而降低地库面积，有效控制成本。
1.5人防面积控制
人防面积与楼栋多少有直接关系，层数越高楼栋越少，人防面积就越少，但作为惠民工程的保障性住房，我们应充分考虑到小业主的利益，所以我们一般建议以 18 层户型为首选。
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1.6控制单体种类，尽量控制相同单体的入户形式
随着装配式建筑的大力推进，将单体种类控制到最少，可将装配式施工中模块的套用率提到最高，装配式施工中模板的套用可明显降低成本，节省造价，同时可大大提高工程效率。
2.车库设计
地下车库是房地产开发中土建成本较高的部分，合理的地下车库轮廓、高效的停车效率、最小化的土方开挖、合理的柱网布置、合理的层高设计都将直接影响地下车库建造成本。所以我们对保障房地下车库设计有着严格控制。
2.1体型控制：我们要求在保障房项目中尽量通过地上建筑间距的控制让车库轮廓可以直接借用高层地下室外墙，从而大大减少车库轮廓长度，降低施工成本。
2.2单车面积控制：合理分配车道布置方向，保证车位可达性的前提下，尽量采用尽端式停车，同时地下车库排布应尽量按双排停车进行设计，达到停车效率最大化，道路使用率最大化，在特殊位置可布置小型车与微型车进行车位系数折减，车库设备用房应结合车库最不利位置进行布置。
2.3车库结构体系及层高控制：我们通过对车库结构专业和建筑专业各项数据的比较，发现无梁楼盖车库结构体系能大大降低层高，较有梁结构体系可以节省总造价的 3%~5%（未包含打桩、基础开挖及基坑围护费用），结构方面主要体现在模板、钢筋、垂直运输、基础开挖和打桩几项，建筑方面则主要体现在墙体粉刷及门窗。同时无梁楼盖建筑构造高度比肋梁楼盖小，使得建筑楼层的有效空间加大，另一方面，平滑的底板可以大大改善采光、通风和卫生条件，也更有利于其他设备管线的排布。所以从车库结构体系来讲建议使用无梁楼盖。
3.房型设计
房型设计是住宅设计中最重要的组成部分之一，合理的房型设计不仅可以让老百姓有一个规整、实用的居住空间，同时可以大大减少建造成本，达到各方互赢的目的。
3.1单元户数的选择
A）市场因素
现有市场上的保障房户型主要以2梯4户为主，存在少量的2梯2户、2梯3户或2梯多户。
B）得房率因素
2梯2户的得房率一般在76% 左右，2梯3户的得房率一般在80%左右，2梯4户的得房率一般在83% 左右，2梯5户的得房率一般在84% 左右，同等条件下2梯4户的得房率更优。
C）户型结构
2梯4户的结构更加均衡对称，能在根本上降低结构成本；同时户型格局规整，方便住户使用。综合以上三个方面的分析，我们认为在保障房设计中，建议尽量采用 2梯4户的户型。
3.2房型体型系数的控制
现在市场上常见的保障房户型主要以南凹口户型设计为主，有部分少量动迁房采用现在商品住宅中常用的北廊户型，我们对上述两种户型进行深入分析。南凹口户型由于南侧凹口较大，会导致户型体型系数较差，同时需要在南侧凹口增加结构挑板，大大增加结构造价。另外按照现在执行的面积计算规则，挑板需计算面积，会减少实际套内使用面积，这无疑是对广大保障对象最大的伤害。
北廊户型在现在商品房市场中倍受青睐，确实有它无可比拟的优势，但作为对户型面积、造价成本有着严格控制的保障房项目，它的缺点又恰恰是致命的。首先北廊户型的核心筒面积相比其他形式核心筒面积会更大，得房率较低；其次，户型体型系数较差，北侧往往会有大量凹口出现，会增加结构造价；另外北廊户型的外墙保温长度会大大增加，从而增加造价。所以我们认为在保障房户型设计中要尽量避免南凹口户型或北廊户型。在户型设计中应通过设计手法尽量避免凹口的出现，在户型设计阶段严格控制房型体型系数（即结构面积 / 建筑面积系数）、房型的外墙面积、外墙长度以及房型的外保温长度。
3.3大小电梯
根据相关规定，十二层及以上高层住宅每幢楼设置不应小于两台，其中一台电梯的轿厢尺寸不应小于 1.6 米 *1.5 米，按照高层一般电梯款型为 1000kg，1.75m/s 和800kg，1.75m/s，若以市面上常见日立或三菱电梯，那么高层每单元设置的两台电梯井道只需满足2150*2100mm和1850*2100mm。大小电梯的设置将可直接减少每户公摊面积，提高户型得房率。
4.景观设计
保障房项目在控制成本的同时，应该通过设计尽量保证小区整体环境的打造，这就要求建筑设计师在规划中有独特的规划思路及景观设计理念。我们认为，在保障房项目规划中应该尽量保证中央景观，以大型草坪绿化打开视野，配以适当乔木，形成优美的中心花园景观，达到亲和、优雅、自然的效果。同时大大降低景观建造成本。另外，针对城市居民日益多元化的精神文化生活需要，在小区内应设置满足不同人群需求的活动场地。
5.立面设计
在立面设计方面，我们一直本着设计效果商品化的设计理念。一方面我们需对综合造价有严格的控制，另一方面我们努力通过设计在节省成本的前提下保证小区立面效果，增加城市肌理。所以在立面风格的选型上我们建议采用去装饰化的简欧风格或现代风格，立面装饰材料主要选用真石漆、涂料和面砖。我们认为良好的体型不需要昂贵材料的包装，通过最优化的窗墙面积控制，最简化的线条处理，最经济的房型设计同样可以保证我们的产品效果。
6.结束语
作为政策性住房，是我国未来建筑行业中的重要组成部分。通过以上案例的分析表明，在进行建筑规划设计时应充分考虑其合理性、经济性，在控制造价的基础上提升设计技巧，提高保障性住房的建造品质。
论文作者:董学亮
论文发表刊物:《建筑细部》2018年第17期
论文发表时间:2019/3/18
标签：户型论文; 车库论文; 面积论文; 凹口论文; 造价论文; 地下车库论文; 成本论文; 《建筑细部》2018年第17期论文;