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从现时我国楼市的复苏步伐来看，有一个环节仍相当薄弱，也受到市场的忽视，那就是租赁市场。实践表明，在当前市场消费力未完全恢复，物业的销售市场未充分活跃的情况下，搞活租赁市场，不失为促旺和复苏房地产市场的一大法宝。
一、租赁楼宇成第二大房源
据有关资料显示，现时我国城镇居民的人均居住面积已达9.6平方米，人均住宅使用面积为18.8平方米。也就是说，理论上已能够做到人均一间房。但是，现实生活中，仍有10%～30%的居民没有做到“居者有其屋”。与此同时，全国空置的商品房，则已超过8000万平方米，再加上私租公房，相信全国闲置的房屋，总面积近亿平方米。
面对出现“有人没房住，有房没人住”的住房结构性问题，地产界人士普遍认为，要彻底解决必须走出旧有的“老框框”，眼睛不能老盯着市场对住宅的购买力，而必须着眼于楼市结构的多元化。现时我国城镇的户籍制度已经名存实亡，投资城镇房地产业的发展商，不能仅看着当地的居住人口，而忽视了庞大的流动人口的需求。再加上未来年轻一族成家结婚的庞大数目（全国城镇每年约150万对年轻人结婚），故未来我国城镇租赁市场的需求会非常大，租赁在楼市中的地位也将日趋突出。
目前，我国城镇的常住人口居住家庭约9O0万户，如果算上暂住人口的数目，总数将超过4000万户。以现时租住户数最多的3个城市北京、上海、广州为例，租赁户所占的比例分别占了19.7%、25.6%及 21.9%，租用房屋成了城市居民住房的第二大房源。尽管实施了公房改革和商品楼促销，但城镇的租房家庭仍显示出相当高的比例。
在出租面积方面，上海市现时的出租楼宇面积已超过500万平方米，平均每月的租赁交易额，已近1000亿人民币，实际租居人员超过150万人。而北京的出租楼宇面积更高达900万平方米，租居人员相信超过200万人。我国地产界人士惊呼，日趋激增的城镇租赁人口及房屋面积，将成为左右房地产市场的新动力，值得引起政府及投资者高度重视，其未来走势将成为楼宇水平的重要指标。
二、租赁市场前景剖析
我国未来的租赁市场有多大？是现在不少地产业投资者颇关注的问题。笔者试从流动人口数目、无力购楼者、外来机构三个市场来分析我国租赁市场的前景。
首先，看流动人口变化。流动人口由于居住欠稳定性，带有临时性质，历来是一个地区租赁市场的主要客源。现时由于我国人才流动性大，大量农村人口入城，以及各类企业环境的变化，使城镇成为流动人口最集中的地方。据最新人口普查，全国城镇总人口也超过4亿，流动人口估计占 1/5左右，达8000万，形成对租房的巨大需求。如北京市现时有流动人口约300万；上海的流动人口约400万，广州的流动人口也超过100万。现时这些流动人口多以暂住形式居留或工作，居住环境相对较差，且与业主间的租赁极少到政府部门去办理登记手续。未来随着城镇流动人口的不断增加，将对租赁市场起到极大的刺激作用。
其次，是城镇无力购房者数目庞大。有关数据显示，现时的经济环境下，城镇劳动人口中会有相当的一部分人买不起住宅，即使银行方面给予优惠按揭也仍力不从心。一项调查得出，我国的城镇居民扣除日用消费性支出后，剩余的可支配收入能全部用于偿还消费贷款者，20%的家庭只能承受5万元以下的消费贷款，另有30%的家庭由于收入偏低，根本不具备贷款消费能力。这就表明，我国未来肯定还有相当数量的家庭无法自行置业，而必须依靠租赁及其他方式维持家居生活，包括新婚夫妻、新就业青年人、低收入的企业员工等。一般相信，随着我国适龄就业人口的不断增加，以及下岗、就业不足，今后将有相当多人要靠租用住宅维持家庭生活，租赁市场十分广阔。
再次，外来机构的增多。由于未来我国市场的不断开放，尤其是加入世贸组织以后，外来财团、机构、企业的驻华人员数目不断增多，对城镇租赁楼宇的需求也会大幅增加（且是高档住宅和商业写字楼）。可以预期，未来租赁物业在我国楼市中的地位将会越来越突出，值得发展商的重视。
三、未来我国租赁市场的走势
以往我国租赁市场之所以不活跃，主要原因是大部分公职人员都住在廉租公房中，公房的租金未能代表租赁市场的实际水平。但1999年全面完成公房改革后，我国在取消福利分配房的同时，大幅提高了公房的租金水平，使其逐渐同房地产市场的租金水平靠近。
2000年4月份起，建设部宣布把原来每平方米租金1元3角上调3元1角，升幅为1.3倍。而这个升幅只属过渡性价格，今、明两年内租金水平还要提高，使公房租金基本反映租赁市场的水平。
按照我国房地产主管单位的设想，今后公房的租金水平，应原则上占一个双职工平均家庭总收入的15%。但由于我国民众收入水平差距相当大，公房租金提价也要面对市民的负担能力问题。如收入水平较高的深圳市，政府准备把公房租金提至每平方米7元的水平，但在我国一些城镇，现时每平方米3元1角的水平已很吃力，租房人也负担不了。
然而，按照国际惯例，商品房租金水平大致应相当于同类房价的1%。按现时我国大多数城市商品房价为每平方米1000～2000元的价格水平来看，未来的商品房租金水平，应该达每平方米10～20元才对，表明我国租金水平尚有很大的调升空间。随着人民收入水平的提高和租赁政策的规范化，租赁楼市未来几年会不断攀升，带动整体楼市逐步兴旺。另一方面，北京市等有关城市还考虑推出住房“三级市场使用权交易政策”。“住房三级市场”与传统的“二级市场”不同，它是以租赁市场为主的交易方式，具体包括：使用权的直接转让；允许承租的公房转租；及差价换房合法化三个方面，其中“使用权直接转让”不是出售该物业的产权，仅是出售该物业的永久租赁权，即可用较低的费用，保证租赁户的长远利益。